Alquileres: la estrategia que usan cada vez más propietarios para subir el precio cada tres meses

Esta semana la Cámara de Diputados dio media sanción a un proyecto de ley que, en resumidas cuentas, propone reestablecer los puntos más controversiales de la ley de alquileres. Las bases del proyecto son que los contratos pasen a ser de tres a dos años, que los ajustes del precio se realicen como mínimo cada cuatro meses (máximo un año) y que la actualización de los costos se permita calcular en base a una multiplicidad de índices.

Mientras tanto, dueños e inquilinos están obligados por la ley vigente a ajustar el valor de la cuota de alquiler una vez por año, algo insólito en un contexto con una inflación avasallante. En este presente, los contratos que están por vencerse presionan a los inquilinos con un problema: afrontar el nuevo precio de entrada que piden los dueños al actualizarlo en función del mercado.

Al haber tan pocas opciones para alquilar y al acercarse el cese de los contratos, muchos inquilinos que no pueden pagar los nuevos precios solicitados por los dueños solicitan prórrogas para que les den unos meses más mientras buscan otra propiedad disponible a la que puedan acceder. El 30% de los inquilinos porteños tiene que pedir una prórroga de su contrato porque no consigue viviendas para alquilar, según autoridades del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

La prórroga es una herramienta legal y gratuita que permite prolongar por pocos meses el contrato y de esta forma actualizar el precio según acuerden las partes en períodos más cortos de los que impone la ley. En pocas palabras, se puede usar para ajustar el precio de los contratos y que éstos no queden detrás de la inflación.

“Mientras se espera que el proyecto pase al Senado, conviene hacer prórrogas por tres meses que acompañen el avance de la inflación”, dice Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina, y agrega que si el inquilino no convalida ese precio, se va y por la poca oferta es probable que aparezca otro enseguida.

A su vez, aclara que “durante la prórroga no se pueden hacer aumentos escalonados, entonces si se prorroga por un año te queda el contrato planchado por ese plazo”, por lo que recomienda hacer por plazos cortos para actualizar periódicamente el valor del alquiler. En otras palabras, inquilino y dueño pueden hacer una prórroga cada mes, trimestre, año o plazo que crean conveniente para no perder contra la inflación ni tener retenida por mucho tiempo la propiedad.

Cabe resaltar que últimamente se hacían prórrogas de seis meses pero dada la rápida devaluación los propietarios eligen hacerlo por plazos más cortos. En lo que va del 2023, los avisos de los departamentos en alquiler aumentaron su valor de publicación un 89,6%, según Zonaprop, mientras que el ICL por el que se actualizan los alquileres a partir de la nueva norma apenas aumentó un 66,03%, por debajo del valor del mercado.

El abogado especializado en derecho inmobiliario tiene fuertes expectativas a la sanción del proyecto que ahora deberá ser tratado por la Cámara alta del Congreso. “Esta herramienta es una gran ventaja mientras se espera a que el Senado trate la ley porque te deja estirar los contratos por pocos meses y, si se sanciona, las partes ya firmarían un nuevo contrato con aumentos de un mínimo de cuatro meses y sus nuevas reglas en lugar de extender un contrato que se rige por la ley vieja”, analiza el letrado.

Las claves de las prórrogas

Un dato fundamental es que esta herramienta de prórroga permite extender hasta 20 años las mismas condiciones de los contratos vigentes pero por un precio distinto y por un plazo menor al que establece la nueva ley de alquileres.

Otro dato clave es que las prórrogas pueden hacerse tanto en contratos que fueron firmados bajo la nueva ley como antes de su sanción, es decir todos los contratos. Esto avala dos posibles escenarios.

• Quienes prorrogan contratos firmados antes de la nueva ley. Estos pueden hacer prórrogas que mantengan las condiciones anteriores, como la extensión de dos años y el ajuste semestral del costo del alquiler.
• Quienes prorrogan contratos firmados bajo la nueva ley. Los contratos firmados por la nueva ley que están por vencerse -o ya se vencieron- tienden a hacer prórrogas de plazos cortos para que los ajustes sean escalonados y regulados a voluntad de las partes y no anuales según las subas determinadas por el ICL. Esta alternativa es frecuentemente elegida ante la escasez de unidades publicadas, las perjudiciales condiciones de la ley para los propietarios y la incertidumbre generada por los anuncios de derogación de la norma que llevan un año pero no se efectivizan.

En contraparte, la desventaja de las prórrogas impacta más en los inquilinos quienes dejan de tener la seguridad y estabilidad de contar con vivienda por dos o tres años y atraviesan el riesgo de quedarse sin lugar para vivir cada seis meses o el tiempo que se haya pactado la prórroga. Sin embargo, este problema generalmente garantiza tranquilidad cuando el propietario expresa que está conforme con el inquilino y que su voluntad es que la relación continúe.

Cómo se hace una prórroga

En la mayoría de los casos, las prórrogas se firman entre las partes de forma libre y gratuita. En el documento se indica que “las partes han decidido prorrogar el contrato por la cantidad de meses y precio definidos en mismas condiciones que rige el contrato”, dice Abatti, y añade: “Además debe aclararse la fecha y hora en la que vence la prórroga y se aconseja que sea en un horario diurno para poder revisar las condiciones en las que se entrega el inmueble en caso de no continuar prorrogando”.

En caso de contratar un abogado o un escribano para que actúe de intermediario, las partes deberán pagarle los honorarios. En la misma línea, si la firma se lleva a cabo a través de una inmobiliaria, en la ciudad de Buenos Aires el propietario debe pagar el 4,5% del monto total del contrato y en la Provincia pueden elegir pagar una mitad cada una de las partes.

Por último, el letrado hace hincapié en que “el fiador, quien pone un inmueble o su sueldo como garantía, tiene que firmar la prórroga porque si no queda desobligado” de su deber. En la provincia de Buenos Aires destaca que esta figura tiene que renunciar a la inembargabilidad ante un escribano ya que en el territorio la vivienda única es inembargable salvo que se renuncie expresamente a la misma.

Un mercado con oferta que tiende a cero

Dada la escasez de propiedades para alquilar, los inquilinos que necesitan mudarse intentan negociar con los propietarios algunos meses más hasta que puedan encontrar otra vivienda. Esta odisea no es una misión fácil para quienes no tienen su propia casa. En promedio, los inquilinos declaran haber tardado cuatro meses en conseguir la vivienda para alquilar, según un informe elaborado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC).

“El número actual de unidades que salen a la oferta en los buscadores de propiedades para alquiler a tres años no amoblado se encuentra en un piso y es realmente muy pobre para una ciudad como Buenos Aires, que presenta una demanda constante y creciente de viviendas en alquiler”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

El problema se acentúa cuando se analiza la oferta, publicada a precios disparatados y dolarizada. El mes pasado, Zonaprop publicó un informe que detallaba que el 60% de la oferta de alquileres porteña estaba dolarizada, y después del resultado de las PASO los especialistas inmobiliarios advirtieron que el número podría subir aún más.