Espacios logísticos: por la poca vacancia se buscan depósitos chicos

Naves compactas y en altura son las dos estrategias más comunes a las que comenzó a apelar el sector logístico para aumentar el espacio útil de almacenaje, debido a la necesidad de nuevas soluciones de la mano de la tecnología, para dar respuesta a la constante demanda de productos y la disminución de vacancia de depósitos.

La tendencia a tener altos niveles de ocupación comenzó durante 2020 y se consolidó el año pasado y el corriente, debido a los cambios en las formas de consumo que se produjeron durante el aislamiento derivado de la pandemia de Covid19, un período de consolidación del comercio electrónico entre otras características.

Para Gabriel García, director de Operaciones en Celsur Logística, fueron varias las causas que generaron esta situación, además de la pandemia. “Una de las influencias fue la dinámica que tiene que ver con el efecto de restricción de importaciones y especulación de almacenaje de mercadería, porque esa es una forma de preservar el valor de dinero, por sobre otro tipo de inversiones”.

“El efecto pandemia, más la restricción de importaciones, donde todos son empujados a acopiar, y la necesidad de preservar, llevó a que el mercado de inmuebles logísticos tenga un nivel de ocupación altísimo, con lo que queda una vacancia inferior a 10% en el AMBA”, completó.

Esa vacancia general de la zona aledaña a la ciudad tendría variantes en cada uno de los tres corredores -sur, oeste y norte-, aunque “lo que se está notando, producto de este cambio en la dinámica de última milla, es la necesidad de montar almacenes en zonas radiales más cercanas a la Capital, para tener un almacén de proximidad, que permite un mejor nivel de servicio al cliente”, explicó el profesional.

En este cambio de preferencias, se pasó de las grandes locaciones logísticas “a buscar almacenes pequeños, compactos, en zonas más cercanas o inclusive dentro de la Capital Federal, para mejorar esa experiencia del consumidor de última milla”, dijo.

García consignó que “eso también fue un cambio muy significativo, sobre todo en los últimos dos años, cuándo se da esta necesidad de llegar al cliente de puerta a puerta e impulso la creación de este tipo de centros de distribución”.

El especialista sostuvo que “para este tipo de operación, hoy se habla de almacenes compactos de menos de 1000 metros cuadrados, inclusive se pueden dar superficies de 50 a 100 metros cuadrados, que son casi un local a la calle que recibe y ventila a la distribución de última milla, para la entrega en moto, bicicleta o un vehículo urbano”.

Este proceso impulsa que “se vayan buscando locaciones más chicas y pasar del modelo tradicional de grandes superficies a almacenes de alto nivel de servicio, de baja inmovilización de stock donde el producto tiene muy poco tiempo de permanencia”, dijo.

“Cuanto más cerca esté, mayor nivel de eficiencia va a tener esa última milla, con la dinámica de entrega en ventanas horarias muy cortas que, dependiendo de la distancia, en 20 o 30 minutos se entrega una compra de almacén, lo que obliga a estar en radios mucho más cercanos de las zonas de altas concentraciones urbanas”, abundó García.

Almacenes verticales

En cuanto a los almacenes verticales, afirmó: “Es una estrategia que también puede aplicar en Buenos Aires, como en muchas grandes ciudades del mundo, donde el valor del metro cuadrado de tierra se ha vuelto muy caro, sobre todo en zonas próximas a los centros de consumo. Para cierto tipo de producto, con ciertas lógicas de rotación, pocos artículos con una metodología despacho por pallet completo, se da en contar con poca superficie de tierra con mucha altura de almacenamiento”.

“Eso ofrece una densidad de cantidad de mercadería almacenada muy elevada por metro cuadrado, lo que permite bajar el costo de la incidencia del costo del metro cuadrado de tierra y del de construcción sobre el total de operatividad. No es para cualquier tipo de producto u operatoria, pero es una tendencia que está cada vez más incluida en la en la dinámica del mercado argentino”, observó García.

A su vez, reconoció que este tipo de operatoria “implica robotización, automatización, y transelevadores. Entonces, explica una inversión superior en infraestructura, que optimiza el rendimiento del recurso más escaso que hay en las grandes ciudades que es la tierra”.

El profesional aceptó que “no es algo que le quepa a cualquiera, el almacén vertical o el almacén de altura es un traje muy a medida. No es un commodity, una vez que se diseña es específico para esa operatoria. La inversión se compensa. El problema es que ante cualquier dinámica que cambie la lógica de consumo, el almacén no va a poder adaptarse rápidamente”.

Alta demanda

“El modelo tradicional de nave de 10.000 m2, con 10 docks y 12 metros libres de altura, que es la configuración tradicional, tiene un mercado mucho más amplio al que pueden aspirar operadores logísticos, empresas productoras. Es el tipo de almacén que le gusta comercializar al desarrollador inmobiliario”, precisó.

García puso el énfasis en que “hoy la demanda es altísima, en un nivel récord. Pareciera que por algunos meses se mantendrá, porque hay mucha necesidad de acopiar mercadería, ya sea por las restricciones para importar o por la necesidad de preservar el valor del dinero. Los stocks están en niveles que en una dinámica normal son muy altos”.

También consideró que “si viniera un período recesivo en un corto o mediano plazo, estos niveles de stock van a quedar sobredimensionados y deberían tender a bajar y eso debería generar vacancia. La realidad es que el segmento inmobiliario en Argentina, en particular en la logística, siempre ha sido negocio”.

“Hay momentos más recesivos, donde sobran metros y eso hace que el valor tienda a la baja y hay momentos de más demanda, donde los valores tienden a subir. Hoy está en una instancia muy buena, no porque el país esté en un buen período, sino porque hay condiciones que hacen que la ocupación sea alta”.

“Según nuestros últimos análisis, el nivel de vacancia está entre 8 y 9%. Con el efecto arrastre y lo que viene, seguramente hasta mitad del año próximo debería llegar con el mismo nivel de ocupación. Después vamos a entrar en el período preelectoral y la dinámica puede cambiar totalmente y eso es otra situación distinta”, concluyó.