Cómo facilitar el acceso a la vivienda en Buenos Aires
Implicancias del costo de la vivienda para las reformas en debate de la ley de alquileres y del código urbanístico de CABA
PARA LA NACION
A raíz de la reforma propuesta en el DNU del presidente Javier Milei, volvió a estar en discusión el régimen de alquileres. También está en carpeta una reforma del Código Urbanístico de la Ciudad Autónoma de Buenos aires. Quisiera aportar al debate sobre ambos temas presentando un nuevo indicador del costo de la vivienda, calculado en términos de los años de trabajo equivalentes al precio de compra de un departamento para un joven profesional que aspira a ser propietario.
Este indicador, que nos permitirá evaluar la situación actual de la vivienda en un marco regional comparativo, usa el precio de un departamento promedio de 60 m2 en barrios similares a Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta de CABA, según los cómputos que la Universidad Torcuato Di Tella y Zonaprop/Quintoandar vienen publicando semestralmente desde 2017 en su Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL). Para cada una de las 14 ciudades de los 9 países que cubre el estudio, dividimos ese precio por el salario bruto anual total, incluyendo aguinaldo, bonos y beneficios, de un joven profesional de jerarquía analista senior. Este dato proviene de una firma global de servicios profesionales que opera en toda la región. Usar la misma categoría profesional para calcular salarios promedio en las 14 ciudades nos permite hacer una comparación válida del poder adquisitivo de graduados universitarios en términos del principal bien que las familias (¡que pueden!) compran a lo largo de su vida: la vivienda.
Como muestra el gráfico, los resultados son tan contundentes como alarmantes para los porteños. Un departamento de 60 m2 en Bogotá, la ciudad con vivienda más accesible, equivale a solo tres años de trabajo de un joven profesional. Para gran parte de las ciudades de la región, incluyendo notablemente a Córdoba y a Rosario, la vivienda equivale a un promedio de unos seis años de trabajo de un/a joven profesional. El caso de Buenos Aires es extremo: ¡un departamento cuesta 10,6 años de trabajo! Por ejemplo, para hacer un cálculo hipotético, si un/a joven ahorrase un tercio de su salario todos los meses y lo fuera guardando en dólares en una caja fuerte, demoraría unos 32 años en poder comprarse un departamento.… Se le escurrió la vida en el camino…
En mi opinión, este indicador de costo resulta mucho más interesante para pensar políticas de acceso a la vivienda que el mero precio reportado en el RIAL porque uno no puede trabajar en un lugar de salarios altos (p.ej. Santiago de Chile), pero irse a dormir diariamente a otro de viviendas baratas (p.ej. Bogotá). El costo de la vivienda como lo medimos acá nos permite realizar una comparación general relevante: ¿cuánto tiempo hay que trabajar para comprarse una vivienda en el mismo lugar en que se trabaja?
La situación de los argentinos es en realidad peor que lo reportado en el gráfico por la virtual inexistencia del crédito hipotecario en el país. Mientras que en Argentina el crédito hipotecario es 0,1% del PBI, en Uruguay es 4,6%, en Perú 6,7% y en Chile 21,5%. En el resto de América Latina, con sus más y sus menos, el crédito permite acceder temprano a la vivienda propia y pagarla a lo largo de la vida.
De más está decir que no estamos hablando de gente pobre. Por el contrario, hablamos de jóvenes generalmente con título de posgrado, que son la crema de nuestro mercado laboral. Para decirlo con un juego de palabras, ¡Buenos Aires debería llamarse Caros Aires!
La carestía de la vivienda porteña tiene al menos dos implicancias sobre temas ahora en debate: la Ley de alquileres y el Código Urbanístico de la Ciudad.
Ley de alquileres
La ley de alquileres vigente hasta 2020 había logrado que millones de familias accedieran a alquilar inmuebles ofrecidos en el mercado por propietarios que usaban sus inmuebles como medio de ahorro y, en muchos casos, como suplemento de sus ingresos jubilatorios. En un país con una historia desafortunada de violación a los derechos de propiedad sobre todo tipo de activos, esa ley le permitió al ladrillo conquistar la confianza de la clase media con capacidad de ahorro, que lo vio como un refugio seguro para su capital. De más está decir que, para Argentina, la posibilidad de contar con un vehículo de inversión como este para canalizar el ahorro nacional es sumamente conveniente ya que genera una alta demanda de mano de obra (especialmente no calificada) y dinamiza la actividad económica. Triste sería que el ahorro generado por los argentinos se invirtiera en inmuebles de Uruguay o Paraguay o quedase inmovilizado improductivamente en el colchón, como ha sucedido en años recientes. Eso mismo ocurrió con la capacidad de reserva de valor de nuestra moneda, ya que solemos usar una moneda extranjera. Si se reforma la Ley de alquileres actual, como postula la reforma ahora sometida al voto del Congreso, podemos evitar que eso también pase con los inmuebles.
