En Buenos Aires. Airbnb vs. crisis habitacional: ¿más regulación o mejor planificación?

No es ninguna novedad. En CABA es cada vez más difícil conseguir una vivienda para alquilar. Si bien este fenómeno ocurre, en mayor o menor medida, en todos los rincones del país, el impacto en la ciudad es significativo por su alto porcentaje de hogares inquilinos, el cual ya supera cómodamente el 35% y es el más alto del país según la EPH. Asimismo, mientras que conseguir un hogar es cada vez más difícil para inquilinos/as, parece haber en simultáneo un boom de oferta de alquileres temporales, impulsado por la plataforma Airbnb.

Al igual que en otras grandes ciudades del mundo, los altos márgenes de rentabilidad que se pueden obtener a través de esta plataforma impulsan a que propietarios/as decidan “reconvertir” sus unidades habitacionales en alquileres turísticos.

No solamente ya pueden notarse algunos impactos de este fenómeno hoy en día, sino que si esta tendencia continúa y se profundiza, la ciudad que conocemos puede experimentar una transformación drástica, similar a la que ya vivieron otras grandes urbes en el mundo. Una vez más, la falta de discusión e ideas claras sobre el modelo de desarrollo urbano y de vivienda puede llevar a resultados muy negativos para la sociedad.

Si bien Airbnb fue creada en 2008 y ya opera hace varios años en el país, hay tres factores principales que parecen estar promoviendo la explosión de la plataforma. En primer lugar, la falta de un norte claro respecto al modelo de desarrollo urbano y de vivienda en el país, los cambios en la retórica gubernamental sobre el tema según quien está en el poder y los siempre controversiales debates sobre la Ley de Alquileres desde que fuese aprobada, contribuyen a una mayor incertidumbre general en el mercado tradicional de alquileres de vivienda, lo que hace contraer la oferta.

De esta incertidumbre, quienes más salen perdiendo son las personas que alquilan. Mientras que, según Zonaprop Index, el aumento del precio de los alquileres anualizado era del 98,2% en diciembre de 2022, el Indec reportó una variación salarial menor para el mismo período, tanto para el sector no registrado (65,4%) como para el registrado (90,4%). Además, tomando datos disponibles de Zonaprop Index y de la Dirección General de Estadística y Censos de CABA para el tercer trimestre de 2022, se puede observar que un hogar promedio en CABA debía destinar alrededor del 40% de sus ingresos para comenzar a alquilar un departamento, sin siquiera tener en cuenta el pago de expensas o servicios. Es así que el alquiler es cada vez más caro para el hogar promedio.

Un segundo factor que parece aumentar la oferta de Airbnb es la baja tasa de rentabilidad de los alquileres tradicionales.

Mientras que en otras grandes ciudades de la región, como San Pablo, Ciudad de México o Santiago de Chile, las tasas de rentabilidad varían alrededor del 6% bruto anual, el Zonaprop Index reportaba en diciembre de 2022 tasas brutas anuales del 4,12% para CABA. Esto quiere decir que se necesitaban 24,3 años para recuperar el valor de la propiedad. Sin embargo, la cantidad real de años es probablemente mayor, dado que dicha tasa no tiene en cuenta la paga de impuestos como el inmobiliario, bienes personales, monotributo, ganancias, ingresos brutos, sellos o IVA (este último, para alquileres no destinados a vivienda).

Restricciones

En contrapartida, no solamente Airbnb puede ofrecer una rentabilidad mayor, sino que quienes tienen cuentas en el exterior o virtuales pueden cobrar dichos alquileres en dólares, lo que es un incentivo considerable en un contexto macroeconómico tan complejo como el argentino.

El tercer factor a considerar es que las restricciones del mercado cambiario, con la subsecuente aparición de tipos de cambios paralelos y las devaluaciones de los últimos años, han vuelto a CABA una ciudad barata cuando se la compara con otras grandes urbes. Esto la ha hecho más atractiva para turistas, nómades digitales (que viajan por el mundo mientras trabajan de forma remota) y cualquier otra persona que venga temporalmente y cuente con ingresos en moneda extranjera. Pese a tratarse de fenómenos circunstanciales dado el contexto actual, pueden llegar a aumentar la demanda sobre alquileres temporales, lo que incentiva aún más a listar propiedades en Airbnb.

Más allá de los motivos, en CABA ya se nota el incremento de departamentos ofertados en Airbnb. En febrero de 2023 había listadas más de 20 mil propiedades y habitaciones en dicha plataforma según el portal Inside Airbnb, las cuales estaban mayoritariamente concentradas en Palermo, Recoleta y microcentro. Ni los principales portales inmobiliarios alcanzan ese número de propiedades listadas en CABA, incluso sumando las unidades que se alquilan para habitar con las que se alquilan como oficinas.

En febrero de 2023 había listadas más de 20 mil propiedades y habitaciones en dicha plataforma según el portal Inside Airbnb, las cuales estaban mayoritariamente concentradas en Palermo, Recoleta y microcentro.

