El fenómeno inmobiliario que vive España y nadie entiende

El sector inmobiliario español superó 2023 con sensación agridulce. Se contrajo respecto al 2022, que había batido todos los récords desde la burbuja, pero aun así acabó con un volumen de operaciones considerable, muy por encima de lo que era habitual antes de la pandemia.

La subida de tipos de interés, que es lo mismo que decir el encarecimiento de las hipotecas, afectó así a una parte del mercado. Pero no a toda, ni por igual. Las compras de casas al contado crecieron, lo que se asocia con propietarios de mayor poder adquisitivo, y menos sensibles a los problemas de financiación. Y ese es precisamente el perfil de cliente de Engel&Völkers, la firma inmobiliaria de lujo y semilujo con origen alemán, que presentó su informe de mercado en España. Entre las principales conclusiones, la agencia destaca que para este año espera que las ventas de casas de más de un millón de euros se disparen un 40%.

El año pasado, la firma transaccionó 3879 compraventas de vivienda en España, según los datos facilitados al diario EL PAÍS. De estas, un 14% fueron casas de más de un millón de euros. Es decir, cerca de 550. Con las previsiones que manejan ahora, que salen de extrapolar los datos de operaciones cerradas en los primeros meses del año, esa cifra rondaría las 770 ventas millonarias durante 2024.

El motivo para el crecimiento se da tanto por el encarecimiento general de vivienda -”si digo que este año los precios subirán entre un 5% y un 10%, seguro que no me equivoco”, aventuró en la presentación Juan-Galo Macià, presidente de la firma para España, Portugal y Andorra- como por la atracción de un perfil de comprador de alto poder adquisitivo.

La inmobiliaria de origen alemán no es representativa del conjunto del mercado (el año pasado cambiaron de manos en España casi 587.000 viviendas según el INE), pero sí es una buena brújula para el segmento de lujo y semilujo. Está presente en los principales mercados de costa (Baleares, Málaga, Alicante) y urbanos (Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla).

En la agencia señalan que en estos últimos la cartera actual de propiedades a la venta por encima del millón es considerable. En la capital, donde el ticket medio por operación en 2023 rondó los €932.000, un 55% de las casas actualmente ofertadas superan el millón. En Barcelona ese porcentaje se acerca al 40%, mientras que en la capital andaluza son aproximadamente una cuarta parte y en la valenciana rondan el 15%.

Los clientes a los que se dirigen estas propiedades son en gran medida extranjeros. En Madrid suponen ya un 23% de la clientela de Engel, una proporción que en Valencia crece hasta el 40% y que tanto en Barcelona como en Sevilla supuso un 50% el año pasado. En todos esos mercados locales, la mayoría de operaciones se hicieron sin hipoteca, incluso en los más caros (Madrid y Barcelona, que calcaron el porcentaje del 53% en compras sin financiación). Aunque no siempre se trata de segundas residencias, ya que también puede haber compras de reposición (gente que vende su casa y con ese dinero adquiere otra).

Esta mezcla de alto poder adquisitivo se acentúa en las zonas más demandas de la costa. En Ibiza, el precio promedio de las ventas que hizo la inmobiliaria el año pasado fue de entre €2,5 y €3 millones. Y también superó el millón en Menorca y en casi toda Mallorca. En la Costa del Sol, las operaciones sin financiación superan el 70%, y el porcentaje de extranjeros fue todavía superior. Pero en las zonas más exclusivas del litoral malagueño, que el informe de la agencia sitúa en Puerto Banús y algunas de las lujosas urbanizaciones que rodean Marbella, la barrera del millón ya se queda muy corta: “El precio medio de las viviendas vendidas por Engel & Völkers en La Zagaleta se ha situado en seis millones de euros”, avisa el informe.

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