Pilar: un mercado que comienza a diversificar la oferta

Durante las últimas décadas Pilar se consolidó como referente del crecimiento de los barrios privados. Con dinámica propia, los proyectos residenciales continúan en expansión y surgen nuevas propuestas que renuevan la oferta. Si bien el eje Panamericana concentra el movimiento comercial y de oficinas, los desarrolladores siguen apostando a los barrios privados y condominios, y se disputan las pocas ubicaciones privilegiadas que quedan.

"Pilar es una plaza donde los habitantes ya tienen dos generaciones que la han elegido para vivir y ahora también para trabajar. Esto hace que las necesidades de vivienda sean variadas y que la construcción de casas y barrios nuevos se mantenga. La construcción de oficinas en zonas periféricas a los barrios cerrados produce un efecto sinérgico entre la necesidad de vivienda y la cercanía al lugar de trabajo", analiza Marusia Izrastzoff, directora de la sucursal de Pilar de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria.

"Lo que más se está desarrollando son los condominios residenciales y las oficinas", afirma Alejo Ricciardi, titular de Landa Inmobiliaria y agrega que en Pilar "aún queda mucha tierra para futuros desarrollos". Según prevé, los kilómetros 43,5 y 47 "son los ejes centrales del próximo crecimiento". "La mayoría de los desarrollos en Pilar son condominios residenciales, apuntan al público que busca su primera vivienda o bien una de fin de semana. La mayoría de este tipo de proyectos se da porque requieren tierras de menor tamaño e inversión. Son muy pocas los terrenos que cumplen con la cantidad de hectáreas necesarias para desarrollar un barrio de tamaño considerable, que se encuentren ubicadas antes del kilómetro 46 y posean buenos accesos. Por ello es lógico que el desarrollo en la zona se oriente a condominios residenciales con amenities. Hace varios años que en la zona no se lanza un barrio de loteo de tamaño significativo", agrega Alejandro Sbrancia, gerente Comercial de Grupo Monarca, desarrollador de Lagoon Pilar que lleva 410 unidades entregadas –solo ocho sin alquilar–.

Los kilómetros 43,5 y 47 de la Panamericana serán los ejes del próximo crecimiento del partido

La desarrolladora Ayres cuenta con varios emprendimientos en este partido, algunos en lanzamiento, construcción y otros ya consolidados. Dentro de Ayres Vila, el megacomplejo urbano abierto y de usos mixtos que se ubica a la altura del kilómetro 43,5 del ramal Pilar de la Panamericana avanza el edificio Studios Work & Live que cuenta con departamentos para trabajar y vivir. Se ofrecen unidades tipo loft de cinco metros de altura con terraza y entrada individual vehicular, otras de 60 m2 de superficie con alturas de tres y cuatro metros y también hay departamentos de hasta 95 m2 con balcón o terraza. Los precios de las unidades parten desde $2.130.000. El proyecto se entrega en noviembre de 2020. También allí está Vilahaus, con departamentos de dos y tres ambientes. Las unidades disponibles cotizan entre US$130.000 y US$260.000 mientras que los alquileres se ofrecen a partir de $10.000 mensuales. En tanto, Ayres de Pilar, lindero a Vila, es uno de los barrios privados referentes de la zona. Cuenta con 860 lotes. Allí se vende La Cañada, la última comunidad del barrio, donde hay lotes desde 900 m2 de superficie que están entre US$300 y US$350/m2. Los precios de la oferta parten desde los US$550.000. Mientras que en la oferta de Ayres Plaza, un barrio de casas con lotes de 600 m2, el valor del metro cuadrado de los lotes está entre US$200 y US$250. El 70 por ciento del barrio ya se encuentra construido con casas desde 160 hasta 240 m2 cubiertos, a valores desde US$340.000 a US$700.000. En 2018, esta empresa prevé lanzar una nueva urbanización abierta con propuesta comercial, de vivienda y edificio corporativo. Monarca ,por su parte, trabaja en el lanzamiento de un "barrio de lotes premium, con amenities, en el km .37,5 de la Panamericana, en Tortugas Norte.

Los brokers aseguran que la demanda en Pilar está en linea con lo que está pasando en el sector. "Es una época de consultas activas para tomar decisiones de compra entre abril y junio", cuenta Izrastzoff. Nicolás Sundblad de Re/Max coincide: "El mercado residencial se encuentra muy activo por la estacionalidad. El último trimestre del año y primer bimestre son los más agitados. Sumado a eso hay cierta seguridad política y líneas de crédito, lo que genera un alza general en la industria y Pilar no es la excepción. Los precios de venta aumentaron entre 10 y 13 por ciento respecto del año pasado en las plazas más buscadas". De hecho, la venta de casas con posibilidad de escriturarse cuyo precio oscila entre US$ 300.000 y US$500.000 tuvieron "un alto incremento de la demanda impulsada por los créditos hipotecarios UVA" durante el último semestre de 2017. La misma situación se dio en los lotes escriturables con valores de hasta U$S 80.000 . "Son productos que les permiten a los inversores construir casas de entre 230 y 250 metros cuadrados destinadas al comprador con crédito otorgado y en el lapso de un año, salir generando una rentabilidad promedio del 15 por ciento", agrega.

En 2017 los créditos impulsaron una fuerte demanda y la suba de precios en las propiedades de hasta US$200.000. Actualmente, casi el 80 por ciento de las operaciones de la zona se hacen con crédito, solo que los montos de cierre de estas operaciones se han elevado hasta cerca de los US$ 500.000", detalla Izrastzoff.

