Inmuebles industriales: 2020 será un año de oportunidades

El 2019 fue, según los especialistas, uno de los peores años tanto para el sector industrial como para el logístico. Ambos se vieron castigados por la devaluación, el incremento de las tarifas y de los insumos, la mayoría de ellos cotizados en dólares. A esto se le sumó la fuerte caída del consumo y las altas tasas que hicieron difícil financiar la producción. Este escenario caracterizado por la incertidumbre política y económica limitó la cantidad de nuevos proyectos, lo que provocó también una caída en la demanda de las tierras de grandes superficies. Ante este panorama muchos desarrolladores debieron apelar a todo tipo de recursos para lograr capear la crisis, empezando por resignar precios para poder colocar metros cuadrados. "Esto se tradujo en el sector inmobiliario en una fuerte caída de las transacciones de compra-venta, una merma en las rentas medidas en dólares y en un aumento de los márgenes de las negociaciones. Las contraofertas, durante 2019 estuvieron a la orden del día y en la mayoría de los casos rondaron bajas de entre un 30 y un 50 por ciento del valor de publicación", explica Facundo Carrera, broker de Industrias de Jones Lang Lasalle. Las superficies más buscadas fueron las que oscilaban entre los 2000 y 5000 metros cuadrados . Todo esto, sin dudas, estimuló las operaciones de alquiler. Algunas empresas aprovecharon la vacancia -que hoy ronda el 10 por ciento- y la caída en los valores de alquiler para buscar nuevos inmuebles que les permitieran mejorar sus procesos y reducir costos. Otras en cambio, y motivadas por la crisis optaron por unificar más de un depósito en un sólo edificio, reduciendo los costos y optimizando su sistema de logística y de distribución. "Hubo búsquedas de propiedades en alquiler pero a valores muy por debajo de lo esperado por los propietarios y sobre todo fuera de los parques industriales donde podían tener gastos de expensas mucho más bajos. Esto es algo entendible ya que el margen en el rubro evidentemente fue muy chico y 2019 fue un año donde hubo que estar financieramente en el más pequeño detalle para poder subsistir", analiza Dennis O´Keefe, gerente de la división Industrias de Inmobiliaria O´Keefe y reconoce que los alquileres son los que primero reaccionan a las devaluaciones y en mercados como estos son los que marcan la tendencia sobre los valores de los inmuebles.

Tras el balance de un 2019 para el olvido, el sector espera el desenlace del 2020. Para Matías Castro Cranwell, director del sector Industria y Logística de Castro Cranwell & Weiss, este año podría traer nuevos aires al sector. "Será un año bisagra que determinará tanto el repunte de la actividad como la consolidación del mercado inmobiliario logístico e industrial. Ya en la actualidad, hay algunos indicios que avalan esta teoría", adelanta.

El broker reconoce que por la caída en el costo de la construcción que generó la devaluación se está empezando a registrar una suba considerable en la demanda de tierra. "Esta situación se traducirá en futuras construcciones que se realizarán en los meses venideros. La gran mayoría de los inversores están expectantes y a la espera de nuevas oportunidades de negocios que llegarán durante este año. Esto se debe a la brecha que se ha generado, en los últimos tiempos, entre el precio solicitado y el valor de venta real", explica el broker.

Para Carrera en el corto plazo y con un contexto donde continúen las restricciones a la compra de dólares, es posible que las empresas utilicen su excedente de pesos para adquirir propiedades e invertir en su negocio, como sucedió en el cepo anterior.

Al igual que en 2019, este presente resulta muy atractivo para los inversores que están en busca de oportunidades de negocios. "Tanto el año pasado como este quienes tengan dólares en su poder serán los que lleven la voz cantante en las operaciones de compra-venta; ellos obtendrán grandes descuentos", adelanta Maël Desse, broker del área industrial de Cushman & Wakefield. El especialista prevé un mercado con contraofertas muy agresivas y con extensas negociaciones".

Las medidas

Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, la empresa que comercializa el Parque Industrial San Vicente, espera por parte del nuevo Gobierno un cambio en la política económica, aunque sabe que esto no será sencillo. "La nueva administración tiene un gran desafío por delante: revertir esta quietud en la que se encuentra el sector de la construcción e industrial. La tarea no será sencilla ya que tenemos un país endeudado y sin crédito. El poder ejecutivo se enfrentará ante el reto de realizar una mejor distribución de los ingresos sin apelar a la suba de impuestos, que ya actualmente resultan extorsivos", sostiene el broker. En la misma dirección opina Castro Cranwell: "Es preciso un cambio de visión: si se vuelve a priorizar por parte del gobierno el mercado interno, los parques industriales volverán a ser una excelente inversión para las empresas tanto nacionales como multinacionales", analiza el empresario.

Valli sostiene que el gobierno debería hacer hincapié en tres puntos fundamentales: "Lanzar una línea de préstamos Pymes productivos, a 20 años, con un interés mínimo y sin letra chica; bajar los impuestos para el sector y apoyar a las pequeñas y medianas empresas. Es preciso que éstas últimas vuelvan a despegar y logren con un orden sostenido emplear más trabajadores y mejorar la calidad del empleo y los salarios. Dicho de otra manera, este nuevo gobierno tiene un papel muy importante y una gran responsabilidad a la hora de mejorar las políticas económicas", afirma

Para Desse de Cushman es preciso que los indicadores macroeconómicos se estabilicen: "Esto hará que este mercado tome mayor visibilidad, y de esta manera comenzarían a llegar los inversores extranjeros" opina y reconoce que hasta el momento sólo apuestan los jugadores locales que tienen la experiencia y conocen la dinámica económica del país.

