Crédito hipotecario: impulsan un sistema indexado por salarios para comprar una casa

CORDOBA.- El déficit habitacional afecta al 20,9% de los trabajadores formales del sector privado, alrededor 1,6 millones de hogares de clase media si la estratificación se hace por sector social. Frente a ese panorama, desde el Instituto de Economía Política de la Universidad Siglo 21, dirigido por Gastón Utrera, se viene conversando con empresarios y sindicalistas una propuesta para financiar créditos hipotecarios indexados por salarios, la que tiene como eje la creación de Fondos de Cese Laboral (FCL). En una década, dice la propuesta, se podría reducir o resolver el faltante de viviendas para ese segmento social.

Es obvio que el principal problema para achicar el déficit habitacional -entendido, más allá de la cuestión de la propiedad, como cantidad de hogares que residen en una vivienda precaria, en situación de cohabitación o de hacinamiento- es la escasez de crédito hipotecario, un problema prácticamente insoluble en contextos de alta inflación y elevada volatilidad de precios relativos.

En diálogo con LA NACION, Utrera subraya que la iniciativa de creación de FCL es a nivel de cada Convenio Colectivo de Trabajo y no atado a una reforma de la ley de contrato trabajo . La principal función del fondo es afrontar el pago de las indemnizaciones establecidas por la ley y debe financiarse con el aporte de las empresas en actividad, en porcentaje fijo sobre su masa salarial.

Como los FCL deben preservar el valor de sus recursos en términos salariales son demandantes de instrumentos financieros que tengan su misma indexación. “Esto permitiría desarrollar un mercado de cédulas hipotecarias indexadas por salarios emitidas por bancos comerciales para fondear créditos hipotecarios indexados por salarios para los trabajadores de cada sector”, describe el economista.

Un documento de trabajo al que accedió este medio indica que podría acumularse un volumen de recursos estimados entre el 40% y el 100% de los necesarios para eliminar, en 10 años, el déficit habitacional de los hogares de clase media.

El reporte divide el déficit habitacional en diferentes segmentos; el primero es el de los hogares pobres (1,2 millones) los que directamente no tienen recursos para solucionar por su cuenta el problema y necesita de políticas públicas específicas. En la otra punta están los hogares de ingresos altos (467.000) que pueden avanzar por su lado. En el medio, están los 1,6 millones de hogares de clase media con déficit habitacional.

Con una proyección de datos oficiales, Utrera estima que en los próximos 10 años se requeriría la construcción de 46.400 millones de metros cuadrados (viviendas de 75 m²) para eliminar el déficit habitacional de hogares de clase media.

Para resolver el problema a través del crédito hipotecario, sería necesario acumular US$115.000 millones, alrededor del 18% del PBI. El año pasado, el promedio del stock de préstamos hipotecarios fue del 0,4% del PBI.

En economías inflacionarias, como la Argentina de los últimos años, la determinación de un esquema de indexación conveniente es compleja. Por ejemplo, hacerlo por índices de precios al consumidor (el caso de las UVA) o por índices de costos de construcción (el caso de los UVI), genera problemas financieros a los tomadores de los préstamos si sus ingresos se actualizan al ritmo de evolución de los salarios, y éstos se atrasan. Esa fue la causa del freno al otorgamiento de los UVA.

“Una solución, naturalmente, sería la indexación por índices salariales, que evitaría el descalce entre las cuotas y los ingresos de los tomadores, pero ocurre que no hay suficiente oferta de fondeo indexado por salarios, por eso la alternativa de los FLC es interesante”, aporta el economista.

El esquema propuesto requiere de la creación de un organismo administrador de los recursos del FCL, ya que, al no prever -al menos inicialmente- indemnizaciones iguales independientemente de la causa de desvinculación, no es posible utilizar las cuentas bancarias individuales, como ocurre en el régimen del gremio de la construcción, la Uocra.

Del organismo participarían las entidades firmantes del convenio colectivo de trabajo que actúe como persona jurídica en los términos previstos por el Código Civil, recibiría los aportes de las empresas, efectuaría los pagos por cuenta y orden de cada empresa de las indemnizaciones y administraría los recursos del FCL.

El documento señala que, en un esquema de FCL que abarquen a todos los sectores de la actividad privada, se podrían generar cédulas hipotecarias en una década por el equivalente al 12,3% del PBI (68,3% de los recursos necesarios para resolver el déficit habitacional de la clase media).

¿Cómo se hace el cálculo? Toma los 6.522.513 de trabajadores formales promedio del 2022 según datos del Ministerio de Trabajo; supone una constante el poder adquisitivo de los salarios ($174.275 promedio 2022), una tasa de rotación del 5% anual y una de despidos del 25% de esa rotación. La alícuota de aportes a FCL se proyecta en 8% y una afectación del 90% de los fondos netos del pago de indemnizaciones a la inversión en cédulas hipotecarias.