Crisis de alquileres: la fórmula de Uruguay que podría terminar con la falta de departamentos en la Argentina

En medio de una de las peores crisis habitacionales de la Argentina, parte de la solución al problema podría encontrarse más cerca de lo que se cree. Apenas cruzando la frontera, en Uruguay. Allí, la Ley de Vivienda Promovida impulsa nuevos proyectos residenciales e incluye incentivos especiales para los propietarios que pongan las unidades en alquiler, experiencia que podría trasladarse a la Argentina. “La Ley de Vivienda Promovida es un claro incentivo para invertir en Uruguay que se destaca por ser un mercado sólido, con seguridad jurídica, crecimiento económico, una inflación del 7% anual sostenida a lo largo de 20 años (que en los últimos 12 meses fue del 3.8%) y un amplio acceso al crédito de largo plazo”, afirma Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, un desarrollador que construye proyectos en el país vecino.

La norma se fue gestando desde la primera ley de vivienda social de 2007 que permitió a través de las exoneraciones poner en movimiento un mercado que estaba hasta ese momento con muy baja actividad. “No solo se mantuvo con los distintos gobiernos, sino que también fue adaptándose a las distintas necesidades que le mandaban y así se transformó un ‘activador’ del mercado”, analiza Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima que trabaja en los dos países: más de 35 años en Argentina y 20 en Uruguay. “Deberíamos tener en cuenta también la ley de alquileres de urgente consideración con la que se permite el alquiler con muy pocos requisitos y un desalojo abreviado”, agrega.

Un punto que pone sobre la mesa Santiago Tarasido, CEO de Criba, la constructora argentina que desembarcó en el país vecino, es que el régimen de vivienda promovida de Uruguay no apunta a la generación de vivienda social, ni a la urbanización de barrios carenciados, sino a satisfacer “las necesidades de vivienda de la clase media y media/baja ya sea a través de la posibilidad de compra, o en forma indirecta mediante inversores que amplían la oferta de viviendas en alquiler”, detalla el ejecutivo que participa en la construcción de dos proyectos en Montevideo bajo los beneficios de este marco normativo, uno de ellos con proyecto de Carlos Ott y Carlos Ponce de Leon.

Si bien parte de los compradores acceden al “techo propio” gracias a las líneas de financiamiento bancario disponibles a 25 años, “el 80% son inversores” que vuelcan las viviendas al mercado de alquiler, cuenta Fabián Kopel, socio fundador de la desarrolladora Kopel Sánchez que ya construyó 27 proyectos enmarcados bajo esta ley. “Vemos día a día que la inversión argentina está activa, hay interés, consultas y, sobre todo, concreciones de ventas de inmueble”, agrega. Como prueba da números: hay más de 85.000 argentinos dueños de inmuebles en Uruguay.

Respecto al rinde que deja una apuesta inmobiliaria, asegura que la rentabilidad es del 12% anual en dólares, 7% por renta y 5% por valorización de la propiedad y por el marco legal, que ampara tanto a desarrolladores como a propietarios e inquilinos.

Sin embargo, vale resaltar que “construir en Uruguay es caro” y que los alquileres representan “alrededor del 50% de los ingresos promedio” de los inquilinos, el mercado está “equilibrado”, según Kopel.

Preceptos legales

Desde su creación, la Ley 18.795 de Vivienda Promovida (antes denominada de Vivienda de Interés Social) tuvo algunas restricciones y posteriores modificaciones. No obstante, la idea central siempre apuntó a establecer beneficios que alienten a los promotores a construir fuera de las zonas consideradas “calientes” para potenciar el crecimiento de nuevos polos y atender la necesidad habitacional de la clase media.

