Las zonas céntricas nunca pierden su atractivo por los rasgos históricos y la cercanía de las entidades financieras. No son inmunes, sin embargo, a los ciclos económicos y en este momento el microcentro tiene precios muy atractivos, especialmente para pequeñas y medianas empresas que no requieran de grandes superficies ni de una impactante imagen institucional.
Los alquileres dependen mucho de la calidad del edificio y de la zona, pero un término medio puede rondar los 4 dólares el metro cuadrado. En los contratos, que son en pesos, se establece revisar el monto locativo cada seis meses, aunque los operadores dicen que no se producen ajustes porque hay vacancia y los alquileres no han subido. Todos saben que los valores están en un nivel de oportunidad, y que una mínima reactivación económica los impulsaría hacia arriba.
"Es una zona que tiene movimiento, pero con precios muy competitivos", resume Javier Lobo van Gelderen, de la firma Santiago Beccar Varela.
Cristian Weiss (Castro Cranwell & Weiss) admite, por su parte, que hay más movimiento porque se acomodaron mucho los valores. "En los últimos 45 días se incrementaron las consultas",aseguró.
Juan Badino (Forcadell Juan Badino) pone el acento en que la zona ofrece posibilidades sobre la base del reciclado de edificios antiguos. "Son obras rápidas y de menores costos financieros."
La época no parece la más indicada para trazar una perspectiva futura porque falta clarificar la puja electoral. "Mucho depende de quién gane y si ese resultado beneficiará a los mercados. De esto dependen los requerimientos de nuevos espacios -agregó Javier Lobo van Gelderen-, pero la perspectiva es difícil de establecer en este tiempo bisagra."
Explica que el microcentro tuvo una época de mayor requerimiento tras la devaluación. "Eso generó un movimiento importante con la búsqueda de espacios entre 150 y 200 metros cuadrados, pero la realidad es que fue sólo un momento y ahora, los requerimientos han cambiado. Pienso que la única manera de lograr una respuesta es con precios muy accesibles."
Comenta que el Centro tiene una competencia cercana. "Con edificios de primera línea y compañías importantes, Plaza Roma se ha transformado en una nueva City para el mundo de los negocios. La zona céntrica parece afirmarse ahora como sede de las casas matrices bancarias y de las actividades relacionadas con ellas."
Para Cristian Weiss, la oferta se ha incrementado en calidad con el aporte de un edificio inteligente en San Martín al 300. "El movimiento del microcentro dependerá de la calidad de cada edificio y en la medida que ofrezcan elementos que los diferencien del resto."
Asegura que contra lo que pudiera suponerse por las elecciones, el movimiento comenzó hace 35/45 días. "Es evidente que algunas empresas resolvieron tomar posición en estos valores ante la certeza de que no se repetirán". Indica que hoy se pueden instalar con un alquiler en el orden de los 4-5 dólares el metro cuadrado.
Algunas firmas pagan los 36 meses del contrato por adelantado para fijar precio en pesos, y luego acuerdan reconsiderar el valor cada 90 días.
"El mercado en algún momento recuperará posiciones y por eso el inquilino prefiere cerrar trato ahora."
Dice que hay edificios en el microcentro que se cotizan a 4 dólares. "No volverán a valer 20 dólares, o 36 en los mejores lugares de la Capital como antes de la crisis, pero la lógica indica que los niveles actuales no se mantendrán mucho tiempo. Un precio razonable sería un valor medio entre Río de Janeiro y San Pablo, es decir, entre 16 y 20 dólares el metro cuadrado."
Para Juan Badino cambió la demanda en el microcentro. "Los interesados son ahora profesionales o empresas medianas y chicas que no requieren más de 200 metros cuadrados."
Describe la zona como de edificios antiguos que tienen posibilidades de adaptarlos a los requerimientos tecnológicos actuales. "El reciclado deja márgenes de renta mayores que los habituales, que se dan entre el 5 y el 6 por ciento anual".
Considera que hay un plazo de ejecución de la obra mucho más corto que el de un edificio nuevo y los menores montos de inversión son más adaptables a grupos de inversores. "Aquí se puede comprar a un valor bajo, lo que permite potenciar la renta al 7/8 por ciento anual."
Hace el siguiente cálculo: 200 dólares el m2 en compra, más una inversión de reciclado de otro tanto. El producto terminado se alquila en 4 dólares por metro cuadrado. "Esto es lo atractivo hoy del microcentro, para una demanda que busca superficies de 200 metros cuadrados."
Ejemplos
25 de Mayo 400: 2º al 8º, plan-tas 212 m2 c/u, cochera, $ 17,92.
