¡Chau Eliseo! De gimnasio a SUM, los nuevos usos del departamento del encargado
Muchas de estas unidades fueron refuncionalizadas y tienen un nuevo destino: la tendencia avanza tanto sobre construcciones consolidadas como en los proyectos inmobiliarios recién estrenados
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Para LA NACIONCandela Contreras
En el barrio de Chacarita, Lucía vive en la única unidad ubicada en el décimo piso de un edificio en la calle Olleros: el espacio que alguna vez fue el hogar del encargado del edificio. Luego de un conflicto que llevó a que el consorcio decida dejar de contar con una persona que viva en el lugar y se contrató a alguien externo para que realice las tareas diarias de limpieza, sin vivienda incluída, por lo que el departamento fue destinado al alquiler permanente. La inquilina es Lucía, que vive con su novio, y está atravesando su segundo año de contrato en este dos ambientes con un pequeño balcón por el que abona $130.000 mensuales.
Casos como estos se multiplican en la geografía porteña y el tema se volvió parte de las charlas callejeras gracias a Eliseo. El personaje interpretado por Guillermo Francella en la serie El encargado llegó a los hogares a través de la pantalla chica y es el primer nombre que resuena en la cabeza de los argentinos cuando se habla del gremio de los encargados de los edificios.
La trama de la tira se centra en cómo uno de los propietarios del edificio, en donde trabaja y vive el hombre, comienza a diseñar un plan para “sacárselo de encima”. A primera vista no se trata de motivos personales, sino de aprovechar el espacio que ocupa el departamento de Eliseo en la terraza y construir allí amenities que le sumarían categoría al edificio, como por ejemplo, una pileta. Solo resta que el consorcio vote por mayoría a favor de esta iniciativa. Algo que el Eliseo no va a dejar que suceda.
A pesar de que este caso se refiera a la ficción, el fenómeno podría replicarse en la realidad: cada vez son más los consorcios que deciden darle un destino diferente al departamento que habitaba el encargado y contratar para la limpieza una persona por horas y no a alguien que realice el trabajo full time, con vivienda incluida.
Hoy, muchas de estas unidades fueron refuncionalizadas y tienen un nuevo destino: la tendencia avanza tanto sobre construcciones consolidadas como en los proyectos inmobiliarios recién estrenados, y la creatividad está a la orden del día. Cuando el edificio deja de tener portero en forma permanente, esa propiedad vacía puede reconvertirse en espacios de trabajo, salas de reuniones, SUM y hasta en gimnasios. O alquilarse bajo un pago mensual que favorece la reducción de las expensas, o la creación de un fondo para arreglos o emergencias.
Caso similar
En el norte de GBA, hay un caso concreto similar al de la ficción en la zona conocida como La Isla de Olivos. Este rincón, que está delimitado por las calles Matías Sturiza, Comandante Leonardo Rosales, Juan Bautista Alberdi y las vías del ferrocarril Mitre y del Tren de la Costa, experimentó un desarrollo sostenido desde la década de los 90. Allí existen dos edificios en los que la vivienda del encargado fue modificada para agregar amenities. Tanto en un inmueble ubicado en Alberdi al 500, como en otro sobre la calle Rosales al 2600, se convirtieron en un gimnasio que pueden utilizar los vecinos y así darle más categoría y servicios al lugar.
Si la vivienda no existe más porque se le dio otro uso, los edificios deben contar con un lugar para el personal de mantenimiento. “Este espacio es obligatorio para todo emprendimiento, salvo en casos que no haya superficie en común o que sea menor a 20 metros cuadrados”, explica el arquitecto Bernabé Acosta.
Más allá de las excepciones, la práctica más común es que los mismos vecinos se pongan de acuerdo para destinarlo a un alquiler tradicional, lo que permite generar un ingreso al consorcio. En muchos casos el locatario lo usa como vivienda, pero en otros es algún propietario del mismo edificio quien lo alquila porque tiene la necesidad de utilizar el espacio para una actividad personal. Tal es el caso de Sandra, una repostera que no quiere llevar el trabajo a su propia cocina; o el de Camila, diseñadora de ropa que lo alquila para destinarlo al showroom de su marca; y también está el caso de Romina, una artista plástica que usa el exdepartamento del encargado como atelier para dar clases y pintar sus cuadros. Todas son propietarias y viven en el mismo edificio donde alquilan.
Sin embargo, a la hora de decidir un nuevo destino se debe conseguir el consenso del consorcio. “Para eso se realiza una asamblea extraordinaria unánime y se cambia el reglamento: se modifica el destino portería por la nueva utilización”, comparte el marco legal Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario. Según el experto, la opción más común para el nuevo uso de estos espacios es destinarlos al alquiler. “Ese dinero obtenido tiende a ir a los gastos comunes para bajar el valor de las expensas y significa un beneficio para todos los propietarios”, señala.
Un dato no menor es que estos inmuebles, según lo establecido en el Artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), se consideran comunes y, por ende, están exentos de expensas, ABL y cobros de servicios como AYSA. Por lo que las administraciones tienden a sumarle un equivalente por esos gastos al valor mensual cuando se destina al alquiler.
¿Existen estos departamentos en los edificios nuevos?
En cuanto a los nuevos emprendimientos, a partir del nuevo código de edificación de la Ciudad de Buenos Aires -que entró en vigencia en enero de 2019-, ya no es obligatorio construir una vivienda para el encargado, sino que se puede reemplazar por un vestuario o baño, para que lo utilicen los empleados contratados. Esto es indispensable para que los trabajadores externos puedan utilizarlo, sin contar con este baño no se puede alterar el propósito original del departamento.