La normativa comprende líneas de crédito hipotecario que financian hasta el 90% del monto de las unidades (a pagar en 25 años) y una serie de exoneraciones fiscales, como el IVA, el impuesto a las Ganancias, a la Renta y al Patrimonio por 10 años. Estos incentivos mejoran la rentabilidad del negocio, lo que alienta nuevos proyectos que implican más inversiones, mano de obra y actividad económica. En tanto, para los inquilinos, la disponibilidad de más oferta lleva a mejorar la competencia en los precios.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) de la Argentina, no escatima en elogios al hablar de este modelo: “La Ley de Vivienda Promovida uruguaya es muy buena y consiguió excelentes resultados. Permitió que se hicieran un montón de proyectos destinados a la clase media. Además, tiene la virtud de que es transversal a los signos políticos porque, aún con algunos cambios que cada gobierno le hizo, le dieron continuidad. Esto permitió que se construyeran muchos edificios en zonas en las que durante años no se construía nada”.

Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda de ese país, en la actualidad existen 1239 proyectos promovidos y 102 en estudio, que implican 33.026 y 3441 viviendas respectivamente.

Modelo de exportación

Según la opinión de Kopel, “muchas de las cosas que se hicieron en Uruguay, se pueden aplicar en la Argentina”. Para ello recomienda cuatro pilares:

• Establecer con claridad las zonas en las que se quiere promover soluciones habitacionales con incentivos.
• Evaluar “cómo es la situación formal del mercado inmobiliario para que el incentivo a las promotoras realmente resulte” y analizar “qué beneficios se pueden trasladar” a compradores e inversores.
• Hacer cambios en la Ley de Alquileres para lograr una legislación “justa y que haga que valga la pena poner una unidad en alquiler”.
• Eliminar todo tipo de regulación al mercado porque “cuando en Uruguay se establecieron restricciones, resultó un desincentivo para la construcción”.

En la misma línea, Covello explica que la norma sería un gran modelo a seguir para Argentina, pero aclara que no hay que “olvidar que el contexto jurídico en Uruguay no sólo beneficia con exoneraciones la construcción, sino también tiene leyes de alquileres que permiten ajustar la realidad económica a la legal lo que los hace rentables”.

Tarasido reconoce que desde la dirección de AEV propician para la Argentina este tipo de medidas que procuran incentivar la oferta y generar un marco confiable para reducir el déficit habitacional. Habla de ventajas multidireccionales: desde una buena solución para mejorar la falta de unidades en alquiler hasta incentivar la inversión privada y la generación de empleo.

Por otra parte, permitiría el desarrollo de zonas específicas de la ciudad relegadas y generar una recaudación impositiva no solo en el momento de la construcción, sino también con los edificios terminados. “Hay ejemplos de modelos similares donde los incentivos han generado beneficios como el Polo Tecnológico de Parque Patricios y otros como el Programa Minha Casa en Brasil”, enumera Tarasido.

La experiencia uruguaya muestra que el éxito no se obtuvo a partir de medidas aisladas, sino que fue a partir de un “ecosistema” de acciones: “Los resultados se ven hoy, 15 años después. Pero todo comenzó en 2007, con una reforma tributaria que formalizó el mercado de la construcción. Y si luego no hubiésemos tenido los beneficios fiscales (de la ley), la rentabilidad sería pésima, estaría por el piso”, explica Kopel.

El empresario aclara que, si bien desconoce la reglamentación particular y la legislación impositiva argentina, “habría que ver cómo es el panorama porque este tipo de cambios se dan a largo plazo. Se empieza por hacer un estudio profundo de la situación fiscal del rubro inmobiliario para empezar a atar todas las puntas y buscar los incentivos”.

No se puede obviar que la coyuntura económica del país impide pensar en planes de financiación similares a los vigentes en el país vecino. Sin embargo, Tabakman asegura que el resto de las disposiciones son viables de ser adoptadas: “En la Argentina, una ley de este tipo podría implementarse de inmediato, no hace falta ninguna condición previa. La Ley de Vivienda Promovida generó desgravaciones impositivas superpotentes y aunque sea sin hipotecas, camina igual, incluso si se trajese acá. Con toda la buena experiencia que se logró, la impulsaría ya mismo. Tal vez con mínimos o hasta con ningún cambio, y que el próximo gobierno la tome casi literal”.

No obstante, “ayudaría muchísimo que esto vaya de la mano de un mejoramiento del marco legislativo de los alquileres porque es obvio que la ley actual hay que corregirla. Pero, son dos procesos que van en paralelo”, concluye.