Propiedades en dólares: la historia olvidada que explica por qué no cotizan en pesos

Cuando se instauró el cepo cambiario en 2011 la entonces presidenta del Banco Central y actual titular de la AFIP, Mercedes Marcó del Pont, dijo que era “un paso adelante en la pesificación del mercado inmobiliario”. Eso no sucedió, salvo para el caso de las obras en pozo que se pagan parcialmente en moneda local. Hace unos días con el nuevo cepo endurecido, la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, volvió a la carga y afirmó que “no hay ninguna razón para que el metro cuadrado esté vinculado al dólar”.

La historia argentina muestra que la dolarización comenzó a mediados de los '70 como una forma de tener una cotización estable de los inmuebles, sobre todo después del Rodrigazo y, desde entonces, la divisa norteamericana se instauró como la unidad de valor del mercado y no pudo ser reemplazada por ninguna otra.

"Esto empieza de manera incipiente a partir del Rodrigazo. La fuerte devaluación que promovió el ministro de Economía Celestino Rodrigo en el '75 para tratar de corregir inconsistencias en el tipo de cambio deparó en un salto inflacionario muy alto y rápido (la inflación llegó a un 777% anual). Entonces, a partir de eso y después con el gobierno militar, se afianzó la dolarización como una forma de no estar actualizando el valor en pesos, mes a mes, o incluso hasta más rápido", afirmó José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, en diálogo con LA NACION.

De acuerdo con él, el dólar se tomó como unidad de medida para decir "esto vale tanto", pero luego también se instrumentó como medio de pago, es decir que se empezaron a pedir esos dólares en la mesa de escrituración.

El primer aviso de una propiedad a la venta en dólares en el diario LA NACION apareció el 16 de julio de 1977, de acuerdo con una investigación de los sociólogos Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña. Sin embargo, también el presidente de la Cámara de la Vivienda y Equipamiento Urbano de la República Argentina (Cavera), Ricardo Andino, dijo que el fenómeno empezó antes con el shock inflacionario.

"El proceso inflacionario en la Argentina viene de muy lejos y muchos ven su inicio en la segunda parte de la década del '40, pero, de todas formas, el proceso era lo suficientemente lento, aunque sostenido, como para ser detectado y 'saltar' a tiempo. El Rodrigazo operó como un shock, fue un primer fenómeno súbito y conmocionante que advirtió a todos lo que pasaría con sus bienes si cada uno no se defendía de la inflación", explicó, y dijo que la forma de salvaguardar el bien más preciado de una familia -su casa- fue acudir al procedimiento de valuarla relacionándola con otro bien que no perdiera su valor.

"Ese bien fue el dólar, que al beneficio de ser una moneda –y que por serlo gozaba de aceptación general y de circulación fluida- agregaba el de ser estable. En definitiva, los inmuebles se llevan bien con el dólar porque ambos, en el tiempo, demostraron ser un matrimonio, si se quiere de conveniencia, pero sin duda perdurable desde que juntos soportaron con éxito la corrosión cotidiana y continua de sus respectivos valores", agregó.

Con todo, Andino dijo que sería deseable que las propiedades se expresen en pesos, pero, para que ello ocurra, el peso tendría que ser "confiable, estable y previsible, y resulta que la inflación atenta contra las virtudes esperables de una moneda".

Y justamente fue otro salto de la inflación el que puso recientemente fin a un instrumento que buscaba ser una unidad de medida para el mercado inmobiliario: la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Impulsada por el gobierno de Mauricio Macri como una forma de indexación de los créditos hipotecarios, la UVA se pensó en un momento también como una forma de valuar a las propiedades, ya que si los créditos eran en esa unidad, se podía empezar a desdolarizar el mercado al escriturar las propiedades compradas con esos préstamos también en esa unidad de medida.

"Alcanzó que la inflación volviera por sus fueros y el salario se deteriorara para que el sistema fuera ferozmente impugnado ante la dificultad y, a veces, la imposibilidad de pagar las cuotas ajustadas", opinó Andino, y dijo que, quienes operan en el sector, observan y sacan experiencias de estos derroteros que profundizan la desconfianza en el peso y también minan la credibilidad y sustentabilidad de los sistemas de ajuste.

"En definitiva, es difícil sostener hasta los regímenes de ajustes de valores inmobiliarios si la economía sigue siendo inflacionaria y la diferencia entre salarios y precios no logra estabilizarse en ecuaciones razonables", cerró.

¿La fórmula HogAr?

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, dijo que la valuación en dólares de las propiedades en Capital Federal se da sobre todo para los inmuebles usados, ya que culturalmente se buscó una moneda fuerte y estable, mientras que, para las obras nuevas, se habla en pesos ajustados por el índice CAC de la Cámara de la Construcción.

Por otro lado, dijo que en el Interior es normal financiar en pesos terrenos, casas y hasta departamentos, aunque sería recomendable tener una unidad de valor.

“En construcción y en terrenos usan el CAC, y ahora, con el decreto 643, se abre la posibilidad sobre todo en el interior y para el fraccionamiento de terrenos de utilizar la fórmula HogAr que sigue al Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Se puede hablar en pesos, pero hay que construir confianza”, finalizó.