Ganancias. Una propuesta para incentivar el acceso a la primera vivienda

El pasado jueves 11 de febrero la Cámara de Diputados de la Nación dio media sanción al proyecto enviado por el Ejecutivo nacional que otorga incentivos fiscales destinados a reactivar la construcción. El proyecto es la demostración clara de que se puede trabajar con consensos y darle continuidad a iniciativas de gestiones anteriores que requieren políticas de larga plazo para atender problemas tan complejos como puede ser el acceso la vivienda en nuestro país.

En efecto, durante el 2019 trabajamos desde la Secretaría de Vivienda y el Ministerio de Hacienda en un proyecto muy similar y que luego fuera completado en la comisión de vivienda de la Cámara de Diputados, que preside hoy, el tucumano Domingo Amaya.

En mayo del año pasado, publicamos una nota en este diario (https://www.lanacion.com.ar/propiedades/manos-obra-una-propuesta-congreso-nid2361394/), en la que dábamos cuenta de la necesidad de sancionar una ley en ese sentido, que buscara promover una mayor participación del sector privado en la construcción de viviendas, totalmente libre de impuestos nacionales.

Citamos en aquella oportunidad, el caso de Uruguay que mediante la sanción de la ley 18.795, ha impulsado con éxito la inversión privada en viviendas de interés social mediante la asignación de exoneraciones tributarias.

En el mismo sentido, en julio del mismo año (https://www.lanacion.com.ar/propiedades/las-exenciones-impositivas-claves-incentivar-proyectos-sociales-nid2393641/), también expresamos nuestra conformidad con el camino trazado por la Comisión Nacional Valor (CNV) para buscar captar el ahorro privado en inversiones que permitan un mejor desarrollo inmobiliario.

Es sabido que la construcción de viviendas es un generador de empleo que produce una rápida reactivación de la economía real. Es por eso que varios países de la región han buscado como estrategia contra cíclica a la caída de sus economías con motivo del Covid-19, aumentar sus presupuestos en materia de construcción y, especialmente, en construcción de viviendas como piedra angular de su recuperación.

Colombia, por citar uno de los casos, a través de su programa “Mi Casa ya”, ha lanzado unos 200.000 subsidios para comprar o para construcción de viviendas, con el foco puesto en reactivar la economía, luego de una caída histórica de un 7% de su PIB en 2020.

La “nueva normalidad” impuesta por la pandemia también a reconfigurado el valor de los bienes durables, siendo la vivienda en Argentina un claro ejemplo de resguardo de valor. Nuestro hogar que ahora ha tenido que transformarse en oficina, o en escuela, pasa a ser un activo que se revaloriza.

Ahora bien, en nuestro país, y parece que el gobierno nacional finalmente ha tomado cuenta de ello, aumentar el déficit fiscal no es una opción posible. No podemos seguir emitiendo dinero sin respaldo, por lo que las soluciones posibles tienen que pasar por entender que el estado no puede ser el único generador de todas las soluciones habitacionales que se necesitan para atender al enorme déficit habitacional. Y que, fuera de toda concepción ideológica que se tenga, es necesario buscar instrumentos que puedan incentivar al sector privado a que también pueda contribuir a generar la oferta adecuada.

Las soluciones posibles tienen que pasar por entender que el estado no puede ser el único generador de todas las soluciones habitacionales que se necesitan para atender al enorme déficit habitacional.

Ello también implica entender que la política de vivienda tiene que mutar en nuestro país, de programas destinados principalmente en la oferta, a aquellos que busquen subsidiar la demanda. Programas en los que la persona, el ciudadano como tal, esté en el centro de la política pública y pueda elegir dónde vivir.

En ese sentido, una alternativa que se presenta atractiva para canalizar el ahorro e impulsar la actividad de la construcción, frente a la discusión que se abre sobre el Impuesto a la Ganancias, son las cuentas de Ahorro y Fomento a la Construcción (AFC), que se vienen utilizando en Colombia hace ya varios años. Estas cuentas permiten a un trabajador al que le aplica la retención del Impuesto a las Ganancias, utilizar el mismo para ahorrar para la comprar de su vivienda. Es decir que, en vez de pagárselo al Gobierno al impuesto, las personas pueden destinarlo para cancelar la cuota inicial de una vivienda o las mensualidades de un crédito hipotecario.

Los recursos depositados en las cuentas AFC que pueden tener este beneficio tributario tienen un tope de hasta el 30% del ingreso y si no se utilizan al cabo de diez (10) años, contados a partir de la fecha de su consignación, lo pierden, por lo cual la entidad financiera donde abrió la cuenta efectúa las retenciones inicialmente no realizadas.

Prácticamente el 60% de las ventas inmobiliarias que se efectúan en Colombia, tiene aportes de estas cuentas AFC y los ahorros depositados se invierten en Fondos de Inversión Privados que, vinculados a la cuenta del ahorrista, permiten mejorar el acceso a la primer a vivienda.

La alternativa propuesta, puede ser incluida en el proyecto presentado por el Diputado Sergio Massa, que plantea una rebaja del Impuesto a las Ganancias, o bien como complementario del proyecto de incentivos fiscales a la construcción antes referido.

Permitiría movilizar ahorros hacia la actividad de la construcción, desarrollando un mercado de capitales hoy inexistente y disminuyendo el agobio fiscal que hoy significa el sistema impositivo en la Argentina.

Resta aún trabajar en las variables macroeconómicas que permitan generar acceso real al crédito hipotecario. Mientras persistan índices de inflación como los publicados por el INDEC en el mes de enero, parece poco posible que pueda existir una recuperación en ese sentido. De otra manera, si la demanda no tiene acceso al crédito, la oferta, por más iniciativas que se promuevan, no aparecerá, o no estará destinada a quienes más lo necesitan.

Para ello, nuevamente la mezquindad política no puede existir para buscar generar acuerdos que permitan soñar con que el “sueño de la casa propia” pueda ser posible en nuestro país.

Exsecretario de Vivienda de la Nación