Los precios de alquiler y la demanda

Sobre los valores, los especialistas sostienen que se mantendrán. Hoy el valor promedio de venta del metro cuadrado en las obras clase A, bajo el formato llave en mano -con todo incluido-, ronda entre los US$200 y US$300 por metro cuadrado, dependiendo de las calidad constructiva, ubicación y la necesidad del desarrollador o propietario, mientras que para el alquiler los precios continuarán entre los US$3,8 y US$5 el metro cuadrado, más impuestos y expensas.

Christian Fucile, fundador y titular de la constructora IMB, especializada en este mercado, afirma que hoy el sector maneja "valores mínimos" tanto para la venta como para el alquiler y anticipa que en el caso de que la economía se encamine y muestre signos de mejora, podrían aumentar paulatinamente.

Respecto a la demanda, Agustín Weiss, director de Industria y Logística de Castro Cranwell & Weiss, reconoce que es cada vez más exigente y reclama inmuebles de calidad. "Hoy las naves logísticas modernas deben contar con techos de altura libre que ronden entre los 12 y 14 metros, pocas o ninguna columna, sectores de descarga para camiones con docks o dársenas de carga : alrededor de un dock cada 1000/1500 metros cuadrados, red de incendios por sprinklers, aislante térmico en laterales y techo, y una amplia playa de maniobras. En cuanto a servicios es fundamental la seguridad y la eficiencia en costos. "La clave es asegurar la flexibilidad y eficiencia en la operación de los inquilinos", cuenta Weiss.

Sobre el tema Emiliano Valli, cofundador de Stark Desarrollos, afirma que el desafío al que se enfrentan los desarrolladores es brindarle al cliente inmuebles cómodos para operar y robustos, pero que a su vez respondan con los criterios de sustentabilidad. Reconoce que cada vez más usuarios reclaman que las naves industriales tengan características amigables: desde panelería solar, colectores de agua de lluvia hasta iluminación LED, entre otras exigencias. "Aunque en estos tiempos de crisis los clientes suelen hacer las obras por etapas dejando de lado ciertos adicionales, los cuales los dejan para más adelante", aclara y plantea un desafío: "Estos tiempos comerciales complejos exige que los desarrolladores ofrezcan servicios muy personalizados. Es por eso que nosotros construimos todas nuestras naves junto con el cliente, desde el anteproyecto hasta el día que le entregamos la obra terminada", relata.

Un dato no menor es el que aporta Pablo Fiorita, responsable División Parques industriales de Adrián Mercado. "Hoy los inversores reclaman estructuras que puedan subdividirse con facilidad. Esto le permite al inmueble una gran capacidad para readaptarse a las demandas del mercado, haciendo que los inmuebles envejezcan más lentamente".

Las áreas más buscadas

Los especialistas coinciden en que la zona Norte continuará concentrando la atención tanto de los empresas como de los inversores. "Tigre, Escobar, Malvinas Argentinas y Pilar, se encuentran en lo más alto del ranking de las consultas. Y es lógico, ya que las empresas buscan relocalizarse en sectores próximos a las principales rutas y autopistas tanto por cuestiones de logística como de movimiento de personal", explica Castro Cranwell y Weiss. Mientras que en el Oeste, el Triángulo de San Eduardo continuará siendo uno de los lugares más buscados por las compañías que demandan inmuebles industriales y logísticos. "Otro de los corredores que se presenta como uno de los ejes industriales más importantes es el del Camino del Buen Ayre. Este eje, en plena expansión, avanza en convertirse un nuevo anillo de la Región Metropolitana de la Provincia de Buenos aires", explica Alejandro Bartra broker de Colliers International. Y agrega Fiorita: "A la altura del kilómetro 35/45, los desarrolladores estuvieron comprando tierra para desarrollar agrupamientos industriales y logísticos durante 2019. Este tendencia continuará durante este año". Desse coincide en que las nuevas obras de infraestructuras como el puerto de La Plata, el Paseo del Bajo o la prolongación del Camino del Buen Ayre, están redefiniendo el mapa del área metropolitana. "Esta nueva autopista está ya muy avanzada y formará el tercer anillo del Gran Buenos Aires, generando formidables oportunidades de desarrollo", afirma y plantea el potencial de otra zona: el área del Mercado Central. "Allí desde que comenzó a operar el nuevo centro de distribución de Mercado Libre, construido por Plaza Logística, los desarrolladores comenzaron a reparar en el lugar", cuenta el especialista. O’Keefe amplía el escenario y pone a la zona Sur como uno de los puntos de atracción. "Ésta fue una de las áreas que más tardaron en arrancar. Hoy se está desarrollando mucho en el corredor de la autopista Buenos Aires- La Plata y la ruta dos. Un gran factor para este crecimiento es que los partidos de Florencio Varela, Berazategui, Quilmes y la Plata son incentivadores de industrias", analiza.

Pese al contexto macro, el sector promete nueva oferta: "se espera que se incorporen unas 600 hectáreas de tierras industrial que sumarán metros cuadrados al stock que tiene para comercializar el sector", cuantifica Fiorita. Entre las novedades se destaca la inauguración del nuevo centro de distribución en Fátima, el complejo de 55.000 metros cuadrados que se encuentra cerca del Parque Industrial Pilar, que fue desarrollado para una compañía del rubro automotriz. Es la primera pieza de un nuevo parque logístico que tiene mucho potencial y que está ubicado en el cruce de la ruta 8 y de la ruta 6. Además, en junio se entregará el Polo Industrial Spegazzini. "Por otro lado, en la zona Norte, dentro del área de influencia de Malvinas Argentinas se construyen actualmente 60.500 m2 y 59.300 m2 en el corredor Campana, Escobar y Zárate, mientras que en el área Sudoeste se encuentra en obra unos 26.400 m2", concluye Karina Longo, gerente del sector industrial de L.J. Ramos.