Alquileres: no seguirá el congelamiento y preocupa la “bola de nieve” de deudas

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, confirmó que el Gobierno no extenderá el decreto que congeló el valor de los alquileres, prorrogó automáticamente los contratos y suspendió los desalojos desde hace casi un año hasta el 31 de este mes. El funcionario explicó que ya existe una nueva ley de alquileres que regulará los nuevos contratos y que “hay que poner en funcionamiento”.

“Ya fue reglamentada: establece la mediación en los desalojos y la inscripción en la AFIP de los contratos. Además, hay recursos que destina el Estado para generar soluciones habitacionales”, justificó. Al mismo tiempo, Ferraresi señaló que cuando venza el congelamiento se podrá identificar “el universo de cuáles son las familias vulnerables y tendremos una política”.

El anuncio sorprendió a las asociaciones que representan tanto a los inquilinos como a los propietarios. La expectativa era que el Gobierno prorrogara el DNU hasta el 31 de mayo. Pero las declaraciones de Ferraresi confirman que el 1° de abril los inquilinos deberán hacer frente a las deudas atrasadas. “Al no haberse fijado un mecanismo de salida para los locatarios, ni un plazo o criterios claros sobre cuándo y cómo se descongelaban, los hogares que alquilan acumularon deudas que pueden representar entre 4 y 15 meses de alquiler, entre aumentos no pagados y eventuales incumplimientos en los valores base de marzo 2020”, comentó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. En números, el especialista estima que las deudas implican un aumento de entre 33% y 100% por encima del aumento que ya estaba acordado en los contratos vigentes.

El temor a una “bola de nieve” de deudas preocupa. Sin embargo nadie espera una aluvión de desalojos. Es que en la práctica, pese a la existencia del decreto, la mayoría de los inquilinos acordó con los propietarios y cumplieron con los aumentos pactados en el contrato firmado en los tiempos previos a la pandemia. De acuerdo a un relevamiento que realizaron los distintos Colegios Profesionales en la Argentina, casi el 90% de los inquilinos paga en término el alquiler de su vivienda, otro tanto lo hace con atraso y solo el 5% se adhirió al DNU y prorrogó el pago de sus obligaciones. Es decir, que el universo real que necesita asistencia es bastante acotado. “Más del 80 por ciento prefirió mantener las condiciones de actualización que tenía prepandemia con ajustes semestrales de entre 15 y 20 por ciento, y los pagó”, relató Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

El mercado de alquileres se encuentra en un momento de fuertes cambios. En julio del año pasado se promulgó una nueva ley que cambió puntos claves en la relación entre los inquilinos y los propietarios: la duración mínima de los contratos pasó de dos a tres años, y la actualización es anual y según un índice que establece el Banco Central. Además de obligar la inscripción de los contratos en la AFIP, establece una instancia de mediación en los procesos de desalojo que tienen que pasar por el Ministerio de Justicia. Estos cambios generaron la resistencia de los propietarios con un impacto directo en el mercado. Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), consideró que la nueva ley no beneficia ni al mercado inmobiliario ni a los inquilinos. “Desde julio del año pasado muchos propietarios sacaron sus inmuebles de alquiler y los pusieron en venta. Nadie quiere hacer contratos de tres años y realizar el primer ajuste al primer año”, explicó.

La foto de menor oferta de unidades en alquiler y mayor demanda –en un mercado sin crédito hipotecario– tuvo una consecuencia directa: aumento de los precios. De hecho, tras la sanción de la ley 27.551, los valores de los contratos de locación se dispararon. Según Zonaprop, durante 2020 hubo una suba histórica del 62% de los precios de los alquileres, valor que superó a la inflación (36,1%). En la capital Federal, en promedio, un departamento de dos ambientes de 50 m² ronda los $30.683 y un tres ambientes de 70 m² está en $42.238 mensuales.

Pero, lejos de haberse terminado sus efectos, en los próximos meses los precios continuarán con su tendencia alcista. “Si bien se estaba esperando la reglamentación de la AFIP, los costos aumentan a medida que la normativa se hace efectiva. No está bien ni mal; es lo básico. Ahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente”, añadió González Rouco. “Las renovaciones que se realicen en abril tendrán aumentos de hasta 40%”, alertó Abatti.

La nueva norma rige para los contratos que se firmaron a partir de julio porque los anteriores a la vigencia del decreto –marzo del año pasado– en el caso de que hayan vencido, se renovaron automáticamente. Esto significa que desde julio conviven dos realidades: los inquilinos que cerraron acuerdos legislados por la nueva ley y los que aún permanecen por fuera de ella. Pero a principio de abril, todos los contratos vencidos desde mediados de marzo del año pasado deberán repactarse, y los inquilinos que no pagaron sus alquileres y actualizaciones deberán ponerse al día. En el caso de que no haya pagado sólo los aumentos, deberá hacerlo en un plazo que podrá ir de tres a 12 cuotas sin ningún tipo de interés, mientras que quien no pagó ningún mes de alquiler, ni actualización, deberá pagar los montos mensuales con intereses compensatorios que no pueden exceder la tasa de interés de un plazo fijo del Banco Nacion. “Es como el Ahora 12 pero que no financia el Estado, sino el propietario contra su voluntad”, dispara Abatti. En el caso de que el inquilino no pueda hacerse cargo de la deuda, el DNU establece que deberá pagar la deuda el garante. “No entiendo qué hace pensar que quien no pudo pagar los alquileres durante 12 meses, en abril podrá refinanciar la deuda”, comenta José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, quien anticipa una etapa de fuertes renegociaciones entre propietarios e inquilinos.

En este contexto, hace unos días, el Consejo Federal del Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeSi) propuso que los inquilinos que no puedan cumplir con sus obligaciones de pago sean asistidos por el Estado Nacional a través de una “tarjeta AlquilAR”, de manera similar a como lo hace hoy en día con las familias que enfrentan necesidades alimenticias con la Tarjeta AlimentAR. Otra de las propuestas fue la implementación del Ahora 18 y 24: la entidad sugiere la implementación de un programa de financiamiento de entre 18 y 24 cuotas para aquellos inquilinos que hayan generado deudas durante la prórroga del DNU, además de proponer la eximición de impuestos nacionales y provinciales a la construcción de viviendas de hasta 60 metros cuadrados destinadas a alquiler.

Por otra parte, desde hace algunos meses, algunos propietarios de inmuebles se anticipan a los tiempos de la Justicia y planean, junto a sus abogados, las demandas anticipadas de desalojo para los casos en los que consideran que los inquilinos “con poder adquisitivo para pagar” se adhirieron al decreto.