En la actualidad, la existencia del departamento queda a consideración de quien construye el edificio, es decir, el desarrollador inmobiliario, en función del tipo de emprendimiento que se pretenda comercializar. “Generalmente si se incluye una vivienda para el encargado en edificios de buena calidad proyectual, o de una escala importante y con amenities, el Código de Edificación obliga a poseer ciertas características y niveles de confort similares a las proyectadas para el resto de las unidades”, aclara el arquitecto.
En el caso de que los nuevos proyectos decidan construir el departamento destinado a un encargado, el arquitecto detalla cómo debe ser la vivienda: tener una superficie mínima de alrededor de los 32 metros cuadrados; una determinada cantidad de artefactos sanitarios, como ducha, lavatorio e inodoro; poseer balcón, terraza o patio; y cumplir con ciertas cuestiones de ventilación y de confort de similares a las condiciones de las unidades de venta.
Historias en primera persona
Ramón fue durante años encargado de un edificio en Hualfin al 900, en pleno barrio de Caballito, hasta que en 2005 se jubiló. En ese momento, el consorcio llegó al acuerdo de destinar la unidad al alquiler tradicional, por medio de una asamblea extraordinaria, y se contrató a un servicio de limpieza externo. El departamento es un monoambiente con patio, y se encuentra en la planta baja. Ahora, luego de casi 20 años de contratos de locación, se comenzará a refaccionar y volverá a publicarse buscando un nuevo inquilino.
“Este es un edificio chico con 15 departamentos, el dinero de la renta lo cobra un propietario, no pasa por la administración, y se utiliza para hacer arreglos extraordinarios. En vez de impactar en una reducción de las expensas, preferimos manejarlo internamente para que los vecinos podamos decidir desde cambiar el medidor de gas hasta pintar la medianera”, cuenta una integrante del consorcio.
Otro caso similar, también de la zona de Caballito, es el de un dos ambientes ubicado en el octavo piso, al nivel de la terraza, que se destinó al alquiler desde hace aproximadamente tres años, luego de la renuncia del último encargado. La gestión del alquiler se lleva a cabo a través de una inmobiliaria, que solo le pidió a la actual inquilina un seguro de caución para asegurar el contrato. Los ingresos que se generan por este alquiler se destinan a gastos extraordinarios del consorcio, que permiten incluso realizar mejoras estéticas en el edificio. “Al ser un edificio chico no tenemos la obligatoriedad de tener una persona de limpieza durante ocho horas y, al no ser obligatoria la vivienda, contratamos a una empleada que viene solo cuatro horas al día para la limpieza de las zonas comunes”, cuenta Patricia, que integra el consorcio de propietarios.
Otra historia real pero en Chacarita es la de Amalia o “Amy” que vive en Lemos y Dorrego. Fue en 2022, mientras buscaba un departamento económico para alquilar, cuando encontró una publicación que decía: “Propiedad de portería, sin expensas y exento de agua”... Era justo lo que ella buscaba. En diciembre de ese año firmó el contrato por medio de una inmobiliaria, pero el dinero del alquiler se lo transfiere directamente a la administración, que utiliza ese monto para reducir el valor de los gastos comunes. El departamento ubicado en la planta baja, es un monoambiente de unos 30m2 con cocina integrada y tiene un pequeño patio en medio de un edificio de siete pisos. “Lo vi y era justo lo que necesitaba, todo me cerraba”, relata conforme la inquilina.
Contadora y artista
Una anécdota diferente es la de Romina, una contadora que en su tiempo libre se dedica a su gran pasión: ser artista plástica. Su caso es bastante particular: convirtió el departamento del encargado en su atelier, estudio de arte y también en el espacio para dar clases.
En el 2019 el consorcio del edificio en donde vive Romina, ubicado en Caballito, decidió desvincular al encargado que trabajó y vivió en el lugar durante 17 años. A partir de ese momento, el departamento en donde habitaba el hombre junto a su familia se encontraba vació. Romina alquilaba desde hacía años un departamento a unas cuadras de su casa como atelier, pero con el aislamiento por la pandemia y las clases virtuales rescindió ese contrato.
Por un tiempo pintó en su casa y enseñaba por Zoom hasta que en 2023 preguntó en su consorcio si podía usar el departamento vacío del ex encargado como su estudio de pintura y espacio de guardado de materiales. “Luego de que el consorcio aceptara por medio de una asamblea, me propusieron que no pague alquiler sino que haga aportes para arreglos del edificio; por ejemplo, me hice cargo de la remodelación del hall de entrada. Hace unos meses un vecino empezó a tener problemas con el desagüe de su lavarropas y pidió permiso para instalarlo en el lavadero de este departamento así que compartimos el espacio: yo tengo mi atelier y el otro vecino su laundry”, cuenta Romina.
La unidad tiene un living-comedor, un pequeño patio con un lavadero y un dormitorio dividido en dos espacios. “En uno guardo los cuadros, y en el sector más chico las telas”, cuenta Romina. Actualmente el consorcio está analizando convertir el departamento en un SUM para que puedan utilizarlo todos los vecinos, pero todavía no se realizó ninguna asamblea para definirlo.
Los casos reflejan que la creatividad está a la orden del día. Y cualquier parecido con la realidad, en este caso, no es pura coincidencia. Desde la ficción televisiva hasta las nuevas costumbres urbanas, muchos consorcios decidieron pasar de la figura tradicional del encargado con vivienda en el edificio a una diversidad de usos y destinos de las unidades en beneficio de todos, que reflejan una oportunidad para darle una nueva vida a un espacio que había quedado vacío y abandonado.
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