Repunte: los que buscan comprar vivienda en Manhattan encuentran un momento inmejorable

NUEVA YORK.- Los que anhelan la recuperación del mercado de la vivienda en Manhattan y alrededores probablemente se hayan sentido aliviados por los datos que revelan incipientes repuntes en los últimos dos meses.

A un ritmo que puede compararse con otros periodos de mucho movimiento en el pasado, hay muchos flamantes propietarios, incluso de departamentos en desarrollos inmobiliarios desocupados desde hace años, pero por lo general compraron con enormes descuentos sobre el precio de publicación.

Para empujar sus proyectos hasta la línea de llegada, algunos desarrolladores han rebajado hasta un 50% el precio de algunas unidades, lo que en Manhattan puede representar varios millones de dólares menos de lo esperado originalmente. Y eso viene a sumarse a otras concesiones que ya se han vuelto de rigor en los desarrollos nuevos, como cero gastos comunes, espacio de estacionamiento gratuito y hasta un reembolso en efectivo para la contratación de un diseñador de interiores.

Esa agresiva política de descuentos tal vez sea necesaria, sobre todo en Manhattan, donde las transacciones han sido mucho más flojas que en Brooklyn o Queens. Desde los astronómicos condominios de los enclaves más exclusivos, como Tribeca, hasta los edificios boutique de las manzanas ya gentrificadas del East Village, Manhattan está a precio de remate.

“Es como decían los Rothschild: cuando hay sangre en las calles, es tiempo de comprar propiedades”, dice Graham Spearman, fundador de Blu Marketing, que durante el año pasado aplicó descuentos para descargarse de tres departamentos en el condominio del 260 de la calle Bowery. “Estamos abiertos a negociar.”

Aunque los compradores han vuelto a asomar la cabeza, el mercado de desarrollos en pozo sigue complicado, en parte porque las ventas ya se habían frenado antes de la pandemia. Así que a pesar del lanzamiento de importantes descuentos, los nuevos desarrollos deben competir con torres ya construidas y todavía desocupadas, lo que obliga a aplicar descuentos a las unidades anteriores para no ser desplazadas por los nuevos emprendimientos que ingresan al mercado. Al mismo tiempo, incluso los desarrolladores más optimistas están reconociendo algo hasta hace poco inadmisible: que la inversión en algunos proyectos será un fracaso.

“A partir de ahora, tiene que subir”, dice Gary Barnett, presidente de la desarrolladora Extell Development, y agrega que tres de los seis proyectos de condominios que maneja actualmente terminarán yendo a pérdida.

Algunas de las estrategias para hacer frente a esta coyuntura vienen de recesiones anteriores. Además de eliminar las expensas, algunos desarrolladores tratan de ganar tiempo vendiéndoles varias unidades a un solo inversionista a precios reducidos. Y algunos proyectos han cambiado el cartel de “Vende” por el de “Alquila”, abandonando cualquier sueño de condominio de propietarios.

Pero el actual momento tiene sus particularidades. A diferencia del último colapso, en 2008, los inversores no parecen estar cancelando las obras, sino que adoptan una visión más amplia y tratan de mantener a flote los proyectos a toda costa, por más que los beneficios se los lleven las grandes constructoras.

En cuanto a los precios, el condominio de Manhattan con la mayor brecha entre las expectativas y la realidad tal vez sea el del 111 Murray Street, en el exclusivo Tribeca, un proyecto de 157 unidades que está tratando de atraer compradores desde hace seis años. El descuento promedio entre el primer precio y el precio final es del 38%, según un relevamiento de las transacciones realizado por Garrett Derderian, director de la operadora Serhant.

Y esa estrategia de “liquidación total” parece estar funcionando. Hasta fines de marzo, 150 de los 157 departamentos de Murray Street ya estaban apalabrados, dice Winston Fisher, socio de Fisher Brothers, que desarrolló el condominio conjuntamente con las firmas Witkoff y New Valley. En marzo, según StreetEasy, el departamento de cuatro habitaciones del piso 22 era la unidad más barata del edificio, con un precio de 6,25 millones de dólares. (Según datos de 2020, el precio promedio de un departamento en Manhattan es de alrededor de 1,9 millones de dólares.)

“Estamos orgullosos de nuestras ventas hasta la fecha y de nuestra capacidad de adaptarnos a un mercado cambiante”, dijo Fisher en un comunicado.

Hay quienes también evalúan otras estrategias alternativas. Three Waterline Square, una torre que forma parte de un complejo en el Far West Side, originalmente planeaba ofrecer 47 unidades a la venta en condominio y 167 en alquiler. Pero las ventas fueron tan lentas que después de tres años la parte de condominio no alcanzó el umbral legal clave del 15% de las unidades vendidas —en este caso, siete departamentos— lo que habría permitido el proceso de escrituración y que los compradores se mudaran.

Así que cuando llegó el embate del Covid, el grupo de desarrolladores GID Development, patrocinador del proyecto, decidió convertir toda la torre de 34 pisos en un edificio de alquiler, y devolvió la seña que había tomado de algunos interesados en comprar.

Los desarrolladores de pequeños proyectos también piensan de forma creativa. El mes pasado, en Houston House, un edificio boutique en East Village, el desarrollador Matthew Lee decidió impulsar las ventas rematando uno de los pisos bajos del edificio, donde se han vendido apenas dos de sus siete departamentos en los tres años que lleva terminado.

La puja por el apartamento subastado —valuado en 3,4 millones de dólares en el plan de oferta—, arrancó en 1,75 millones y atrajo a diez postores, antes de venderse finalmente por encima de ese umbral. Misha Haghani, fundador de Paramount Realty USA, que dirigió la subasta, no quiso revelar el precio final de venta.

“¿Cómo generar sensación de urgencia en un mercado que carece de urgencia?” dice Haghani. “¿Cómo se genera entusiasmo?”

Houston House y otros proyectos similares se encuentran en una situación complicada, dice Kael Goodman, presidente de Marketproof, una empresa de bienes raíces que monitorea la solvencia de los desarrollos en nombre de los inversores, utilizando un algoritmo que analiza las cifras de ventas y otros datos.

Ventas lentas

Según Marketproof, las obras en los condominios están suficientemente avanzadas como para empezar a funcionar, al menos parcialmente, un punto de no retorno para muchos proyectos. Pero las ventas son lentas y los residentes son pocos, lo que significa que los desarrolladores, no los propietarios, deben hacer frente a la mayor parte de los gastos operativos, incluida la electricidad, los salarios del personal y los impuestos. Y esos ítems pueden sumar varios millones de dólares al año.

Incluso los proyectos que hasta hace un par de años parecían sólidos hoy pueden estar en problemas, ya que los compradores quieren renegociar los contratos para obtener precios más favorables o simplemente se retiran de la inversión para acotar las pérdidas, dice Goodman.

En marzo, había unos 78 condominios en esa situación complicada en Nueva York y alrededores, con un total de 1872 departamentos, según Marketproof, que hace un rastrillaje de los datos públicos en un mercado tristemente célebre por su opacidad, como el inmobiliario.

De esos78 edificios, 22 se encuentran en Manhattan, y algunos de ellos están en el mercado desde hace una década, y siguen reflejando las aspiraciones de un tiempo que pasó. “Lo que se construyó entonces ya no es lo que busca el comprador actual, porque ¿cuántos megamillonarios quedan dando vueltas por ahí?”, dice Goodman. “El tipo de comprador cambió.”

The New York Times

Traducción de Jaime Arrambide