Cómo cambia la forma de acceder a la vivienda tras los anuncios de Macri

El presidente Mauricio Macri anunció hoy la creación del boleto digital inmobiliario registrable, que permitirá comprar una vivienda desde el pozo con un crédito de "características" hipotecarias abonando el 25% de la propiedad. Esto equivale a una menor barrera de ingreso a la vivienda y un abaratamiento de los costos para los desarrolladores, que ya que no tendrán que acceder a un crédito puente porque se valdrán del préstamo que el banco le da al comprador final con una tasa menor.

"Hasta ahora comprar desde el pozo era imposible, no se podía hacer con un crédito. Solo podían comprar los inversores. Pero ahora, cada vez más familias van a poder hacerlo. Esto es fundamental, porque pasan a ser los inversores de su propia casa. Y además es una oportunidad para ustedes, las pymes que se dedican a la construcción", afirmó el Presidente durante un acto en el CCK.

Hoy solo se puede sacar un crédito hipotecario contra una vivienda escriturada en el Registro de la Propiedad Inmueble, que es el bien afectado, y la opción de comprar desde el pozo es para inversores o ahorristas que cuentan con gran parte del dinero, porque en general se paga el boleto y luego pocas cuotas hasta terminar el pago total en la escrituración. La innovación es que ahora se podrá tomar un préstamo de características hipotecarias contra el boleto -que será ingresado al Sistema Nacional de Acreditación de Documentos Inmobiliarios Privados por un corredor inmobiliario matriculado mediante la firma digital- y financiar el resto, porque el boleto va a estar afectado al dominio, lo cual tiene efectos frente a terceros si hay una quiebra del constructor.

Es decir que lo que cambia es que va a haber una herramienta jurídica (el boleto digital) que dará una garantía adicional sumada al seguro de caución que tiene que tomar el desarrollador, la evaluación de los informes técnicos y la aprobación de la viabilidad económica del proyecto a cargo del gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

Sin embargo, la idea es que el modelo trascienda la Capital Federal, como dijo el mismo Macri. "Esperamos que todas las provincias adhieran a esta plataforma, para que este sea un proyecto federal, para ayudar a poner en marcha a la Argentina", sostuvo, y agregó: "Sabemos que estas herramientas van a ser más útiles si logramos consolidar la transformación, el equilibrio macroeconómico. Esta es una batalla que sentimos que damos, pero tenemos que ayudar a consolidar. Cuando tenés un país con moneda, sin inflación y con estabilidad macroeconómica, el desarrollo del mercado inmobiliario se facilita. Con estas herramientas va a ser más accesible, barato y transparente. Con el talento y la capacidad de ustedes vamos a estar dando a los argentinos las viviendas que se merecen".

Antes, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, había dicho que el déficit habitacional alcanza al 25% de la población, según los datos del último censo 2010, y señaló que hay que cambiar el paradigma del "Estado constructor" al "Estado facilitador", porque si no la problemática es ingobernable. "No lo vamos a solucionar solo con la construcción de viviendas desde el Estado. Necesitamos poder incentivar al sector privado para que se anime a impulsar al sector de la construcción hacia donde está la demanda de los sectores medios", argumentó.

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, que participó del diseño del sistema de boleto digital, dijo que son "conscientes de los tiempos difíciles", pero que parte de la solución al problema radica en la modernización del Estado.

Reacciones del sector

Consultados por la nacion, corredores inmobiliarios y desarrolladores presentes en el anuncio destacaron la herramienta en cuanto a sus posibilidades futuras, pero señalaron que antes es necesaria la reactivación de la economía.

"Todo lo que es tecnología y agilización de trámites es muy positivo. Lo que necesitamos fundamentalmente es el equilibrio macroeconómico, como dijo el Presidente; necesitamos estabilidad, una moneda, y eso, una vez logrado, va a potenciar muchísimo esto", afirmó Mariano Oppel, que lidera la inmobiliaria que lleva su nombre.

En tanto, el presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, Miguel Camps, dijo que "no es que el boleto digital va reactivar en sí el sector, sino que es una herramienta que va a hacer que, cuando venga la reactivación, fluya mejor"

Cómo cambia el acceso a la vivienda

¿Cómo es el actual sistema? Hoy sólo se puede sacar un crédito hipotecario contra una vivienda escriturada en el Registro de la Propiedad Inmueble, que es el bien afectado, y la opción de comprar desde el pozo es para inversores o ahorristas que cuentan con gran parte del dinero, porque en general se paga el boleto y luego pocas cuotas hasta la escrituración. La innovación es que ahora se podrá tomar un préstamo de características hipotecarias contra el boleto-que será ingresado al Sistema Nacional de Acreditación de Documentos Inmobiliarios Privados por un corredor inmobiliario matriculado mediante la firma digital- y financiar el resto porque el boleto va a estar afectado al dominio lo cual tiene efectos frente a terceros si hay una quiebra del constructor.

Es decir que lo que cambia es que va a haber una herramienta jurídica (el boleto digital) que da una garantía adicional sumada al seguro de caución que tiene que tomar el desarrollador, la evaluación de los informes técnicos y la aprobación de la viabilidad económica del proyecto a cargo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

¿Cuál será la tasa del crédito? Según la Cámara Inmobiliaria Argentina será similar a la de los créditos hipotecarios tradicionales. Ya están en conversaciones con dos bancos privados y las entidades públicas que ofrecerían el préstamo.

¿Se prescinde de los escribanos? No, porque el desarrollador cuando adquiere el terreno lo tiene que escriturar y luego, cuando concluye el proceso con el final de obra y su aprobación, se firma la escritura de venta y el inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble con intervención de un escribano.

¿Por qué mejora el acceso? Básicamente porque si se quiere adquirir una propiedad de US$100.000, sólo se tiene que contar con US$25.000 financiando el resto. Incluso, si se quiere, se pueden incluir los gastos administrativos y honorarios vinculados a la operación.

¿Por qué abarata los costos? En principio, porque el desarrollador podrá registrar un plano en tres meses gracias a la inscripción digital y no en un año y medio, como sucede actualmente. Tampoco tendrá que acceder a un crédito puente, sino que se vale del préstamo que el banco le da al comprador final con una tasa menor porque es hipotecaria. Esto tendrá un impacto de entre un 15% y un 30% del valor de la propiedad que los desarrolladores deberían trasladar al precio.