Un “amenity invaluable”: la condición de las familias para mudarse a barrios cerrados y la oportunidad que ven los desarrolladores

Se abren nuevas sedes de colegios prestigiosos dentro de las urbanizaciones o en sus alrededores para facilitar la logística de los vecinos; el concepto de “comunidades” y los servicios que apuntan a generar una mejor calidad de vida

La historia de Victoria es similar a la de muchas otras familias que apostaron por una vida cerca del verde sin perder las ventajas de las zonas urbanas. Junto a su marido, ambos de 37 años, fueron padres por primera vez en pandemia. En ese momento, una idea que hacía tiempo les daba vueltas por la cabeza se transformó en un proyecto concreto. Criar a un bebé en ese contexto en un departamento en la ciudad dejó de ser una opción y decidieron mudarse a un barrio privado, pero no a cualquier precio: la oferta de colegios era fundamental.

Con su hijo Joaquín a punto de entrar al jardín de infantes, buscaron desarrollos con servicios ubicados en zonas con potencial. Ese combo lo encontraron en Puertos, en Escobar, donde decidieron construir su casa. Joaquín, hoy de 4 años, entró al Saint John’s, ubicado dentro del barrio, que abrió en 2019, pero tiene más de 50 años de historia. Las otras sedes ya funcionaban en Pilar, Beccar y Martínez. Acceder a una vacante no fue fácil. “Es muy demandado. Conseguí muchas cartas de recomendación, de exalumnos, hijos de amigos o incluso maestras que conocemos. Así y todo, entramos porque justo se bajó una persona y conseguimos el lugar”, recuerda Victoria.

Además del nivel académico, para los padres era fundamental la cercanía. Ambos trabajan a tiempo completo y de forma híbrida, así que esa comodidad era necesaria para poder coordinar la agenda familiar. Lo lograron: están a 10 minutos en bicicleta de la escuela. “En nuestro caso, no tenemos abuelos o una red familiar cerca, entonces esa parte era fundamental. No tenés calidad de vida si estás todo el día arriba del auto, yendo y viniendo”, reflexiona.

Colegios y negocios inmobiliarios

La integración entre los colegios y los desarrollos inmobiliarios siempre existió. No es nuevo que las familias con hijos en edad escolar tengan muy presente la ubicación de la escuela respecto a la propiedad. Pero, a medida que las familias empiezan a pensar sus vidas más alejadas de los centros urbanos, comienza a darse un fenómeno que tracciona el armado de nuevas comunidades. Zonas que antes se pensaban solo de quintas o de casas de fin de semana, ahora se transforman en opciones de vivienda permanente. Y acompañando los desarrollos es que aparece una nueva oferta de servicios: comercios, oficinas, centros de salud, opciones de entretenimiento y, por supuesto, colegios.

Pilar es un claro ejemplo. El año pasado se aprobó un cambio en el código urbano, que impactó en las zonas aledañas a la Panamericana y en lotes próximos a las rutas 34 y 28. Terrenos que tenían zonificación rural pasaron a ser de barrio de media densidad. “Se espera que lleguen alrededor de 4000 familias a la zona de Pilará. Se están abriendo muchos barrios y están surgiendo colegios nuevos porque ven que la educación es una piedra fundamental para el mercado inmobiliario. Al entrar un colegio, ya la zona toma otro valor”, menciona Marina Del Franco, broker de la sucursal Pilar de LJ Ramos. Según los datos de la inmobiliaria, el polo educativo de Pilar ya cuenta con más de 30 instituciones que se instalaron a lo largo de los últimos 30 años. Y no son los únicos.

Uno de los desarrollos que primero concibió este beneficio entre colegios y real estate fue Nordelta. Cuando Consultatio empezó el proyecto en Tigre, en 1998, la empresa le donó tierra a tres colegios (Cardenal Pironio, Northlands y Michael Ham) para que abrieran una sede en el lugar. Más tarde hicieron lo mismo con el St. Luke’s y el Northfield.

Hoy, entre los cinco colegios suman más de 5000 alumnos, pero en la zona ya son 15 las instituciones educativas, lo que genera que en un radio de 10 kilómetros haya más de 20.000 alumnos, con opciones desde jardín de infantes hasta secundaria.

“En lo primero que hay que pensar es en contenidos, en programas, en cosas que resulten atractivas, y en eso los colegios son algo fundamental. Se da una sinergia: vienen las familias con chicos y los servicios se empiezan a multiplicar”, explica Diego Moresco, CEO de Nordelta.

Los desarrolladores entendieron que hay una relación directa entre los colegios y los negocios inmobiliarios. Uno se beneficia del otro, y está claro que esa comunión también derrama hacia los propietarios o inversores, tengan hijos en edad escolar o no.

