Por qué este es un buen momento para mudarte de barrio o remodelar las oficinas

Al inicio del año, el ánimo del mercado de oficinas premium -que había logrado ganar un cierto dinamismo en el transcurso de 2023- se encontraba expectante y a la espera de las repercusiones o del impacto que pudiesen generar las medidas anunciadas por el flamante Gobierno. Algunos referentes del sector cuentan cómo comenzó el nuevo ciclo y qué expectativas tienen con los primeros meses ya transitados.

El segmento premium de oficinas (clase A) venía mostrando signos favorables, afirma Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield, y cuenta que “en el último trimestre del año, especialmente durante diciembre, pudimos percibir una fuerte reactivación en las consultas de este tipo de propiedades”.

En el cuarto trimestre de 2023 la absorción neta mostró valores positivos (3308 m²) después de tres períodos en valores negativos. “Sin embargo, y a pesar de que en el último cuarto el mercado de oficinas registró una absorción neta positiva, el año concluyó con un valor acumulado anual negativo. “Esto se debió al ingreso de dos nuevos edificios, los cuales lo hicieron con una muy baja ocupación (aportaron al mercado 41.660 m² disponibles)”, explicó Fernando Novoa Uriarte, director de Oficinas de Newmark Argentina. Y agregó: “La vacancia, por su parte, al término de 2023 cayó levemente, llegando a 18,3 por ciento. Pero si hubiera que definir el tramo final del último año con una sola palabra, esta sería: cautela. Y un dato que la ratifica es el de la superficie alquilada de ese período, la cual fue de 10.865 m², es decir, un 27% menos que lo observado en el trimestre anterior”.

Las claves de la oferta

El año comenzó con una superficie disponible de 334.733 metros cuadrados, si este número se lo compara con el inicio de 2023 muestra un aumento del 16,8%. En cuanto a los precios pedidos por metro cuadrado, comenzaron el año promediando los US$23,3/US$24,2 BNA. “Sin dudas estos valores estaban y continúan estando agazapados a la espera del impacto de las medidas económicas que irá implementando el nuevo gobierno”, sostiene Wundes. Y agrega Novoa Uriarte: “en la actualidad, en el territorio porteño, los submercados que mejor defienden sus precios de alquiler por metro cuadrado son el corredor Norte Libertador (US$30) y Palermo (US$26)”.

Según Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers Argentina, a principios de 2024 los precios más competitivos se encontraron en el submercado Macrocentro Sur, donde el metro cuadrado para el alquiler se cotizó a US$15,58.

Por otro lado, desde Cushman & Wakefield, explican que en el mercado de las oficinas clase B mantuvo, a comienzos de año, la tendencia observada en la segunda mitad de 2023. “Esto indica que el patrón de fly-to-quality (salto de calidad a oficinas de más categoría o mejor ubicación) continúa influyendo en el comportamiento de este sector”, comentan.

Lo que se viene

Martín Potito, director corporativo de L.J. Ramos, confía en que el mercado comenzará a evidenciar un repunte. “En ese contexto, estamos viendo que las empresas están, de a poco, asimilando las nuevas medidas que fueron dadas a conocer por el poder ejecutivo. Nosotros creemos y esperamos que, pasado un tiempo prudencial, las compañías puedan recalcular sus necesidades de superficies y calidad del espacio que requieran para realizar sus actividades. Además, hay empresas que -desde hace tiempo- tienen postergados sus proyectos de mudanza y/o remodelación de sus oficinas. Ellas, sin dudas, son las que comenzarán por dinamizar el sector en los próximos meses”, augura el especialista. Y amplía: “En ese sentido, vemos para la primera mitad de este año un aumento de las consultas (situación que ya comenzamos a observar concretamente) en pos de analizar alternativas, y cuantificar las inversiones necesarias para poder tomar las decisiones”.

Alejandro Reyser, director de Toribio Achával, cree que el mercado enfrentará una primera mitad de año donde aún reinará la cautela, aunque poco a poco se comenzarían a ver mejoras. “Una vez que se vayan poniendo en funcionamiento las normas establecidas por el nuevo Gobierno, sin dudas se verán algunos cambios en las distintas áreas. Al día de hoy, ya se comenzaron a experimentar algunas modificaciones. Por ejemplo, de la mano de la derogación de la ley de alquileres, aunque ésta impacta más en el mercado residencial, también comenzó a hacerse sentir en algunos temas puntuales en lo que tiene que ver con los alquileres de oficinas. El sinceramiento del tipo de cambio es otro punto muy favorable de las flamantes medidas, que ya facilita los acuerdos entre propietarios e inquilinos en todo lo vinculado con el canon locativo”, explicó Reyser. Y agregó: “Algunas empresas comenzaron a prepararse para una Argentina que quizá, finalmente, arranque. Si eso llegase a ocurrir, veremos en breve una reactivación del sector”.

Los expertos sostienen que desde el punto de vista del inversor, las medidas del Gobierno, en particular el aumento del tipo de cambio (TC) oficial y la reducción de la brecha cambiaria entre el tipo de cambio oficial y el dólar contado con liqui (CCL) o MEP (dólar bolsa que opera en el Mercado Electrónico de Pagos), ha mejorado la rentabilidad, dado que los contratos de alquiler se pautan a dólar oficial y se pagan en pesos.

En construcción

En cuanto a la superficie futura, se encuentran en desarrollo 206.000 metros cuadrados de oficinas en obra, de los cuales 157.000 metros cuadrados serían entregados para el primer trimestre de 2024. “Lo que llama la atención del dato es que de esta cifra, próxima a terminarse, 145.185 m2 se están desarrollando en el barrio de Palermo y se distribuyen en tres proyectos (Paseo Gigena, Mirabilia 851 y Mirabilia Central)”, explica Novoa Uriarte. Y agrega: “Sin dudas, este ingreso tendrá un impacto sobre la vacancia, dado que supera ampliamente a la absorción bruta promedio de los últimos cinco años, que se situó en 77.000 metros cuadrados”.

Si se pone la lupa sobre los metros cuadrados en obra, podría decirse que el 43,6 por ciento se concentra en el subermecado Palermo, seguido por Catalinas/Retiro, con 20,3%. El tercer puesto lo ocupa el corredor de la Panamericana, que se encuentra en GBA, con 18,9 por ciento. La nómina la cierran Zona Norte CABA y Microcentro, con 11,1 y 6,1, respectivamente.

Los analistas consultados coinciden en que si las condiciones económicas se acomodan y prospera un contexto de mayor previsibilidad, las empresas retomarán sus planes de movimientos corporativos, de esa forma, impulsando la absorción de nuevos metros.