Una herramienta indispensable

Nadie puede ignorar la caída del mercado y los difíciles momentos que atraviesa el sector. Pero tampoco se puede soslayar la vital importancia del segmento de los edificios a estrenar, y el valor que tienen en su conjunto inversores y desarrolladores que hacen girar la rueda del negocio, aunque dista mucho de lo que ha sucedido en Buenos Aires en otros tiempos, no tan lejanos.

Sí está claro que la ausencia de crédito (o la escasísima oferta existente) es parte de un problema que se manifiesta con una demanda contenida que espera algún día que esa alternativa para adquirir el techo propio se vuelva realidad.

Mientras tanto, en gran medida la fortaleza del sector en estos días está vinculada a la generación de emprendimientos inmobiliarios que se construyen utilizando –en la mayoría de los casos– la herramienta financiera del fideicomiso.

En otras épocas en dólares, ahora en pesos, siempre recurrir a esta alternativa ha dado lugar a impulsar nuevas obras en el target residencial. Esas construcciones que los propietarios abonan en cuotas y en pesos, a veces es la nueva vivienda elegida donde finalmente se mudará o una inversión en ladrillos que luego devuelva una renta. Como sea es un resguardo de capital, para que los ahorros no se volatilicen en el tiempo.

De modo que el fideicomiso se interpreta como un gran motor que multiplica la realización de los proyectos al costo organizado en pesos. Existe de hecho una importante experiencia en estos años de la aplicación de esta herramienta más allá de la magnitud de las obras.

"En estos momentos en que el mercado financiero genera incertidumbre, la figura del fideicomiso crea un marco ideal para invertir con seguridad y tranquilidad; sumado a que la inversión en inmuebles es siempre la más conveniente en tiempos de crisis, se obtiene un doble plus a la inversión", explicó Mario Korn, presidente de Korn Propiedades.

El empresario comentó además que "los fiduciantes/beneficiarios (compradores) buscan participar de los fideicomisos, porque les brinda seguridad jurídica y sienten mayor respaldo, ya que conocen todos los derechos y las obligaciones que figuran.

Aquí, el administrador (fiduciario) es responsable civil y penal ante cualquier problema que hubiere por fuera del contrato legal, y es el encargado de que se cumplan todas las pautas contractuales". Los fideicomisos hace mucho tiempo que se proyectan y se manejan en pesos, ya que sus costos (materiales, mano de obra, impuestos, honorarios, excepto el terreno) se efectúan en moneda nacional.

Miguel Ludmer, director de Interwin, que ha encarado varios emprendimientos de diversa magnitud, detalló: "Es una herramienta interesante que facilita realizar proyectos al costo. La importancia del fideicomiso reside en la seriedad del administrador fiduciario que es quien le ofrece garantías al comprador, lo mantiene informado sobre el estado de cuentas de la obra y, sobre todo, vela por la seguridad del emprendimiento arbitrando todos los elementos necesarios para que llegue a su fin en tiempo y forma. Por este motivo, hoy los desarrolladores contratan administradores fiduciarios reconocidos en el mercado para generar confianza y transparencia en las cuentas".

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, explicó: "El motivo de que los fideicomisos sigan activos reside en que la gente invierte en pesos, en cuotas durante varios años, con la expectativa de acceder a un inmueble que cotice en dólares y le permita al inversor ganarle a la inflación y a otras inversiones alternativas. Usa sus pesos, va haciendo aportes periódicos (destinando pesos que muchas veces terminaría gastando sin saber muy bien en qué) y finalmente se capitaliza en un inmueble que mantiene a largo plazo su valor en dólares (que es la moneda de referencia del inversor argentino)".

Análisis del presupuesto

Por su parte, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, aseguró: "En el armado de los fideicomisos, una etapa de suma importancia es la de presupuestar la obra. Por supuesto que el análisis de todos los temas financieros y económicos está presente en esta etapa así como en la definición de la estrategia de pricing (significa definición del objetivo económico-financiero), que determina cuál será la rentabilidad esperada del emprendimiento y la mejor ecuación para el cliente".

Ante las restricciones cambiarias, la flexibilidad a la hora de aceptar el pago en pesos es una ventaja del fideicomiso. Muy pocos compradores quieren desprenderse de los dólares. Sin embargo existe unanimidad respecto de desprenderse de los pesos. Por eso, todos los que trabajan en pesos tienen buenas perspectivas. Muchos, incluso, están estructurando los emprendimientos con 20 cuotas mensuales o más para que con montos de cuotas más chicas puedan adherir más compradores.

Según la información de los operadores consultados, un tema no menor es definir si se está invirtiendo en un fideicomiso abierto o cerrado. La diferencia que se establece entre ambos es que en el primero, el fiduciario celebra con una constructora un contrato llave en mano que se ajusta por algún índice (en general, por el de la Cámara Argentina de la Construcción, CAC).

Por este motivo se limita el crecimiento de los costos más allá de la evolución de la inflación. En el segundo, los inversores aportan mes a mes sólo los gastos propios de la obra y el fee del desarrollador, pero se exponen a tener que abonar adicionales o cuotas extraordinarias si el proyecto sufre incrementos.

Financiación

El tema es que un emprendimiento en particular puede tener una proporción de gastos distinta a la evolución del índice.

A su vez es importante destacar que con el incremento del dólar, los costos en esa moneda pueden bajar por un tiempo, beneficiando al comprador poseedor de dólares que paga en pesos. Sin embargo, los fideicomisos son al costo real de la construcción, por lo que no influye la devaluación, siendo los aportes de obra en pesos y sujetos a los costos de los materiales.

Tal como comentó la directiva de Ocampo Propiedades, "la demanda se interesa en volcar su dinero en ladrillos y el hecho de contar con una operación realizada a través de un fideicomiso es una garantía. La demanda sabe que no existe inversión más segura que la que se coloca en activos inmobiliarios, canalizando de este modo sus excedentes en pesos. Así puede acceder a una vivienda moderna para vivir o como inversión. La herramienta de los fideicomisos es muy útil y actualmente en gran medida, porque se han convertido en la casi única forma de financiar la compra de una propiedad en el tiempo".