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“¿Vender o no vender?”: el derrumbe siembra incertidumbre en el caliente mercado inmobiliario de Florida
Los dueños de los departamentos más viejos de la línea costera se enfrentan al dilema de qué hacer con sus propiedades tras el desastre de Surfside
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SURFSIDE, Florida.- Hace cinco años, Ines Mason compró un departamento en el piso 14 de un edificio en las islas de la Bahía Biscayne para usarlo “como una escapada” con una cautivadora vista al mar. “A la mañana veo el amanecer en el mar”, dice Ines. “Es alucinante”.
Pero después de ver el derrumbe de una torre parecida en Surfside, hace dos semanas, su refugio en Florida se convirtió de repente en motivo de ansiedad. Empezó a preocuparse por la solidez estructural del edificio, que ya tiene 30 años. También la angustia no poder recuperar el valor de su inversión, y su familia ya está considerando poner en venta el departamento y comprar una pequeña casa.
“¿Vender o no vender?”, se pregunta Ines, que es directora de proyectos y vive en el norte del estado de Virginia, aunque viaja a Florida muchas veces al año. “No sabemos qué hacer. Estamos expectantes, a ver qué pasa”.
El derrumbe parcial del complejo Champlain Towers South dejó sumidos en la incertidumbre a los propietarios de los edificios más viejos de la línea costera. Las autoridades locales y los consorcios están apurando las inspecciones, algunas demoradas desde hace años. Las empresas de seguros exigen pruebas de que los edificios más viejos fueron inspeccionados y amenazan con dar de baja la cobertura.
Además, los agentes inmobiliarios de toda la región se están preparando para el impacto de la onda expansiva de la catástrofe, en un mercado inmobiliario de los más candentes de Estados Unidos.
“Nunca nadie me pidió que le mostrara la recertificación de los 40 años”, dice Ines Hegedus-Garcia, agente inmobiliaria de Avanti Way Realty, en el sur de Florida, en referencia a la revisión de la estructura que debe realizarse a los edificios construidos hace cuatro décadas. “Jamás pasó, pero ahora los potenciales compradores piden eso”.
Cordelia Anderson, agente inmobiliaria de Miami, dice que cinco clientes interesados en unidades en edificios viejos pidieron descuentos exorbitantes después del derrumbe. Otros directamente abandonaron la idea de comprar sobre la línea de playa y empezaron a buscar tierra adentro.
El desastre de la torre Champlain Towers South desató una ola de preocupación por las falencias en la administración de edificios similares y por la desidia de los funcionarios públicos que deberían ocuparse de hacer cumplir el código de edificación del estado de Florida, que por otra parte es uno de los más estrictos de Estados Unidos.
“Esto nos abrió los ojos a todos”, dice Mike Clarkson, presidente de la filial en Florida del Hilb Group, una empresa nacional de seguros que ofrece cobertura a cientos de consorcios en todo el estado.
Destinos cruzados
A lo largo de las décadas, la costa del sur de Florida se fue poblando de torres residenciales que se yerguen sobre la línea de playa. Muchas de ellas fueron construidas en la década de 1970, o antes. El complejo Champlain Towers South se construyó en 1981.
Pero a lo largo del tiempo, esos edificios corrieron suertes muy diversas, debido a diferencias en el mantenimiento y supervisión técnica. La disparidad es fácilmente detectable: hay edificios viejos con columnas de soporte agrietadas y playas de estacionamiento con goteras, y hay otros edificios de la misma antigüedad tan bien mantenidos que no revelan su verdadera edad.
Mientras el horizonte urbano se iba poblando de relucientes torres de valores astronómicos y llenas de amenities de lujo, los edificios más antiguos, que normalmente solían atraer a una mezcla de jubilados y compradores de clase media, se fueron volviendo cada vez más difíciles de mantener. Muchos compraron sus unidades hace varias décadas y en los últimos años vienen sufriendo enormes aumentos en el monto de las expensas, debido a los arreglos y mantenimiento encargados por las administraciones de los consorcios.
A los copropietarios de Champlain Towers, por ejemplo, los esperaban cuotas extraordinarias de entre 80.000 y 200.000 dólares cada uno, en función del tamaño de la unidad, para arreglar los graves problemas detectados en la inspección del edificio, una suma nada disparatada para una construcción tan vieja.
Esos edificios también enfrentan los costos de vivir sobre la línea costera, donde el terreno es sedimentario y se puede hundir progresivamente, además del efecto corrosivo del agua salada. “Esta es la primera generación desde la Segunda Guerra que pensó que podía doblegar a las fuerzas de la naturaleza por obra y gracia de la ingeniería”, dice Jesse Keenan, experta en vivienda y adaptación al clima. “Estos edificios están llegando al final de su vida útil”.
Pero según los analistas, los copropietarios están más dispuestos a invertir dinero en mejoras estéticas y nuevas comodidades que en mejoras estructurales, que son costosas, intrusivas y no siempre visibles.
Arreglos
Fernanda Siqueira, que vive en un tres ambientes a pocas cuadras del complejo Champlain Towers South, dice que su edificio, construido hace menos de dos décadas, también necesita arreglos importantes, algunos de los cuales ya están en marcha. Nueve años después de comprar su condominio en 2009, le cobraron expensas extraordinarias por 20.000 dólares, en cuotas de 350 dólares al mes. “Son los costos ocultos de una propiedad horizontal”, dijo.
También existen otras complicaciones: según informó The Miami Herald, poco después del derrumbe del 23 de junio, varias aseguradoras enviaron cartas a los copropietarios de edificios exigiéndoles la presentación de documentos que prueben que sus edificios habían pasado las inspecciones.
El tema de los seguros ya era un problema para los edificios más antiguos sobre la línea costera, debido a la constante amenaza de huracanes y tormentas tropicales, así como por los efectos del cambio climático. En los últimos años, cada vez eran menos las aseguradoras dispuestas a brindar cobertura a ese tipo de propiedades, dijo Clarkson, y actualmente el costo de esos seguros se volvió astronómico.
“Cada vez es más difícil encontrar una aseguradora medianamente seria que esté dispuesta a cubrir un edificio como esos”, concluyó.
The New York Times
Traducción de Jaime Arrambide
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