Impuestos e inflación, un cóctel que resta oferta de inmuebles en alquiler dañando a dueños e inquilinos

El mercado de alquileres no escapa al desequilibrio que produce una economía argentina que tiene una pesada carga tributaria y padece una elevada inflación: la renta de los propietarios es cada vez menor, mientras que a los inquilinos les cuesta cada vez más parte de su sueldo pagar el alquiler. En este contexto, todos salen perjudicados, se quitan inmuebles del mercado y se desalienta la inversión.

Todo esto se ve agravado por la polémica ley de alquileres, ahora en vías de darse de baja, según la intención expresada desde el Gobierno, que solo permite una actualización anual, con lo cual el propietario no llega a compensar la inflación de ese período y, en muchos casos, cuando tiene que renegociar ya concluido el contrato (a los tres años) fija un alquiler mucho más alto incluso que la inflación real, puesto que ante la incertidumbre busca cubrirse.

Estas conclusiones surgen de un trabajo elaborado por los economistas Nadin Argañaraz y Andrés Mir, del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf), en el que se cuantifica el nivel que alcanza la carga tributaria dentro del valor de un alquiler y el nivel de rentabilidad actual que tiene el alquiler de una propiedad para sus dueños, al tiempo que se remarca el impacto en la rentabilidad que tiene la realización de ajuste anual del valor del alquiler en un contexto inflacionario.

Todo esto, por supuesto, sobre la base de un propietario que está en la formalidad, porque una parte de ellos esquivan la situación mediante un alquiler “en negro”. Además, en el informe mencionado queda claro que el análisis se elaboró teniendo en cuenta alguien que es responsable inscripto, que tiene propiedades y las alquila. “No es un monotributista”, aclaró Argañaraz.

Para dimensionar el impacto de la carga tributaria, el trabajo del Iaraf supone dos casos: 1) Un propietario de 5 inmuebles para alquilar, de un valor unitario de US$40.000. La característica es que este propietario genera ganancias solamente a través del alquiler de estos inmuebles, tributando una alícuota efectiva del 16%. 2) Un propietario de 5 inmuebles para alquilar, de un valor unitario de US$40.000. La característica distintiva es que tiene otros ingresos, además del generado por los alquileres, tributando una alícuota marginal del impuesto a las ganancias del 35%.

Según explicó Argañaraz, “en ambos casos, los inmuebles se alquilan a través de un corredor inmobiliario que cobra un 10% de comisión sobre el valor del alquiler, y el valor mensual del alquiler es de $50.000″.

Así, luego de pagar tasa municipal sobre el valor del alquiler, tasa municipal sobre el valor del inmueble, impuesto provincial a los ingresos brutos sobre el valor del alquiler, impuesto provincial sobre el valor del inmueble, impuesto nacional a los bienes personales e impuesto nacional a las ganancias, la carga tributaria se lleva el 30% del monto del alquiler, en el caso 1, y el 46%, en el caso 2.

De este modo, la rentabilidad bruta después de la comisión inmobiliaria, para ambos casos igual, es del 3,38% anual, mientras que la rentabilidad neta, por su parte, es del 2,27% para el propietario 1 y del 1,66% para el propietario 2. “La diferencia de rentabilidad entre ambos propietarios es explicada por la diferente alícuota de impuesto a las ganancias que tributa cada uno. En el primer caso es del 16% y en el segundo del 35%”, explicó Mir.

Que se trate de una de las rentabilidades más bajas de la historia en el sector de alquileres no es un dato menor, puesto que esta variable es vital para la generación de oferta en un mercado. Si el margen de ganancia es magro, los inmuebles son retirados del mercado, lo que hace que haya menos oferta y, por lo tanto, que esa sea una razón más para que suban el costo del alquiler.

Pero eso no es todo. A las distorsiones que ocasiona la pesada carga tributaria local, hay que sumarle la problemática de una elevada inflación, agravada aún más por una ley de alquileres que extiende el plazo del contrato de alquiler a tres años y que solo permite actualizaciones anuales sobre la base de la inflación pasada. No es difícil imaginar lo que eso implica en un país donde la inflación mensual de marzo, por ejemplo, fue de 7,7% y la acumulada de los últimos 12 meses llegó a 104,3%.

“En este estudio se supone que el propietario evalúa la rentabilidad de alquilar en ese horizonte temporal. Si no existiera inflación ni suba del tipo de cambio, todos los valores nominales se mantendrían constantes en el tiempo. En cada uno de los años el propietario obtendría una suma de ingresos netos en dólares, que, relativizados con el valor en dólar del inmueble, le brindaría una renta determinada”, señaló Argañaraz.

En el caso concreto del propietario 1, obtendría un ingreso neto mensual en dólares de US$377,44, uno anual de US$4.529. La rentabilidad neta anual sería del 2,27%. De manera acumulada, durante los 3 años del contrato el propietario obtendría US$13.588.

Pero, en la medida que exista inflación, la única manera de mantener constante el valor real del alquiler es que el valor del alquiler se ajuste mensualmente en línea con la inflación. “De lo contrario, hay una pérdida real a lo largo de los meses. Si el tipo de cambio se mueve igual que la inflación, la pérdida en dólares es equivalente”, se indica en el estudio mencionado.

Para describir esta dinámica se consideran tres escenarios inflacionarios: 2% mensual, 4% mensual y 6% mensual. Al hacer este ejercicio se concluye que cuanto mayor es la inflación esperada, mayor es la pérdida de rentabilidad anual al alquilar.

Así, en el caso de una inflación de 2% mensual, al cabo de los 3 años, el valor acumulado en dólares después del pago de impuestos es de US$12.214 (la rentabilidad neta anual en dólares es del 2,04%). Con una inflación de 4%, esa cifra es de US$11.052 (la rentabilidad anual en dólares es del 1,84%). Y con una inflación de 6%, la más cercana a la cifra de marzo que acaba de publicar el Indec, el número de lo embolsado suma US$10.063 (la rentabilidad anual en dólares es del 1,68%).

Según Argañaraz, como el propietario sabe que la inflación va a disminuir su rentabilidad, resulta interesante calcular en qué monto puede subir el valor inicial del alquiler para mantener la misma rentabilidad que tendría en un escenario de inflación nula. “En el caso de inflación mensual esperada del 6%, una suba del 40% del valor inicial le brindará la misma rentabilidad en caso que a lo largo del contrato se confirme esa tasa de inflación mensual. El punto es que, ante la incertidumbre, el propietario puede intentar cubrirse subiendo aún más el valor inicial del alquiler y, de ese modo, los precios adquieren niveles que terminan superando a la inflación general”, concluyó el especialista.

En el caso de que ya se haya terminado el plazo de tres años del contrato de alquiler, y quien pretenda alquilar no quiera pagar el aumento que fija el dueño –como se dijo, aún por encima de la inflación, para cubrirse ante la incertidumbre–, el propietario opta muchas veces por sacar ese inmueble del mercado. Con lo cual, de alguna manera, al haber menos oferta, vuelven a perjudicarse todos los actores del sector.

Esta es la realidad derivada de un cóctel más que explosivo, que hace todavía mayor el desequilibrio que ya se observaba en el mercado de alquileres local y, como en el juego de la perinola, “todos pierden”.

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