Se incrementa el nivel de vacancia

Tras un 2013 que se caracterizó por su clima económico incierto y por la implementación y medidas de carácter intervencionista, el año actual comenzó con un sector inmobiliario en gran medida paralizado, a la espera de un rumbo más claro.

La intención por disminuir el precio de los alquileres se basó en la pasada devaluación y en el estancamiento de la demanda. Esto ha brindado mayor poder de negociación al inquilino frente a propietarios, que prefieren retener a sus locatarios, lo cual ha permitido corregir la vacancia de larga duración. Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, afirmó: "En general, la demanda tiene que ver con procesos de consolidación, que es una forma de lograr eficiencia. Otras veces responde a las necesidades financieras para invertir y descargar pesos que tienen acumulados. Las zonas con más demanda son Panamericana, el corredor Libertador en Capital y provincia, y la Zona Phillips".

Daniel Delfino, broker senior de CBRE, detalló que la construcción de oficinas se encuentra muy retrasada respecto de años anteriores y las obras que fueron iniciadas hace 12 meses se siguen construyendo. "Hay varios proyectos con buenas ubicaciones, que demoraron su inicio esperando que se aclare el panorama político y aparezcan créditos accesibles. No obstante se percibe que los grandes emprendedores están o han comprado terrenos con muy buenas ubicaciones, y esperan nuevas medidas para comenzar con los proyectos", dijo Delfino.

Durante el año se espera que se incorporen 106.000 m2 al mercado de oficinas premium en Buenos Aires.

"De esta superficie, el submercado que mayor cantidad de metros aportará será macrocentro sur, el cual representa el 38% del total de estos espacios, empezando a constituirse como una nueva alternativa de calidad. Esta situación se diferencia de años anteriores, en los cuales se evidenciaba que la zona norte del Gran Buenos Aires era el submercado con mayor cantidad de m2 para aportar al stock. Para el resto del año, esta zona representará el 33% de la superficie por inaugurar", destacó Juan Manuel Farola, gerente de oficinas de Colliers International.

"En el último tiempo, la nueva zona del sur de la 9 de Julio y Paseo Colón desde Avenida de Mayo hasta parque Lezama se perfila con nuevos desarrollos como Belgrano Office (avenida Belgrano 955), la puesta en valor y reciclaje para oficinas de edificios emblemáticos como Canale o Cruz Malta sobre la avenida Martín García, la posibilidad de terrenos interesantes como encontramos en Paseo Colón y 9 de Julio, sumada a la conectividad con el Metrobus, subterráneos e importantes vías de circulación, la convierten en centro de atracción de desarrolladores y empresas", opinó Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Por su parte, Faigenbaum agregó que si bien las compañías en general no están tomando superficies adicionales a las que ya tienen, continúan buscando oportunidades de compra, pero siempre para uso propio, no para inversión de renta. "De cara a 2015, la producción se presenta más escasa, previendo hasta la fecha la finalización de 12.000 m2", afirmó. El submercado de zona norte del GBA permanece con la mayor cantidad de stock, superando los 325.000 m2 rentables. Puerto Madero Sur recibió nuevos espacios con adicionales de 12.000 m2 del edificio Madero Harbour 5, de los cuales un 65% están disponibles.

Esto ha provocado que la tasa de vacancia se dispare, ubicando a Puerto Madero Sur como el segundo submercado con mayor cantidad de espacio desocupado. El microcentro y la zona norte de CABA son las zonas de menor cantidad de espacio disponible con un 1,80% y un 1,40%, respectivamente. La tasa de vacancia ha mostrado un incremento de un 1,03% respecto de 2013. "La proyección para lo que resta del año consiste en incorporar 35.000 m2 nuevos para el segundo semestre, 64% de los cuales se ubicarán en la zona norte del Gran Buenos Aires," dijo Farola.

Valores según las zonas

"El precio promedio de alquiler para oficinas clase A y A+ dentro de los submercados relevados se ubica actualmente en 24 dólares el m2 por mes (asking price), casi sin variaciones con respecto al valor calculado en 2013", comentó Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield.

Y amplió: "El valor más alto de alquiler se encuentra actualmente en plaza San Martín, cuyo precio de cotización alcanza los 29,50 dólares el m2 mensuales, seguido por Catalinas y Puerto Madero Norte con 27 dólares el m2 por mes cada uno".

Mientras, "los valores más bajos de alquiler se encuentran en el macrocentro, con un rango entre los 12 y 28 dólares el m2 mensuales", detalló Faigenbaum. Por su parte, "la zona norte del GBA tiene valores que oscilan entre los 18 y 32 dólares el m2 por mes. Y la zona norte de CABA con asking prices, entre 17 y 29 dólares el m2", concluyó el ejecutivo.