“Estamos hablando, finalmente, de valores intangibles que hacen a la consolidación y al precio de venta. Si tengo colegios de nivel alrededor, me permite vender, y vender más caro. Si tengo una comunidad integrada, los amigos de los amigos van a querer vivir en el mismo barrio. Cuando se logra eso, también se traslada al precio. Pero no hay un componente matemático: es oferta y demanda”, dice Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte.

La firma de Galeazza está detrás de Azzurra, el emprendimiento en Tortugas emplazado en un predio de 69 hectáreas a la altura del kilómetro 37,5 de la Panamericana. La zona está rodeada de colegios y eso, asegura el desarrollador, es una ventaja: el Bede’s Grammar School está ubicado a pocos metros de la puerta de entrada al barrio y en las cercanías también funcionan el Oakhill School, el campo de deportes del Florida Day School, el Lincoln College, el St. Catherine’s Moorlands, el San Marcos y el Godspell.

“Para nosotros es extremadamente importante la comunidad. A veces se da de forma natural y tiene que ver justamente con el lugar en el que estás, los colegios alrededor y cómo se va armando el vínculo social”, dice Galeazza. Azzurra tiene 500 lotes y ya lleva vendido el 90% del barrio. Los precios de los lotes van desde los US$120.000 hasta los US$450.000 (para aquellos con vista a la laguna).

“El colegio tiene que estar, lo ponés dentro de la ecuación. Si no hubiese habido colegios, no nos hubiésemos mudado a esta zona”. Quien habla es Santiago Mitjans. Junto con su esposa, Lucila Gastaldi, se mudaron a Puertos de Escobar luego de la pandemia con sus dos hijas, Joaquina y Justina.

Y aunque puertas adentro del barrio ya hay tres instituciones educativas (St. John’s, Northfield y Colegio del Faro) las familias también buscan opciones en los alrededores. “No conseguimos vacante. Y si bien al principio te tienta la cercanía, también queríamos que las chicas salieran un poco del barrio”, afrima Mitjans. Se inclinaron por el Farmingdale, a unos 15 minutos en auto de su casa.

“Incluso es un poco más accesible desde lo económico. Resultó ser una buena combinación de las cosas que buscábamos”, explica Lucila Gastaldi. Las vacantes allí también son codiciadas. Para la menor, de 5 meses, consiguieron el último lugar disponible para entrar dentro de dos años.

Darío Álvarez Klar, fundador de la Red Itínere con ocho colegios ya en marcha en barrios cerrados (Nordelta, Puertos y Terralagos) y afuera de ellos (Benavidez, Escobar, Pabló Nogués y Uruguay) y siete pedidos nuevos en análisis, afirma que “formamos una ciudadanía global, por eso es importante que los colegios que están en barrios cerrados no se cierren a sí mismos. Que alienten a los chicos a tener contacto con otros colegios, que conozcan el mundo. Si no, corres el riesgo de que se acorte la mirada”.

El concepto de comunidad

“El futuro viene a eso: armar una comunidad. No se trata solo de hacer un barrio, también tengo que darte oficinas, colegios, opciones de departamentos o espacios para gente mayor. Que todo sea complementario para el día a día y para la vida. Esas cosas hacen la diferencia”, plantea Gonzalo Urdapilleta, gerente comercial de Teresa Urdapilleta Propiedades.

Particularmente en Pilar, su zona de influencia, el broker nota que al estar creciendo cada vez más, se están creando nuevos hubs con sus propias soluciones de comercios y servicios donde los vecinos pueden moverse con comodidad. “La gente busca bajar las horas de auto por lo que implica subir a la Panamericana, pero también por temas como el costo de la nafta”, describe.

Todo eso influye en la aparición de nuevas propuestas educativas, lo que a la vez tiene un impacto en el precio del metro cuadrado: puede valer hasta un 30 y un 40 % más. “El colegio pasa a ser un amenity invaluable. Los chicos le ganan horas al día con la cercanía y desarrollan autonomía”, analiza.

Quien tuvo esto muy en claro desde el principio fue el equipo de Micelio Desarrollos, que está en proceso de construcción de Pueblo Cardano, su segundo proyecto luego de Barrio Cardano, ubicado en Pilar sobre la ruta 28. “El éxito de ese primer proyecto tuvo que ver con que se armó una comunidad muy fuerte, muy rápido, lo que trajo más interesados en comprar lotes. Y en Pueblo Cardano buscamos replicarlo”, explica Camila Beccar Varela, gerente general de la firma. Para cimentar esa comunidad apostaron por convocar al Holy Cross, un colegio tradicional de San Isidro, que abrió una segunda sede en un terreno que la propia desarrolladora les cedió.

