Comprar una propiedad para los hijos, qué errores evitar

En tiempos donde acceder a una vivienda propia suele ser bastante complicado, incluso para parejas con trabajos estables e ingresos demostrables, las dificultades son mucho mayores para los jóvenes. La necesidad de contar siempre con una parte del valor de la propiedad en dólares y la escasa oferta de créditos hipotecarios hacen que el único camino que se les abre sea el alquiler. Pero destinar un gran porcentaje del ingreso mensual a la renta, no hace más que minar las posibilidades futuras de comprar un inmueble. Es por eso que muchos padres deciden darles una mano a sus hijos con sus propios ahorros ayudándolos con una casa o departamento.

Ahora, algo que puede parecer tan sencillo como comprar una propiedad para dársela a un hijo o una hija tiene ciertos vericuetos legales e implicancias impositivas que bien vale la pena considerar.

Cómo donar un inmueble

“El contrato más común entre padres e hijos al momento de transferir una propiedad es el de donación”, dice Mariano Esper, abogado y docente de la UBA y de la Universidad Austral. Una de las figuras más utilizadas en estos casos es el de la donación con reserva de usufructo, se pone a nombre del hijo pero el usufructo le queda a los padres en vida. por el cual la transferencia completa del inmueble se efectiviza una vez que los padres fallecen.

Pero un tema no menor en el caso de las donaciones es cómo impacta en la herencia. “Las donaciones de progenitores a hijos, cuando fallece el donante, tienen que ser calculadas en el patrimonio de la herencia. Es decir que se debe computar el monto de lo donado en la parte que le corresponde al hijo que recibió la donación. De alguna manera es como si fuera un anticipo de herencia”, señala Esper. Y es que de no hacerse de esta manera, se vulneraría el principio de igualdad entre todos los herederos.

Las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires registran que durante 2021 se realizaron 23.923 donaciones, mientras que en todo 2020 se habían logrado 11.299, estas cifras indican un crecimiento acumulado del 111,73 % de un año a otro. Según expresó Diego Molina, el presidente de esa entidad, “las ventajas de las donaciones de inmuebles son muchas, no solo por su costo bajo y accesible, sino también porque las donaciones se han vuelto a instalar como una opción válida y segura para la planificación patrimonial, cada vez más utilizada por los ciudadanos”.

Más allá de las donaciones, los padres pueden celebrar cualquier tipo de contrato con sus hijos, siempre y cuando sean mayores de edad y jurídicamente “capaces”, como una permuta, una venta o un fideicomiso. Este último consiste en crear un patrimonio separado para que lo administre un fiduciario durante un tiempo determinado y que a su vencimiento los bienes se transmitan a los hijos en la proporción que el contrato lo haya establecido. “A veces el fideicomiso se utiliza en lugar de las donaciones. El tiempo estipulado por contrato no puede superar nunca los 30 años”, indica Mariano Esper. En el caso de la venta, si esta no fuera real, puede haber problemas legales vinculados con la simulación y el fraude.

La importancia de justificar el dinero

La otra cuestión a considerar a la hora de darle una propiedad a los hijos es la tributaria. “Cuando el padre le dona a un hijo por ejemplo el dinero para comprar in inmueble, lo puede hacer por escritura pública o a través de un instrumento privado con fecha cierta, que es certificando la firma del documento ante un escribano. Esta segunda opción es más económica porque no requiere de una escritura”, explica el tributarista Sebastián Domínguez.

Para el especialista, lo más recomendable es bancarizar esa transferencia, aunque reconoce que la mayoría prefiere no hacerlo. “Es muy importante que quien dona tenga justificado el dinero, porque si la AFIP le hace una inspección al hijo, a pesar de tener la documentación en regla, si los fondos no estaban declarados se le va a hacer un ajuste al hijo diciendo que es un incremento patrimonial no justificado”, explica Domínguez.

Un caso muy común es que, ante el casamiento de un hijo o una hija, los padres compren una propiedad para que el matrimonio viva ahí. “Muchas veces pasa que los padres prefieren poner el inmueble a su nombre para evitar problemas en la división de bienes ante una eventual separación, aún tomando el recaudo, o ante el fallecimiento del hijo o la hija. Jurídicamente es posible, pero hay que advertir que eso tiene un costo impositivo importante. Porque de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias, los padres técnicamente tienen que declarar un alquiler presunto del inmueble aunque lo estén cediendo gratuitamente. Muchos no lo hacen, pero una inspección de la AFIP puede obligar a hacer un ajuste a los padres y tener que pagar Impuesto a las Ganancias sobre un alquiler que no cobran. Además, pagarían Bienes Personales por tener una propiedad a su nombre si sus bienes superan el mínimo no imponible que es de $6 millones”, cuenta Sebastián Domínguez. Para el especialista, lo más recomendable es donar los fondos y que el hijo o hija sea quien compra el inmueble y lo ponga a su nombre.