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La construcción en Chile siente el impacto de los problemas del cobre
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SANTIAGO, Chile—Ejecutivos del sector de bienes raíces en Chile a menudo se refieren al país como la Suiza de Sudamérica debido a su relativa estabilidad y prosperidad. Pero eso no es precisamente lo que se nota en las últimas ten-dencias del mercado.
Luego de varios años de expansión económica, el sector se ha visto golpeado en el último año por los problemas de la industria cuprífera del país y una tormenta de agitación política.
En Santiago hay cada vez más oficinas vacantes debido a la debilidad de la demanda china de cobre, el metal que constituye 90% de la producción minera de Chile, lo que ha llevado a las empresas a cerrar sus oficinas en la capital del país. Como resultado, la minería pasó a representar apenas 10% del Producto Interno Bruto de Chile en marzo, inferior al rango tradicional de entre 17% y 18%, según Mario Valenzuela, economista y vicedecano de Economía de la Universidad San Sebastián, en Santiago.
Entre tanto, una ola de reformas puestas en marcha por el gobierno del Partido Socialista de la presidenta Michelle Bachelet, reelegida el año pasado, ha sacudido el establishment empresarial de Chile y su mercado de vivienda. El año que viene se eliminará una exención tributaria que carga la venta de materiales de construcción con una tasa más baja que la de la mayoría de otros bienes.
"Tuvimos 20 años de abundancia", señala Colin Becker, director de la división de consultoría de PricewaterhouseCoopers en Chile. "Y ahora tenemos la tormenta perfecta. Creo que la recuperación se demorará un poco más".
Hasta ahora, nadie se refiere al mercado de bienes raíces de Chile como en crisis. De hecho, algunos inversionistas y constructores ven la desaceleración como una oportunidad.
Por ejemplo, la desarrolladora Territoria SA planea iniciar la construcción en unos meses de un complejo de 120.000 metros cuadrados de uso mixto en el centro de Santiago. Francisco Rencoret, socio fundador de la firma, dijo que los costos laborales serán más bajos ahora debido a que la minería ya no es el gran empleador que solía ser.
Se espera que el proyecto sea completado en 2018 y que para entonces buena parte del espacio excedente que hay en el mercado haya sido absorbido, señaló. "Ha sido nuestra experiencia que la construcción de bienes raíces contracíclica es una oportunidad única para tener éxito", dijo Rencoret en un correo electrónico.
De todas formas, el descenso del cobre ha golpeado particularmente duro al mercado de oficinas de Chile. La tasa de desocupación de espacio de alta calidad llegó a 7,8% en Santiago en el segundo trimestre, frente a casi 1% en 2012, de acuerdo con la corredora de inmuebles comerciales CBRE Group Inc. La tasa de desocupación de espacio de menor calidad, los edificios clase B, ascendió a 13,1% el trimestre pasado frente a cerca de 3% en 2012.
El mercado solía ser favorable para los propietarios pero ahora la balanza de poder se ha inclinado hacia los inquilinos. El descuento entre el monto de arriendo que se pide y lo que terminan pagando los inquilinos ha aumentado y los propietarios también están más dispuestos a ofrecer alquiler gratis y terminaciones interiores para cerrar acuerdos, de acuerdo con Felipe Acevedo, director asociado en la sede en Santiago de JLL, una firma global de inversión y servicios profesionales en bienes raíces.
Buena parte del aumento en la tasa de desocupación se debe a un alza en la oferta de espacio en los últimos años recientes. Los constructores inmobiliarios entregaron el año pasado más de 325.000 metros cuadrados, más del doble que la superficie terminada en 2011, según CBRE.
Entre tanto, el repliegue de compañías relacionadas con la minería ha continuado. "Las empresas han devuelto muchos pisos, un montón de espacio", dice Gustavo Valenzuela, jefe de transacciones de la filial chilena de la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield.
Un ejemplo es Titanium La Portada, una torre vidriada de oficinas de 54 pisos que fue inaugurada en Santiago en 2010. Durante sus días iniciales, la estructura de 75.000 metros cuadrados atrajo varias empresas mineras como inquilinos. Sin embargo, la desaceleración produjo un pequeño éxodo.
Buena parte del espacio que había quedado vacío ha sido llenado con otros inquilinos a tasas de arrendamiento similares, se-gún Carla Martínez, una gestora de activos en CBRE a cargo de la mayoría del espacio.
También se espera que el crecimiento en el mercado de vivienda de Chile se desacelere después de considerables alzas en los precios. Entre 2012 y 2014, los valores subieron casi 40% en las zonas más apetecidas de Santiago, de acuerdo con MetLife Chile.
En el último año, los volúmenes de ventas han aumentado debido a la inminente eliminación de las ventajas tributarias que hoy gozan los materiales de construcción. Entre las varias reformas presentadas por el gobierno de Bachelet está la aplicación del impuesto al valor agregado de 19% a la venta de materiales de construcción, que antes se gravaban en sólo 6,6%. Esto encarecerá las viviendas nuevas, lo cual en consecuencia aumentará los precios del mercado en general.
Esto ha llevado a compradores e inversionistas a apresurarse al mercado en anticipación al alza de los precios el próximo año cuando entre en vigencia el aumento del impuesto. En junio, 4.059 propiedades cambiaron de manos en Santiago, 20% más que el año anterior y el total más alto del mercado desde enero de 2009, de acuerdo con Mario Valenzuela, el economista de la Universidad de San Sebastián.
Algunos expertos predicen que las ventas de vivienda descenderán en 2016 debido a que el cambio tributario adelantó la demanda a este año.
"Los constructores han estado tratando de hacer proyectos lo más pronto que pueden para venderlos este año", dice Becker, de PricewaterhouseCoopers. "El año entrante será mucho más difícil".
