Refacciones: por dónde empezar y cuánto cuesta hacer el baño y la cocina

Al decidir comprar una propiedad para remodelar, el consejo unánime es contratar a profesionales que asesoren, miren los planos existentes, proyecten y dirijan la obra, por pequeña que ésta sea. “De este modo el arquitecto podrá visualizar con antelación los posibles problemas, con una mirada global y un conocimiento técnico de los temas a tener en cuenta a la hora de realizar el trabajo, como la estructura, los muros, las instalaciones o el origen de las humedades, en caso de que existan. Mucha gente contrata al gremio en forma directa por lo que no se tiene en cuenta la visión general. Por ejemplo, en algo tan simple como cambiar un solado es posible que se produzca algún daño como pinchar caños de calefacción, generar fugas de agua y arruinar pinturas, revestimientos o mobiliario. Hay imprevistos que pueden ocurrir en una obra y que muchos de ellos se podrían evitar con un profesional”, aconseja Adriana Dwek, miembro del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU).

La arquitecta Liliana Abusier coincide en que “lo más conveniente es que la vea un arquitecto o ingeniero antes de concretar la compra para inspeccionar en qué condiciones está y qué potencial de mejoras tiene. Si la propiedad es una casa sobre terreno propio, el margen para refaccionar o ampliar es mayor. El límite lo da el código de edificación del lugar. Además, si la nueva propiedad es un departamento, más allá de las condiciones de la unidad hay que fijarse algunos temas en el edificio en general. Por ejemplo, evaluar la instalación eléctrica porque muchas veces en la refacción se agregan circuitos nuevos, sobre todo de aire acondicionado, y para eso es importante chequear antes que el cable que lo alimenta sea el indicado para aceptar la nueva carga. Si no lo es, hay que cambiarlo y, a veces, esto es caro”.

Por su parte, Marta Oriozabala, CEO de la inmobiliaria Real Capital, considera que “si la idea es comprar una propiedad para refaccionar y luego vivirla, es recomendable que esté lo más libre de arreglos posibles porque eso genera más confianza. Debe ser evaluada por profesionales que hacen la verificación previa a la adquisición y que -por poco dinero- entregan un informe completo de modo de poder comprar sabiendo qué vicios podría tener, qué arreglos habría que hacer y si las modificaciones que se desean realizar son viables”. Para cerrar, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios, aconseja: “quienes remodelen una propiedad deben evitar enmascarar los problemas porque -a la corta o a la larga- se notarán”.

A modo de conclusión, Dwek señala que “es fundamental contratar profesionales cuya mirada ayude a desenmascarar posibles problemas no visibles o hasta disimulados y “escondidos”. Por lo general, esto sucede en los inmuebles a los que les falta el mantenimiento adecuado. En las propiedades nuevas resulta más difícil tapar inconvenientes de terminaciones, carpinterías e instalaciones, entre otros”.

Costos de baño, cocina, pisos y pintura

Se sabe que los ambientes que más refacción requieren en una propiedad suelen ser el baño y la cocina. Ya sea por ser una propiedad antigua y querer modernizarlos, o porque el uso frecuente y el poco mantenimiento ha deteriorado revestimientos, pisos, griferías o bachas. Entonces, si se va a encarar el cambio de algún artefacto, la mayoría de los propietarios prefieren ya hacer todo nuevo, ponerlo en valor y remodelar completo.

El último informe de Reporte Inmobiliario sobre costos de refacción de baño y cocina, actualizado a abril 2021, afirma que el costo de remodelación total de una cocina aumentó un 10% el último trimestre, siendo de aproximadamente $666,652, teniendo en cuenta una cocina de 5,60 m². Mientras que la remodelación de un baño de 3,75 m² podría costar en promedio $602.512, marcando así un incremento del 8% en el último trimestre.

En cuanto a otros costos habituales en refacciones de viviendas, el informe asegura que con respecto a la mejora en los pisos el pulido y plastificado tiene un valor de $1400/m², tomando un mínimo de 20 m²; el costo de una alfombra es en promedio $1250/m² y de su colocación $560/m². Y la pintura, un aspecto básico e imprescindible al entrar en toda propiedad usada o que necesita ser pintada, está en valores que van desde los $175.000 para un departamento de dos ambientes hasta $245.000 para un departamento de tres ambientes.

En detalle, la descripción de gastos promedio sería la siguiente para una cocina de 5.60 m²:

• Grifería, artefactos, cerámica, mesada y muebles: $366.565
• Instalación sanitaria con materiales: $81.449
• Colocación de mesada y muebles: $26.391
• Mano de obra, colocación de revestimientos: $85.865
• Instalación eléctrica con materiales: $35.980
• Instalación de gas con materiales: $37.453
• Pintura: $32.967

Y para un baño de 3,75 m²:

• Artefactos, grifería, sanitarios, cerámicas, mesada: $303.035
• Instalación sanitaria con materiales: $139.635
• Mano de obra, colocación de revestimientos: $99.145
• Instalación eléctrica con materiales: $30.531
• Pintura: $30.166