Ni Recoleta, ni Belgrano: el barrio más buscado para comprar y alquilar propiedades con precios un 30% más bajos que Palermo

En el centro geográfico de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra un barrio que se ubicó entre los más buscados para compra y alquiler en el primer trimestre del 2024. Caballito no sólo se posicionó como el número uno en búsquedas en el último informe de Mercado Libre del primer trimestre de 2024, sino que, además, mostró un dato interesante: el valor promedio del m² en la zona se encuentra un casi 30% por debajo que Palermo, otro de los barrios más buscados y, además, el que defiende los valores más altos, luego de Puerto Madero, según el último informe de zonaprop.

Teniendo en cuenta que el valor promedio del metro cuadrado en Caballito se ubicó en marzo en US$2193 (según Zonaprop) y que en Palermo se posicionó en US$3063, existe una diferencia del 28,4% entre los dos. Y lo interesante es que “Caballito sigue siendo un barrio demandado”, en palabras de Agustín Walger, director de Lepore Propiedades. Además, agrega: “Hoy contamos con alrededor de 200 obras comercializándose, que comprenden entre 400 y 450 m² en ejecución”. De todas formas, reconoce que el volumen de proyectos bajó en el último tiempo: “Había mucho inversor que en 2017 compraba un departamento y ahora vende al mismo valor al que lo adquirió, con la contra de que hoy, al haber inflación en dólares, tenés menos poder de compra”. Sin embargo, explica que los valores de las propiedades tocaron un fondo, ya se empezó a levantar la curva y comenzaron a activarse desarrollos.

Desde Azcuy señalan que también han tenido un buen comienzo de año, ya que han aumentado el volumen de sus operaciones en el último tiempo. “Vendimos casi el triple a lo que logramos el año pasado en el mismo cuatrimestre”, explica Leandro Canitano, gerente comercial de Azcuy. Sus productos se centran sobre todo en la codiciada y arbolada avenida Pedro Goyena, una de las más buscadas del barrio, donde se ofrecen productos premium de alta categoría.

Varios de sus últimos proyectos son estructuras grandes, que comprenden entre 10.000 y 15.000 m². Considera que una variable favorable que puede ayudar a seguir empujando un viento de cola en el mercado inmobiliario es la del crédito hipotecario: “Indirectamente le va servir a la gente para vender el usado y comprar el a estrenar”. En este sentido, Alejandra González, líder de la inmobiliaria Justevila, explica que: “Estaba muy parada la venta del usado, por lo que aquel que quería adquirir una unidad nueva, no podía avanzar en su compra. Si no podés vender tu casa, se te hace imposible acceder a lo nuevo”.

En D’Odorico también han tenido un buen inicio del 2024, ya que en enero, febrero y marzo lograron entre un 25 a 30% más de unidades vendidas, comparado al año pasado en esos mismos meses. De todas formas, al hablar del valor del m², señala que el promedio de venta en el barrio se ubicó más cerca de los 2.300, a diferencia de los US$ 2193 señalados por zonaprop. También explica que esto varía mucho según el lugar del que se haga referencia, ya que Caballito es el único barrio cuya zona sur defiende los valores más altos que la zona norte. La incidencia de la tierra es distinta en cada zona, donde el precio del metro de un terreno en el sur “es no menor a US$500/m² y llega hasta US$1200/m², mientras que en Caballito norte se consiguen terrenos entre US$300/m² y US$700/m²″, explica Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades.

Efectivamente la zona sur del barrio, desde la avenida Rivadavia hacia la avenida Directorio, concentra las construcciones de mayor categoría de la zona y tracciona consultas de alto perfil. En este espacio se ubica la reconocida avenida Pedro Goyena, con elegantes edificios y con los terrenos más deseados del barrio.

Caballito, ubicado en el centro geográfico de CABA, cuenta con una amplia oferta de medios de transporte, que la vuelven una de las zonas con mejor conexión de la Ciudad: dispone de dos líneas de subte (A y E), el tren Sarmiento y numerosas líneas de colectivo. Además, ofrece espacios verdes, como el Parque Centenario, la Plaza Irlanda y el Parque Rivadavia.

Poco a poco se va poblando de proyectos de alta categoría, varios de ellos con posibilidad de amenities. Además, su calidad los distingue de otros productos: “Los edificios premium de Caballito tienen calidad muy por arriba de otros barrios: el edificio más básico tiene doble vidrio, todos cuentan con piso de porcelanato de primera o madera y con interiores de placares”, señala González y agrega: “En cuanto a amenities, a partir de la pandemia, fue cambiando, y ya todos hoy por lo menos tienen sum, parrilla y gimnasio. Algunos ofrecen spa, coworking, jardines y pileta”.