Para la empresa, contar con un colegio en el masterplan es “un lujo” que ya recibió buen feedback por parte de interesados e inversores. “La respuesta es enormemente positiva”, reconoce Beccar Varela. Y encontraron en el Holy Cross el partner ideal para concretar esa visión. “La premisa educativa que están planteando nos pareció que hacía un buen match con lo que nosotros queríamos potenciar del barrio. Esta sede viene a traer una propuesta pedagógica un poco distinta. Ya mismo te das cuenta con el proyecto arquitectónico que hicieron, que tiene espacios muy flexibles, colaborativos. Y nos pareció que hacía sentido con nuestro proyecto”, explica.

Allí, los tickets de venta de los lotes parten desde los US$38.000 y van desde los 750 a los 1200 metros cuadrados.

En 1956, la abuela de Nicolás y Lucía Manzitti fundó el colegio St. Catherine’s Moorlands School en Belgrano. Casi 30 años después, su madre abrió una sede en Tortuguitas, al lado del barrio Senderos 1. Hoy, los hermanos están al frente del proyecto para inaugurar un tercer colegio, sobre la Ruta 34 y a tres kilómetros del centro de Pilar, que se inaugurará en 2026.

El proyecto vino de la mano de la desarrolladora Eidico y estará emplazado en un terreno del barrio San Miguel -actualmente en desarrollo- pero tendrá un acceso independiente. Serán cinco hectáreas destinadas al colegio.

Para avanzar era necesario garantizar dos condiciones. Primero, la accesibilidad. Y segundo, ir de la mano de un player grande. “Necesitamos estar impulsados por alguien local que también nos ayuda con la instalación y los servicios. No vamos solos, realmente nos complementamos”, menciona Nicolás Manzitti.

Recurrir a un colegio con experiencia es una estrategia muy elegida por los desarrolladores para construir estos convenios. Así también fue el caso del Holy Cross, que planea su apertura formal en febrero de 2025. Según Francisco Gigena, hijo de la fundadora del Holy Cross de San Isidro y responsable del proyecto, la idea nace por nuevas demandas, y por eso adaptaron su propuesta pedagógica. “Las familias buscan un cambio, estar más en contacto con la naturaleza, algo que se incrementó mucho en la pandemia. Este colegio tiene el background de un colegio tradicional con expertise, que tiene como objetivo una educación de primer nivel, pero obviamente adaptado a estas nuevas necesidades, prioriza el aire libre y aprovecha estos recursos que son una ventaja a diferencia de otros colegios en Capital Federal”, sostiene. El contacto con el aire libre no estará dado solamente por su propuesta de deportes, sino también por el diseño de las aulas: las clases se podrán trasladar al espacio exterior. Además, habrá anfiteatros entre los árboles.

En esta zona, justamente, pronto se anunciarán dos aperturas más que vendrán en Openn Pilar, el proyecto en el sur de Pilar y de la desarrolladora Arkken Group que implicará, en total, una inversión de US$40 millones.

El barrio contará con una oferta comercial que busca posicionarse como nuevo núcleo social para la zona, con street mall, supermercado, restaurantes, gimnasio, espacio de coworking, SUM y entretenimiento. A eso se le sumarán dos colegios que ya cuentan con la aprobación de factibilidad para su instalación. Y, aunque todavía no se revelaron los nombres, sí se sabe que está contemplado que uno de ellos esté apuntado a niños con capacidades diferentes. El proyecto, que se encuentra en etapa de preventa inicial, ofrece lotes con valores van desde los US$68.000 en adelante.

Colegios y universidades que se suman

Del mismo modo, en zona sur también están surgiendo emprendimientos que contemplan la posibilidad de ofrecer colegios desde el masterplan. Uno es Puerto Nizuc -comercializado por Ignacio O’Keefe, director de O´Keefe Inmobiliarias- sobre la Autopista Buenos Aires-La Plata, que destinó una parcela de más de 6000 metros cuadrados para una escuela que estará rodeada de 14 hectáreas para deportes con la idea de que lo aprovechen en forma conjunta tanto la población de alumnos como sus familiares.

A nivel académico, aún no se comunicó el nombre del colegio, pero se sabe que convocaron a una red con trayectoria para plantear una propuesta bilingüe, laica, con nivel de jardín, primario y secundario, que además ofrecerá espacios para que a contra turno puedan realizarse actividades terciarias, universitarias o posgrados.

El otro es Pueblos del Plata, en Hudson, donde se espera que las familias puedan verse atraídas por una oferta bilingüe y de doble escolaridad. Según O’Keefe, es clave considerar que los barrios tengan la suficiente masa crítica para poder abastecer de alumnos al colegio. “Se trata de emprendimientos de mínimo 1000 lotes”, aporta.