Costos y beneficios

En este contexto, y basados en lo que ya sucedió en otras grandes urbes del mundo, se debe dar cuenta de las externalidades negativas que pueden generarse cuando aumentan las viviendas disponibles en Airbnb de forma descontrolada. En primer lugar, existe el riesgo de que barrios enteros se queden sin alquileres permanentes y comiencen a cumplir un papel de alojamiento turístico, interrumpiendo la dinámica de vida de comunidades locales.

Por otro lado, la reducción de alquileres permanentes en toda la ciudad puede encarecer su costo, empujando a familias locales hacia unidades más económicas en las afueras.

Tercero, en algunas ciudades Airbnb ha promovido la actividad turística desregulada, alquilando unidades que no contaban con las condiciones o seguros para llevar adelante dicha actividad. Finalmente, la plataforma también ha promovido el surgimiento de empresas o conglomerados que adquieren propiedades de forma masiva en los barrios más turísticos, afectando aún más la oferta de alquileres tradicionales.

Dado este contexto, ¿qué debe hacer CABA? ¿Debe imitar las medidas adoptadas por otras ciudades? ¿No debe hacer nada? ¿Hay algún modelo alternativo? Si bien en términos sociales Airbnb puede generar externalidades negativas que impactan en la ciudad, en un contexto macroeconómico complejo de alta inflación, constantes devaluaciones, restricciones cambiarias y ciclos económicos stop & go, es entendible que a nivel individual las personas busquen que sus propiedades les den el mayor ingreso extra posible para el día a día. Por lo tanto, en la coyuntura actual no creemos que el camino a seguir sea el de imponer mayores regulaciones o impuestos, presionando aún más a propietarios/as.

A su vez, si bien varias ciudades en el mundo eligieron el camino de la regulación estricta, el enforcement o control de dichas normas es muy complejo, y probablemente lo sería más aún en la Argentina. Ya en 1992 Carlos Nino advertía de la “anomia boba” en nuestro país, inaugurando toda una escuela de juristas que ven el incumplimiento de las normas como un fenómeno constante en nuestra sociedad. Es así como en muchas oportunidades se proponen más regulaciones para solucionar los problemas que enfrentamos, desconociendo que ya existen instrumentos normativos sobre el tema, pero que no son cumplidos ni controlados en la práctica.

Tal es el caso de la Ley 6255/19 de Regulación de la Actividad de Alquiler Temporario Turístico en CABA que, por ejemplo, obliga entre otras cosas a registrar toda unidad destinada al alquiler turístico. ¿Cuántas unidades se encuentran efectivamente registradas? Unas 300. Saquen sus conclusiones.

Bajo esta consideración, desde el Centro de Estudios Económicos Urbanos proponemos atender la problemática a partir de nuevas estrategias de desarrollo urbano, enfocadas en la generación de nueva vivienda. Una política urbana integral de alquiler debe dar alternativas para que la rentabilidad de los alquileres permanentes sea atractiva para propietarios/as y promover el desarrollo de unidades asequibles para inquilinos/as.

Bajo esta consideración, desde el Centro de Estudios Económicos Urbanos proponemos atender la problemática a partir de nuevas estrategias de desarrollo urbano, enfocadas en la generación de nueva vivienda. Una política urbana integral de alquiler debe dar alternativas para que la rentabilidad de los alquileres permanentes sea atractiva para propietarios/as y promover el desarrollo de unidades asequibles para inquilinos/as.

Por un lado, se debe incrementar la rentabilidad del alquiler permanente, estableciendo exenciones e incentivos impositivos, tanto para quienes ya tienen una propiedad y la deciden alquilar de forma permanente, como para quienes construyen nuevas unidades con este fin.

Desde ya, este tipo de política deberá estar orientada a alquileres destinados a grupos de ingresos medios y bajos, para que no se subsidien unidades de lujo. Por otro lado, se puede pensar en un esquema de créditos subsidiados para particulares o desarrolladores que mejoren o readapten infraestructuras existentes para darles nuevos usos relacionados al alquiler. También se podrían utilizar los convenios urbanísticos para generar contraprestaciones en forma de unidades habitacionales, que podrían luego volcarse al mercado de alquileres a un costo asequible, siendo administradas por organizaciones de la sociedad civil, el sector público o asociaciones público-privadas.

Estas son solamente unas pocas ideas, las cuales deberían formar parte de una propuesta integral más ambiciosa, que tomase en cuenta medidas de oferta y demanda de vivienda, pensando tanto en el alquiler asequible en el corto plazo como en la adquisición de una vivienda propia en el mediano y largo plazo. De no pensarse en un modelo de desarrollo urbano a futuro, seguiremos en la tendencia hacia una ciudad incierta, donde será cada vez más difícil acceder a una vivienda.

Licenciado en Ciencias Políticas por la UTDT y magíster en Planificación y Política Urbana por la Universidad de Illinois, Chicago. Investigador y Project Manager del CEEU