Los efectos de la Ley de 2020 han sido deletéreos para inquilinos y propietarios, pero los primeros tienen menos opciones para zafar del apretón que los segundos. Como dijimos antes, la compra tiene un costo estratosférico, de modo que la inmensa mayoría de las personas y familias no tienen otra opción que alquilar, volver a vivir con un pariente o emigrar. El índice de cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler en CABA computado por Soledad Balayan muestra que en 2023 se ofrecieron la mitad que en 2019, ¡una situación trágica para quienes deben alquilar ante la imposibilidad de comprar! Simultáneamente, frente a los riesgos de la Ley de 2020 para los propietarios y ante la consecuente escasez de oferta, en años recientes el precio de los alquileres ha subido mucho más que la inflación, como documentan Reporte Inmobiliario y Zonaprop.
La reforma de 2020 y sus consecuencias ilustran de manera potente una de las grandes paradojas que se enseñan en Economía: en un bien tan sensible como la vivienda, donde pareciera que proteger a los locatarios de los posibles abusos de los propietarios es un imperativo moral, se requiere la concurrencia de voluntades autónomas de locatarios y locadores. El cambio regulatorio terminó dañando más a quienes pretendía cuidar porque los locadores se retiraron del mercado, se redujo sustantivamente la oferta y subieron los precios. Como dice Peter Henry, a veces el análisis económico muestra la conveniencia de que la cabeza abrace conclusiones que el corazón preferiría rechazar.
De mínima, impera volver al marco normativo previo a 2020 y tal vez también dar otras flexibilidades contractuales para que los propietarios se animen a volver a ofrecer sus unidades en alquiler, como postula la propuesta oficialista. Confío en que, a medida que el paso del tiempo confirme que el nuevo escenario contractual será duradero, el mercado irá mayormente convergiendo a contratos similares a los que prevalecían hasta hace cuatro años, contratos que permitieron entre otras cosas un aluvión de inversiones en inmuebles para renta con la correlativa reducción del valor real de los alquileres durante más de una década.
Código urbanístico de CABA
El otro punto importante para la carestía de la vivienda en Buenos Aires se relaciona con la constructibilidad que permite el Código Urbanístico sobre el suelo de la ciudad. El suelo, obviamente, está fijo y el Código regula cuántos metros se pueden construir verticalmente sobre esa base. Según lo anunciado por las autoridades, el Código será revisado en 2024, de modo que es un buen momento para pensar las implicancias que eventuales reformas podrían tener en la carestía de la vivienda en la ciudad, que -como hemos visto- es récord en Latinoamérica.
Vale aquí una comparación intergeneracional: los jóvenes porteños actuales, a pesar de tener mucha más educación formal que sus padres y abuelos, no pueden comprarse hoy las casas que las generaciones pasadas sí podían décadas atrás. Por ejemplo, durante la década del ‘90 un departamento de 60 m2 en el corredor norte de CABA equivalía a unos 3,7 años de trabajo de un joven profesional de aquel momento, mientras que ahora -como hemos visto- equivale a 10,6. Quienes hoy aspiran a adquirir su primera vivienda son víctimas inocentes de vaivenes macroeconómicos fuera de su control, que lucen injustos en perspectiva intergeneracional. ¿Puede CABA hacer algo para morigerar esto?
Si bien la aglomeración urbana tiene algunos efectos secundarios nocivos, vivir en ciudades les permite a sus habitantes mejorar el nivel de vida comparado con vivir en el campo: el hecho de que el 92% de la población argentina elija vivir en ciudades es testimonio palmario de esta realidad. En mi opinión, democratizar el acceso a la vivienda propia a través de la reducción del costo del m2 terminado debiera ser un objetivo de primer orden de la política pública y debería prevalecer sobre otras consideraciones también legítimas.
En definitiva, el costo del m2 terminado tiene tres componentes: los materiales, la mano de obra y la incidencia del costo del terreno en el m2 terminado. Es muy poco lo que CABA puede hacer para reducir los dos primeros. Pero, al restringir la constructibilidad sobre el suelo urbano, el código hace subir el tercero. Relajando tal constructibilidad, o sea permitiendo edificar mayores superficies sobre un terreno dado, el código contribuirá a reducir la incidencia del costo del terreno sobre el m2 terminado.
Vale la pena agregar, en este sentido, que Buenos Aires compite con otras ciudades de la región y del mundo por atraer empresas de la economía del conocimiento y de otros tipos para que se radiquen aquí. Estas firmas usan intensamente mano de obra calificada y podrían demandar importantes cantidades de profesionales como los que abundan entre nosotros. Sin embargo, el hecho de que la vivienda sea tan cara respecto del salario es una desventaja estructural en esta competencia relevante.
Ojalá las autoridades de la Ciudad puedan priorizar este importante argumento. Incrementar la constructibilidad haría la vivienda más accesible para quienes quieren ser dueños, por sobre los caprichos en el mejor de los casos estéticos de quienes ya lo son. No será fácil. Pero, después de todo, nadie dijo que gobernar era fácil.
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