Con la escasa disponibilidad de financiación bancaria para nuevas construcciones, los promotores inmobiliarios están acudiendo a un programa del gobierno de Estados Unidos que concede permisos de residencia, o green cards, a extranjeros que invierten al menos US$500.000 en un proyecto.
La nueva atención ha convertido a la que fue una fuente alternativa de financiación poco conocida en un camino viable hacia el desarrollo de bienes raíces. El uso de este programa de 20 años de antigüedad casi se duplicó a 1.995 solicitudes de inversionistas en el año fiscal finalizado en septiembre, desde 1.031 el año previo.
En 2006, cuando la economía estadounidense todavía estaba en auge, sólo hubo 486 interesados a este programa llamado EB-5, según los Servicios de Inmigración y Ciudadanía de EE.UU.
Los promotores de proyectos aprobados por el gobierno suelen buscar inversionistas de países como China e India dispuestos a pagar US$500.000 a cambio de una tarjeta de residencia de dos años que puede hacerse permanente una vez transcurrido ese período. Las inmobiliarias apuntan a Asia porque creen que allí hay una gran cantidad de inversionistas ricos que quieren ingresar a EE.UU.
En comparación, pocos permisos de residencia han sido otorgados a inversionistas latinoamericanos a través de este programa, según datos del Departamento de Estado de EE.UU. En el año fiscal concluido en septiembre de 2009, sólo fueron expedidas 79 visas con el EB-5 en Sudamérica y otras 57 en Centroamérica y el Caribe, frente a las 1.979 concedidas en China.
Desde su creación, el programa se ha utilizado en diversas inversiones en industrias como la manufacturera y la turística. Pero en medio de la crisis, las empresas de bienes raíces han acudido al EB-5. Quizás el usuario más relevante sea la inmobiliaria Forest City Ratner de Nueva York, que está aprovechando el programa para la construcción del nuevo estadio del equipo de baloncesto Nets en Brooklyn, que será parte de un proyecto residencial más grande.
Los promotores, que han indicado que buscan fondos para refinanciar un préstamo y construir infraestructura, en las últimas semanas recibieron compromisos por US$249 millones de 498 inversionistas, según fuentes al tanto de la situación. Esta suma, que tiene un costo más bajo que la financiación tradicional, habría sido difícil de recibir de un banco o prestamista común.
Normalmente, estas financiaciones se tramitan a través de una filial de la empresa o un intermediario que recauda el dinero de los inmigrantes y lo pone a disposición de la inmobiliaria, a menudo a través de préstamos.
El New York Regional Center, el intermediario que organizó la financiación para el estadio de los Nets, también tiene la intención de buscar US$77 millones a través del programa EB-5 para reanudar un proyecto estancado de más de US$90 millones para construir un hotel y tiendas minoristas en el Bajo Manhattan, según fuentes vinculadas a la operación. Ese proyecto de remodelación del histórico edificio Battery Maritime fue planeado por primera vez por el promotor inmobiliario Dermot Co. en 2007, pero fue abandonado cuando los mercados de crédito se congelaron al año siguiente.
El año pasado, sin poder aún encontrar financiación privada, Dermot acudió al programa EB-5 y en los próximos meses espera empezar a recaudar fondos de solicitantes de residencia.
A los inmigrantes sólo se les concede la residencia permanente si el proyecto crea al menos 10 empleos por inversionista. Si la inversión fracasa y no se crean puestos de trabajo, tienen que salir del país a los dos años y no reciben el permiso de residencia. Además, pueden llegar a perder sus inversiones.
