Estados Unidos: cinco claves para entender por qué se habla de burbuja inmobiliaria y si es un buen momento para comprar

El aumento del precio de las propiedades en Estados Unidos, que en abril alcanzó un nuevo máximo histórico, disparó el temor de que se desate una crisis como la de 2008. La poca oferta de unidades en venta sumada al interés de los compradores que buscan concretar una operación antes de que las tasas de créditos hipotecarios suban más de lo que ya lo hicieron provocaron un incremento récord del valor del metro cuadrado y pusieron sobre la mesa una pregunta que invade a quienes compraron propiedades en ese país : ¿el mercado americano está ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Para antes de responder esa disyuntiva vale aclarar cinco preguntas fundamentales a la hora de entender que está pasando en el sector

1. ¿A qué se le llama “burbuja inmobiliaria”?

El concepto de “burbuja” se aplica a cualquier tipo de activo al referirse al fenómeno que se da cuando su precio empieza a subir de forma acelerada y disociada de un fundamento real que pueda explicar el incremento, según precisa a LA NACION Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. ”El caso más conocido de los últimos años y que sirve para graficar, fue la crisis de los puntocom a fines de los ‘90, cuando se evidenció un período de crecimiento económico de las empresas vinculadas a Internet”.

“Todos empezaron a invertir en empresas de ese sector sin una clara noción de dónde se invertía y lo que sucede es que indefectiblemente cuando mucha gente está interesada en destinar dinero en determinados sectores, los valores del mismo suben. Eso generó que empiece a haber acciones de empresas cotizando a valores altísimos sin un respaldo real”, analiza sobre esa etapa, que culminó con la quiebra de muchas firmas de tecnología.

Específicamente en el real estate, una burbuja inmobiliaria es un período marcado por un incremento de los precios de venta de la vivienda fuera de lo común. Se trata de un fenómeno motorizado por una alta demanda vinculada a fuertes expectativas y especulación. Un dato que llama la atención del mercado americano es que en Estados Unidos el valor de las casas subió casi 30% en el último trimestre de 2021 en comparación con el mismo período del año anterior.

2. ¿Por qué se dice que Estados Unidos está en una burbuja?

Algunos especialistas consideran que el mercado inmobiliario estadounidense evidencia un comportamiento “anormal”. Es que, ante un escenario marcado por el aumento imparable del valor del metro cuadrado, hay quienes rememoran la burbuja inmobiliaria que atravesó el país entre 2006 y 2008, que provocó una crisis hipotecaria y bursátil y desembocó en lo que se conoce como la Gran Recesión.

En resumen, Rouco explica que, entre el 2001 y 2005, el sistema financiero estadounidense desreguló los requisitos para acceder a un crédito hipotecario, al tiempo que las tasas de interés bajaron. “Muchas personas accedieron a esa herramienta sin ingresos formales y con un mal historial financiero. Ese movimiento fortaleció la demanda de viviendas, pero la oferta no había crecido tanto”, indica. En ese contexto, los créditos hipotecarios pasaron de representar el 70% del PBI del país en 2002 a ser el 100% en 2008.

“Cuando subieron las tasas de interés, muchos salieron a vender su vivienda al mismo tiempo y eso generó una caída del valor del metro cuadrado”, resume. “Ahí hubo una burbuja: el aumento de la demanda, que subió los precios, estaba motorizada por el crédito. Fue una crisis que culminó con cuatro millones de personas que perdieron la casa y 10 millones que terminaron debiendo más plata que el valor de su vivienda”, expone.

Tras repasar la crisis inmobiliaria que explotó en 2008, el especialista sostiene que hay un factor clave que hace que la situación actual no sea la misma. “Para que haya una burbuja tiene que haber algo fogoneando un aumento de precio. Algunos creen que ese factor es que las tasas de interés estuvieron bajas por mucho tiempo. Sin embargo, hoy, el crédito hipotecario está en niveles similares -en relación al PBI- que hace cinco años, es decir, que esta herramienta no creció por encima de la economía”, sostiene, aunque aclara que el mercado inmobiliario estadounidense es “gigante, dinámico y con mucha rotación”, por lo que remarca que generalizar es complejo.

3. ¿Qué pasa si se rompe la burbuja?

Tras alcanzar un punto máximo, la burbuja explota y los precios de las viviendas empiezan a caer, generalmente por un aumento de las tasas hipotecarias o la inflación, que generan una caída de la demanda. “Se le dice ‘burbuja’ justamente porque es aire enmascarado detrás de intención de compra y se pincha cuando el factor que fogoneaba la demanda deja de aparecer. Es un problema principalmente para quienes compraron con un crédito, porque el inmueble adquirido pasa a valer menos que su deuda, lo que significa que ni siquiera vendiendo la propiedad pueden saldar la deuda”, explica el economista.

4. ¿Conviene comprar una propiedad ahora o hay que esperar?

En medio del escenario que atraviesa el mercado estadounidense, los especialistas creen que no es conveniente comprar. “No es momento de plantearse eso. Las tasa de intereses de hipoteca llegaron a estar muy bajas y ahora ya subieron. Muchas personas aprovecharon para comprar casas porque las tasas eran menores al 5% pero hoy ya están por encima. El momento de sacar el crédito ya pasó”, asegura Rouco. A su vez, pareciera que, lentamente, el mercado empieza a reacomodarse a la baja.

5. ¿Cuándo bajarán los precios de las propiedades?

Según explica Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments, la burbuja inmobiliaria se manifiesta en la suba de los precios de las propiedades, que aumentaron más de 50% en los últimos dos años. Ahora, lentamente empiezan a verse “algunos signos de enfriamiento”. Entre ellos, el especialista explica que, en los últimos meses, alrededor del 17% de los vendedores bajaron los valores para poder vender ante un escenario de caída de las operaciones por la suba de la inflación y aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

“Hay ciertos factores que aún están sosteniendo el mercado, pero la oferta y la demanda pronto se van a equilibrar. Esta corrección de los precios que empieza a darse da cuenta de que estaba todo recalentado”, indica. Aunque aclara que es difícil generalizar en un mercado tan grande. De cara al futuro, sostiene que el valor del metro cuadrado podría caer un 20% cuando se pinche la burbuja.