Uno a uno: cuáles son los proyectos nuevos de la zona

Según el último informe de Reporte Inmobiliario de octubre del año pasado, que releva sobre todo el barrio sur de Caballito (sector comprendido entre la calle Del Barco Centenera, y las avenidas Carabobo, Rivadavia y Directorio), la cantidad de emprendimientos se mantuvo muy similar a las del año anterior: en 2022 se registraron 54 emprendimientos y en 2023, 53.

Sobre Donato Álvarez al 200 se ubicará un edificio nuevo llamado Aurian, que cuenta con unidades de dos ambientes de 65 m² desde US$129.000, de tres ambientes de 94 m² desde US$191.000, de cuatro ambientes de 136 m2 desde US$ 272.600 y de cinco ambientes de 227 m² desde US$460.000. El proyecto tiene fecha de entrega para noviembre de 2026 y contará con una amplia propuesta de amenities.

Sobre esa misma calle, también al 200, se encuentra una propuesta con entrega inmediata, que ofrece unidades de dos ambientes de 58 m²desde US$142.599, de tres ambientes de 98 m² desde US$ 222.500 y de cuatro ambientes de 123 m² desde US$272.500.

Si nos dirigimos a la avenida más top del barrio con su característica arboleda, sobre Pedro Goyena al 1600, se está terminando de construir un edificio de 14 pisos con amenties, que estará listo en aproximadamente cuatro meses. Casi todas las unidades serán frente y contrafrente de 160 m², tres dormitorios (en suite), con un precio promedio de 3400/m², con un ticket de entre US$580.000 y US$650.000.

A tan sólo 150 metros de la reconocida Pedro Goyena, se está lanzando la comercialización de un edificio que consta de 14 pisos y cuenta con unidades que van desde monoambientes de 34 m² en valores que parten en US$ 70.000, hasta 3 ambientes de 80 m² totales con balcones aterrazados en US$ 169.000. La obra se ubica en en Av. La Plata al 600 y se estiman 24 meses de obra y valores del m² entre US$ 2.050 y 2.450 actualmente.

Por esta zona, la desarrolladora Azcuy también cuenta con una serie de ocho edificios ubicados en las principales avenidas de Caballito sur. Cuatro de ellos ya están terminados y se ofrecen por un precio de US$3.000/m², aunque las unidades en pozo se venden en un 15% menos. Terra se ubica sobre Pedro Goyena, Donna Reggia y Donna Magna sobre Directorio y Acqua en Juan Bautista Alberdi. Los otros cuatro se encuentran en ejecución y representan un total de 40.000 m², al igual que los ya terminados. “El italiano en los nombres es porque idiosincráticamente el barrio es de descendientes de inmigrantes de ese país”, señala Gerardo Azcuy y detalla los precios de ticket: “Contamos con unidades de dos ambientes, de entre 60 y 70 m² de tres ambientes que van de 85 a 115 m² y de cuatro ambientes, que parten de los 120 m² y llegan a los 200 m². Por último, también ofrecemos departamentos de cinco ambientes, que van de los 180 m2 hasta los 350 m²″.

Si se buscan proyectos con unidades más accesibles, en Cachimayo y Alberdi, se ofrecen departamentos de dos ambientes (49 m²) por US$140.000 y de cuatro ambientes (98 m²) por aproximadamente US$ 300.000. En Valle y avenida La Plata se pueden encontrar unidades de tres ambientes (con 61 m² totales) y de cuatro ambientes con cochera (92 m²). Los primeros parten en los US$140.000 y los otros en los US$240.000.

Un polo gastronómico en crecimiento

“La oferta gastronómica de los últimos años hizo que muchos se fijaran en esta zona”, señala González de la inmobiliaria Justevila, refiriéndose a la avenida Goyena, y agrega: “Hay restaurantes de primer nivel que empezaron a instalarse y empresas de comida con mucho renombre que ya averiguaron para desembarcar”.

Sobre Pedro Goyena y sus alrededores se vive un crecimiento exponencial, con una propuesta de locales que levantaron un nuevo polo gastronómico en la zona. Las pastas de Cucina Paradiso y las pizzas de Napule; la comida española de Salve; la pastelería de Nucha, Es Ruiz y Le Blé; la panadería de Próspero Velazco; el sushi de Fabric y Sushi Club; el menú “palermitano” de La Panera Rosa; las hamburguesas de moda de Burger Couple, y la cafetería de Adorado, Arena, Café Martínez y Tostado, entre otros. Completan el circuito la cervecería Bélgica y algunos clásicos del barrio como Morelia y Almacén de Pizzas. No faltan los chocolates de Rapanui ni los helados de Lucciano´s.