Logística: las claves que reflejan el sostenido crecimiento del sector y las cifras récord de alquileres

Las fotografías suelen marcar un antes y un después de la imagen obtenida. Y ellas, en muchos casos, se convierten en puntos de partida para dar rienda suelta al análisis. Tanto desarrolladores como inmobiliarios e inversores especializados en el sector logístico dan cuenta que en nuestro país se avizora un atractivo y esperanzador escenario.

En la actualidad, explica Alejandro Bartra, broker senior de industrias de Colliers International, el inventario de centros logísticos cuenta con un total de 2.164.958 m². “Esto muestra un crecimiento de 3,3% respecto del último semestre. Por otro lado, la disponibilidad de superficie en alquiler es de 95.452 m², ubicándose la tasa de vacancia en 4,4%. Esto representa un descenso de 3,5 puntos porcentuales con respecto al período previo. Este índice solo es comparable con el del primer semestre de 2014 (cuando se registró una vacancia del 3,7%)”, dijo el analista.

Según el Market Beat Industrial elaborado por Cushman & Wakefield, la absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 m², como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde 2017, cuando el mercado se encontraba en plena expansión. “A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos built to suit como se venía viendo”, sostiene el trabajo.

A modo de instantánea, Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield, precisa: “Los centros logísticos continúa en plena recuperación. Algo que da cuenta de eso es el bajo nivel de vacancia. Otra imagen que permite entender este presente es la cantidad de metros cuadrados alquilados durante el primer semestre. Estamos ante un récord que no se veía desde hacía cinco años”, señaló el especialista.

Según Alejandro Winokur, socio y cofundador de Newmark Argentina y responsable del sector industrial de la firma, la absorción neta continuó presentando valores positivos, tal como ocurrió en el período anterior, “cabe destacar que este fenómeno no se observaba en el mercado desde finales del 2018. De esta forma, logramos cerrar un periodo con 58.270 m²”.

“La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo San Eduardo. Este submercado es cada vez más buscado tanto por la calidad de sus activos como por la accesibilidad que posee”, dice Nicolas Ferrero, research manager de la firma CBRE. Y agrega: “Por otra parte, en los últimos tiempos, se ha generado un círculo virtuoso en zona norte, donde se realizan los desarrollos más atractivos. Allí, en paralelo, existe un interés creciente por parte de las empresas a la hora de buscar activos de mayor calidad en cuanto a prestaciones y ubicación”.

En la misma dirección, Winokur sostiene que se mostraron algunas transacciones de tierras en parques de la zona norte, confirmándola como el área de preferencia para establecerse e invertir, tanto para los desarrolladores logísticos como para las empresas y sus operaciones estratégicas. “En este submercado logístico se registró una absorción neta del año, con 50.030 m², un 51% más que el trimestre anterior. La zona sur también arrojó valores positivos con 8240 m² absorbidos”.

Las industrias que impulsan

Respecto a los rubros que impulsaron este crecimiento, se podría decir que, al igual que en anteriores períodos de alta inflación, el consumo masivo opta por incrementar sus stocks, por lo tanto, necesita mayores superficies de depósitos. Los rubros ligados al campo y a la industria de la salud, también han incrementado sus operaciones e impulsado la ocupación de nuevas superficies. “Durante el primer semestre, los inmuebles más demandados fueron las naves logísticas AAA con superficies que van entre 3000 y 5000 m². Ubicadas, mayormente, en zona norte del GBA y con valores promedio de US$5,8/m²”, explicó Bartra.

Una novedad, digna de ser destacada, es que durante la primera mitad del año se activaron proyectos de construcción, llegando a una superficie de obra que se estima en los 61.000 m² (el 41% de ella se realiza bajo el formato built to suit, es decir, que se construye para un cliente específico; mientras que el 59% restante corresponde a obras especulativas). Pese a esto, se percibe como una producción acotada con relación a los 160.134 m² demandados durante los primeros seis meses de 2022. Esta situación conllevará, sin lugar a dudas, a una baja aún mayor en la tasa de vacancia y un consecuente incremento en el precio pedido.

Según las estadísticas que manejan los brokers, durante 2022 solo se finalizarán 8000 m², quedando 53.026 m² para 2023. A su vez, el 87% de las construcciones en curso se llevan adelante en la zona norte, submercado con menor tasa de vacancia.

Palabra de especialista

El sector logístico, en muchos sentidos, está impulsando a diferentes rubros, muchos de los cuales podrían definirse como primos hermanos, tal es el caso de los parques industriales. “Un caso bonaerense que es para destacar es el del parque industrial de Chivilcoy, un complejo público que cuenta con casi 85 hectáreas. Allí, hasta el momento, hay más de 70 empresas radicadas (que emplean a 1300 personas) realizando sus actividades productivas/comerciales. Este mega polo, que está ubicado a la vera de la ruta Nacional N°5, estimula la sinergia entre ambos mercados (el industrial y el logístico). Situación que se replica -cada vez más- en el interior del país”, comenta Martín Rappallini, vicepresidente de la Asociación Civil RedParques.

La microcentralidad es un fenómeno que, como tantos otros, se fue acelerando durante la pandemia y por la tendencia de las personas a trabajar de manera remota. “Sin duda, la logística también comienza a evaluar esta tendencia y empezó a repensar la cadena de distribución en función a una microcentralidad. Esta tendencia resulta vital para este sector de la economía, ya que hay cargas que transitan a diario por la ciudad sin demasiado sentido estratégico. Por ejemplo, esto se observa con una gran cantidad de cargas que llegan al puerto de Buenos Aires. Una vez descargadas allí, luego cruzan la ciudad para desconsolidarse en un depósito de zona norte, a la espera de ser adquirida. Luego, por ejemplo, surge una compra en zona sur, con lo cual ese ´paquete´ cruza de nuevo la ciudad para entregarse a minutos del puerto. Este esquema se resuelve mediante la implementación de centros multimodales y la dotación de hubs logísticos con ubicación estratégica. Sin dudas, este mercado continúa creciendo y de la mano del desarrollo llegará la reorganización del sector. La cual traerá nuevas oportunidades de negocios”, dice Lucas Desalvo, broker Industrial & Retail de Cushman & Wakefield.

En la actualidad, el precio promedio de alquiler mensual se ubica en los US$5,4/m², lo que representa un 4% por encima en la comparación semestral. Sin embargo, la gran absorción producida sacó del mercado a una porción importante de centros logísticos premium, por lo cual el valor responde, en su mayoría, a depósitos clase A. Mientras que, en depósitos A+, el valor puede oscilar entre US$6 y US$7/m².