Alquileres: daños recurrentes de la ceguera ideológica

La nueva ley, que altera las reglas de juego entre inquilinos y propietarios, es a todas luces inoportuna, innecesaria y engañosa

Una vez más, la política se lanza sobre el mercado de alquileres, como si las experiencias pasadas no hubieran causado suficiente mella ya en una transacción entre privados que mucho depende del juego de la oferta y la demanda.

Se ha olvidado, o se pretende ocultar, que un exceso en la materia ha paralizado por años la construcción de viviendas con destino a alquiler, con el enorme impacto que esta industria tiene sobre la economía. También se perciben notorios esfuerzos para no admitir que cuantas mayores regulaciones se disponen, más se desalienta la construcción de unidades habitacionales para la renta, con el evidente perjuicio para los locatarios, que son los supuestos beneficiarios de esas mayores regulaciones.

Esta flamante ley, modesta en cuanto a su letra, pero contundente en el daño que puede causar, tiene mucho más de demagogia que de efectos prácticos útiles. Introduce cambios supuestamente tendientes a beneficiar a los inquilinos, que podrían terminar en una retracción de la oferta de viviendas en alquiler, como ha sucedido en otras épocas.

No todas las modificaciones propuestas son negativas, por cierto, pero su combinación en un momento de crisis socioeconómica como el que vivimos amenaza con generar más problemas que soluciones.

Con la intención demagógica –por no decir leonina– de favorecer a una de las partes, se la terminará afectando gravemente, como lo muestran los fracasos del pasado

El plazo mínimo de duración de los contratos se ha extendido de dos a tres años, lo cual no sería grave si se preservara el valor real de los alquileres, pero si se tiene en cuenta que su monto se ajustará anualmente con una combinación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), computado ello con que la tasa de variación anual del IPC en la Argentina, en mayo de 2020, ha sido del 43,4%, es fácil advertir que el valor del alquiler mensual no solo se depreciará a lo largo de 12 meses, sino que luego del primer ajuste anual continuará depreciándose. Ello ocurrirá en virtud de que la combinación de ambos índices difícilmente refleje la auténtica inflación anual. La práctica habitual de ajustar cada seis meses era por lo tanto mucho más realista.

También se modificaron las garantías que pretenden asegurar el pago de la renta. A la tradicional garantía inmobiliaria, la propiedad de un tercero, se suman las de fianza o aval bancario y seguros de caución, y se incorporan las llamadas "garantías personales", como el recibo de sueldo y los certificados de ingresos. Pero la mayor novedad se centra en la posibilidad para el inquilino de ofrecer dos de todas esas opciones de garantía, quedando a decisión del propietario ver cuál acepta, lo cual constituye una disposición imperativa.

En cuanto al recibo de sueldo, se trata de una garantía relativa, pues solo será válida mientras perdure el empleo. Tampoco considera la norma que los haberes pueden estar afectados por embargos, préstamos con la empresa, obligaciones alimentarias o de otro tipo, y el certificado de ingresos puede no ser veraz o tener el mismo carácter transitorio.

La conclusión es más que evidente: con la intención, claramente demagógica –por no decir leonina–, de favorecer a una de las partes, se terminará afectándola gravemente. Será muy difícil que un propietario que decida poner en alquiler un bien se avenga a aceptar obligadamente entre dos garantías que no lo satisfacen. En consecuencia, muy probablemente retirará su propiedad del mercado. La ley puede sonar muy bien y "vender" políticamente, pero lejos de beneficiar a los inquilinos, terminará perjudicándolos.

Otro de los cambios definidos en el Senado, durante una sesión virtual y con el apoyo en soledad del partido de gobierno, está referido a la rescisión de contratos, es decir, la resolución anticipada, y a su renovación.

En el primero de los casos, el inquilino debe anunciar su salida del convenio con tres meses de anticipación. De lo contrario, debe hacerse cargo de las penalidades que se determinen. En el segundo, cualquiera de las partes puede solicitar la renovación dentro de los últimos tres meses del contrato y debe resolverse en un plazo no mayor a 15 días.

También se establece la obligatoriedad de inscribir los contratos en la AFIP, lo que parece una exigencia burocrática innecesaria, pues la renta de los alquileres ya está sujeta al impuesto a las ganancias y figura en la declaración jurada del locador.

En cuanto a la obligatoriedad de que sea el propietario quien se haga cargo de las expensas extraordinarias y del ABL, no se aleja de la práctica consensual habitual, pero su imposición obligatoria es poco realista, pues si se desease ponerla a cargo del inquilino, bastará con pedir un alquiler mayor.

Esta ley, que altera las reglas de juego y la libre negociación entre inquilinos y propietarios, establecidas en la reforma del Código Civil y Comercial de hace menos de cinco años, es a todas luces inoportuna, innecesaria y engañosa. Creer que, mediante imposiciones forzosas, el Estado ofrece mejores soluciones que el mercado es un craso error, máxime cuando ya se probó largamente su ineficacia.

Solo la ceguera ideológica intervencionista ante la idea de la autorregulación entre las partes explica la recurrencia a fórmulas fracasadas que pretenden engañar a los inquilinos con vanas promesas. No es este tipo de argucias políticas lo que se espera en un contexto que clama por seguridad jurídica e inversiones.