“Los chicos vienen a almorzar a casa. Están a 10 minutos caminando”, cuenta Mariela Ciucciolatta, que tiene dos hijos adolescentes –Santino y Olivia– que van al Río de la Plata Sur (el mayor egresó el año pasado). La familia se mudó hace 14 años al barrio Fincas de Iraola 1, en Berazategui.

Mariela y su marido vivían en un departamento en Wilde, pero querían que sus hijos crecieran en una casa. Por eso, cuando consiguieron una vacante para Santino en el colegio, tomaron impulso para mudarse. “Se transforma en una pequeña gran comunidad. Porque la barrera llega hasta la esquina de la escuela, donde termina el barrio y los chicos tienen amigos de la zona, con sus pros y contras. Van solos en bicicleta, ganan autonomía, pero los grupos son más escuetos”, reflexiona.

Cómo son los acuerdos

“Por lo general, los barrios toman las demandas de la gente”, dice Darío Álvarez Klar, fundador de la Red Itínere, que incluye colegios como Del Faro (que se inauguró en Puertos en 2023 y tiene otras sedes en Benavidez y en Escobar) con una alternativa diferente al resto de los de la zona: no es bilingüe -aunque tiene inglés intensivo- y presenta menor carga horaria. En el mismo barrio y en Nordelta, también perteneciente a la red, está el Northfield School, bilingüe y laico, con foco en la innovación. Empezó en 2008 con 120 alumnos y hoy tiene 1200. La red Itínere se competa con South Creek (en el barrio Terralagos, Canning), The Global School (en Pablo Nogués) y North School (en Uruguay). Cuando llegan estos colegios, es común que los cursos vayan abriéndose de forma escalonada y que la institución crezca a la par de sus alumnos.

Instalar un colegio de cero tiene costos altos y, si bien muchas veces el desarrollador aporta la tierra, el gran riesgo lo toma la comunidad educativa porque son apuestas a largo plazo. “Un colegio tiene mucho riesgo, no sabés si va a funcionar, pero es un servicio del que no podés prescindir. Una vez que abrís, no hay marcha atrás. Hay una ética profesional que te hace sostener el negocio más allá de todo. Hay un fin de trascendencia”, explica Álvarez Klar.

El educador indica que las inversiones son elevadas: el plan contempla desde la construcción del edificio hasta el mobiliario. Según sus estimaciones, un colegio de 2000 metros cuadrados parte de una inversión de al menos US$ 2,5 millones. Esos montos no se financian con las cuotas de los alumnos, sino que en muchos casos se conforman grupos de socios o se busca financiamiento de bancos. Además, es común que se cierren acuerdos con los barrios privados, como beneficios para los vecinos o prioridad en las vacantes.

El próximo St. Catherine’s Moorlands está ahora en proceso de financiamiento. Pronto abrirá la preinscripción para sondear con qué caudal de alumnos contará en una primera etapa. Ese dato les permitirá calcular el monto a invertir. Su historial los beneficia. “Tenemos un recorrido crediticio que nos permite acercarnos a los bancos y pedir que nos acompañen. Esperamos que para el 2026 los créditos sean más accesibles, que haya créditos reales. Pero esto es un negocio muy a largo plazo”, menciona el nieto de la fundadora. En su caso, estima que la inversión rondará los US$ 1,5 millones si empiezan con un jardín de infantes.

En el caso del Holy Cross, que contará con tres hectáreas donde habrá tres edificios, uno por cada nivel, más un campo de deportes en la parte de atrás, la primera etapa de construcción requerirá una inversión de al menos US$ 900.000.

Para los barrios más consolidados, como Nordelta, el siguiente paso está en las universidades. Como parte de un proyecto que se llamará Área Beta, convocaron a la Universidad Austral y a la de San Andrés para que arriben con una propuesta propia. “Buscábamos universidades que no hicieran lo mismo de siempre”, dice Moresco. Su visión consiste en montar un ecosistema que combine lo académico con espacios para emprendedores.

A la Universidad de San Andrés, Consultatio le cedió un espacio provisorio y este mes empezó a dar clases con 100 alumnos inscriptos. Mientras que con la Austral firmaron un acuerdo para abrir una sede que dictará cursos de ingreso a partir de septiembre.

“Todo eso agrega valor. Y por supuesto también hay un propósito, no es solo un negocio inmobiliario. Para nosotros hubiese sido mucho más rentable vender lotes, pero está la visión de hacer un centro de servicios tanto para Nordelta como para la comunidad que la rodea”, concluye Moresco.

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