La masa crítica que compra en Pilar reside en el corredor Norte del Gran Buenos Aires o de la Capital Federal : un segmento que busca –por el precio de un departamento de 3 ó 4 ambientes– opciones de casas más grandes, de 200 metros cuadrados cubiertos con jardín y pileta. "Resignan zona y distancia por verde y calidad de vida. Los desarrolladores apuntarán a condominios tipo dúplex o departamentos con seguridad y un poco de verde", suma el broker de Re/Max.

Sin ir más lejos, Pilar contará con el segundo proyecto de la marca SLS de la Argentina–el otro lo construye Jorge Perez en Puerto Madero–. El emprendimiento de US$50millones de inversión está ubicado a solo 200 metros del km.42,5 de la Panamericana y contará con tres edificios y un parque central con una pileta de 60 metros de largo. "Estará en el área que identificamos como el Recoleta de Pilar. Serán 170 unidades top que en preventa se ofrecerán a US$4000/m2", detalla Santiago Egurza, socio de la desarrolladora Barza. "Apuntamos al público que se agotó del mantenimiento de una casa y a los matrimonios a los que la casa les quedó grande. Es un segmento que no tiene oferta premium", detalla Jerónimo Barry, otro de los socios de la empresa. En otra liga y con tickets más bajos, avanza el desarrollo de los barrios con casas tipo town houses con un metraje de entre 90 y 120 metros cuadrados y un jardín propio de 250 a 400 metros cuadrados.

Jorge Von Grolman, gerente comercial de Eidico, sostiene que "la aparición de los créditos provocó un gran cambio en la demanda" y que ,debido a ello, optaron por modificar la estructura de negocios de Eidico Casas: "Pasamos de un modelo al costo mediante un sistema cooperativo a un modelo a valor cerrado, con la posibilidad de financiarse con crédito hipotecario. Esto permite que los propietarios tengan su casa en 10 meses y la paguen en 20 años". Uno de los emprendimientos de la empresa en la zona es Pilar del Este, un barrio de 580 hectáreas con 4000 lotes donde apuntan a ofrecer casas de 85 m2 (ampliables a 125 m2) en terrenos de 450 m2 apalancados por los créditos. A su vez, este año la empresa proyecta lanzar lotes en barrios cerrados y también casas llave en mano en barrios abiertos aptas crédito hipotecario y departamentos con amenities.

Por la falta de amplias superficies, hace años que no se lanza un barrio de loteo de gran tamaño. Por eso se multiplican los condominios con amenities

"Son productos para publicos con diferentes necesidades que lanzaremos en un contexto con una demanda gigantesca de vivienda propia y en el que los proyectos que se lancen con créditos hipotecarios de pozo tienen una oportunidad única en el corto y mediano plazo. Al mismo tiempo, los valores de los usados vienen subiendo, con lo cual es indispensable generar propiedades nuevas", agrega Von Grolman. Ricciardi aconseja: "Es un buen momento para comprar porque, a diferencia de otros municipios, Pilar seguirá creciendo y los precios a futuro subirán".

Pero en el partido no todo son compraventas. Los alquileres de temporada también tienen su propio protagonismo, si bien en algunos casos funcionan además como catapulta para las ventas: "El mercado está activo. En el verano se siente el efecto de estacionalidad donde la prioridad de las transacciones inmobiliarias se sustenta en alquileres de temporada", admite Izrastzoff.Según detalla, las casas en countries con buen acceso desde Panamericana rondan los $50.000 por mes, más expensas –que están entre $ 15.000 y $25.000, dependiendo de cuota social y el fee de golf, entre otros factores– mientras que en los barrios cerrados se consiguen propiedades por $25.000 y $35.000 más expensas (que tienen un costo de $ 8000 a $ 12.000 por mes). "Este último rango de alquileres es muy requerido y las propiedades que se ofrecen en esta franja de valor se suelen alquilar en el mismo mes que salen al mercado", comenta Izrastzoff.

Respecto a los alquileres, Sbrancia afirma que aquellos desarrollos "que logran tener un diferencial considerable, ofrecen una renta que es superior a las expectativas de la zona, lo que demuestra no solo mejor rentabilidad sino también una excelente velocidad de colocación".

La deuda interna

Más allá de todas las bonanzas, aún hay falencias en los servicios y la infraestructura de la zona que siguen sin resolverse. Sobre los reclamos usuales, Izrastzoff señala que se debe mejorar "la autopista Panamericana o vías alternativas de acceso. También es necesario un aumento y mejora de calidad en los medios de transporte así como pavimentar las calles internas para que los barrios que no están sobre arterias principales tengan un mejor acceso".

El directivo de Landa coincide y resalta que "la calidad de vida, el acceso a la educación y a la atención de la salud de primer nivel y los espacios verdes son ítems con los que claramente se demuestra que los que viven en Pilar ya cuentan con lo mismo que hay en la Capital Federal, a lo que se le suma una mejor calidad de vida", afirma. Por otro lado, reconoce que el transporte público y "continuar desarrollando los servicios de infraestructura son cosas a mejorar". Para el gerente de Monarca, la infraestructura de servicios que existe en Pilar "hace que sea un mercado que para el desarrollador no tenga un techo definido y que el éxito o fracaso de un emprendimiento esté condicionado a lo que ofrezca como servicios y como proyecto de vida". Los clientes "ya no solo hacen foco en la ubicación, sino que proyectan un estilo de vida, experiencias y actividades para él y para su familia, en donde el diseño y la vida social del barrio se transforman en protagonistas principales".

En la misma linea, los consultados afirman que la oferta en Pilar puede aprovechar el crecimiento sostenido del mercado inmobiliario. Para ello debe estar orientado siempre a todos los segmentos con una oferta diferencial para todos los públicos. "Esto hace que puedan convivir y prosperar exitosamente distintos barrios y condominios", concluye Sbrancia.

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