Incentivan la creación de fondos comunes para la construcción de edificios

En los últimos días, la industria de la construcción incorporó un instrumento que podría ser un empujón en el camino a la reactivación. Se trata de la normativa que habilita la conformación de un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI), que en realidad había sido aprobada en septiembre del año pasado, pero bajo la cual se constituyeron diversos fondos en las últimas semanas.

Los FCICI son mecanismos de inversión colectiva que se financian con los aportes que realizan sus inversores, quienes adquieren cuotapartes y consecuentemente se convierten en cuotapartistas del fondo. El vehículo fue diseñado a través de una resolución general, la N°855 del 10 de septiembre de 2020, emitida por la Comisión Nacional de Valores (CNV). La normativa, que sorprendió gratamente a inversores privados, tiene el claro objetivo de incorporar al mercado de capitales y así incentivar el crecimiento de una actividad clave y motor por excelencia de cualquier recuperación de la economía real: la construcción.

El primero de los fondos de inversión conformados, y quizás el más notorio de ellos, es el Pellegrini I. Se trata de un FCICI que no solamente involucra al mercado de capitales en el afán de reactivar la industria, sino que además lo hace focalizándose en inversiones para viviendas destinadas a sectores de ingresos medios y bajos. Los fondos atraídos deben invertirse en proyectos en zonas urbanas y suburbanas de más de 500.000 habitantes, y se toman en cuenta obras con hasta 20% de avance. La intención es que los fondos sean utilizados para que miles de familias de clase media y baja puedan acceder al techo propio en dichos centros urbanos.

La noticia, inusual en la Argentina, forma parte de una iniciativa de dos organismos estatales, la mencionada CNV y el Banco Nación, la institución bancaria más grande del país. Básicamente, se conformó un fondo cerrado impulsado por Pellegrini S.A, una empresa del Banco Nación. Dentro del fondo, la entidad bancaria estatal funciona como Sociedad Gerente y el Banco de Valores lo hace como Sociedad Depositaria. Esta última es quien se ocupa de la organización de la emisión, la organización de la colocación y actúa como colocador principal. Por ponerlo claramente, es quien consigue los inversores. “Se trata de fomentar estructuras de inversión en la industria de la construcción para activar a un sector clave”, se entusiasma Juan Nápoli, presidente del Banco de Valores.

El fondo, establecido en pesos, tiene una vigencia de diez años. Los cálculos establecían que, para que fuera viable, necesitaba recaudar unos $2000 millones. Finalmente se llegó a esa cifra, con unos $33 millones adicionales. Por ser una inversión en moneda nacional a diez años, con un ticket mínimo de $1 millón, el instrumento está evidentemente orientado a un tipo de inversor calificado. “Son inversores institucionales, principalmente bancos y compañías de seguros”, explica Nápoli. Para generar condiciones de inversión favorables, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) autorizó que los bancos puedan afectar hasta el 1% de la Responsabilidad Patrimonial Computable de las entidades a los fondos comunes de inversión inmobiliaria.

En el caso del FCICI Pellegrini I, está alineado a los cuatro componentes principales de los Principios de Bonos Sociales (Bonos con impacto social positivo alineados a los SBP por sus siglas en inglés) del ICMA (International Capital Market Association) generando un impacto social positivo.

En el lanzamiento del Pellegrini I, el presidente del Banco Nación, Eduardo Hecker, aseguró que la propuesta “contribuye al desarrollo tecnológico, la inclusión financiera y el crecimiento del mercado de capitales”, en tanto que “forma parte de una política nacional tendiente a resolver las necesidades sociales”.

El Pellegrini, si bien fue el primero de los FCICI, no fue el último. El instrumento parece estar dando frutos en todos los segmentos. La empresa cordobesa Dracma lanzó el suyo con el objetivo de captar $6000 millones para proyectos a los que se puede acceder desde los $100.000. Aún se encuentra en proceso de aprobación por la CNV y será auditado por la consultora PwC, constituyendo lo que será el primer fondo común de inversión inmobiliaria del interior del país.

Por su parte, ya fue aprobado por la CNV el fondo Allaria Nómada, impulsado por la reconocida desarrolladora Nómada.

El martes, en su disertación ante la Cámara de Comercio de los Estados Unidos en Argentina (AmCham), el titular de la Comisión Nacional de Valores, Adrian Cosentino, destacó la evolución positiva que están teniendo los vehículos de inversión colectiva en el sector inmobiliario y la construcción. También precisó la existencia de un número muy significativo de fondos en proceso de aprobación, lo cual genera un fuerte entusiasmo en la industria desarrolladora y en el espectro de inversores. “Queremos que todos estos productos encuentren inversores y permitan seguir materializando un eje estratégico como es la federalización del mercado de capitales”, dijo el funcionario.

La avanzada genera interés y, por el momento, también ha motorizado a los inversores. “La única forma que la inversión en el país sea viable, sea en el mercado de real estate o en cualquier rubro, es involucrando al mercado de capitales”, concluyó Nápoli.