Alquileres: ¿Hasta cuándo se pueden registrar los contratos en la AFIP?

La AFIP prorrogó hasta el 31 de mayo el plazo para registrar los contratos de alquiler de inmuebles celebrados entre el primero de julio de 2020 y el 15 de mayo de 2021. En una primera instancia, el plazo era hasta hoy pero ahora habrá más tiempo . El Régimen de Registración de contratos de locación de Inmuebles en AFIP fue estipulado por la Ley 27.551, la nueva ley de los alquileres, sancionada a mediados del año pasado . La inscripción arrancó el primero de marzo. El comunicado también indica que los contratos que sean celebrados después del 15 de mayo de 2021 deberán registrarse en el sitio web de la AFIP dentro de los 15 días corridos. El plazo para informar estas operaciones rige tanto para cuando se suscriba un nuevo contrato de locación o arrendamiento como para cuando se modifique uno ya existente.

Otro cambio es que para las locaciones de espacios o superficies alquiladas dentro de bienes inmuebles como por ejemplo “stands” en supermercados, el plazo del registro para los contratos celebrados entre el primero de julio de 2020 y el 30 de junio de este año podrán registrarse hasta el 15 de julio.

Hay que tener en cuenta que el registro es una obligación del propietario y a quienes no lo hagan, la AFIP podrá instruir un sumario para aplicar las multas. Las montos de las mismas fueron detallados en un artículo agregado de la Ley 11.682. En detalle, para las personas humanas serán de $5000, mientras que para los restantes sujetos ascenderá a $10.000, pero si una vez realizada la intimación por parte de la AFIP, el contrato sigue sin registrarse, la multa podría alcanzar los $45.000.

. A continuación, el paso a paso: cómo realizar la inscripción y otras dudas que genera el proceso.

¿Quiénes están obligados a inscribirse?

Aquellas personas que están ahora obligadas a inscribirse son los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores, y en caso de haber intermediarios (corredores, inmobiliarios, escribanos) que los representen, podrán registrar un contrato en representación de sus clientes pero no es obligación. Y los inquilinos podrán informar de forma voluntaria un contrato.

Quienes no están obligados hasta el momento son las entidades u organismos del Estado nacional, de las provincias, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios que actúen como titulares del inmueble.

¿Hasta cuándo pueden hacer el registro?

Si bien esta medida entrará en vigencia a partir del 1 de marzo y los contratos alcanzados son aquellos que se realizaron a partir del 1 de julio de 2020, se estableció un plazo excepcional para la registración hasta el 15 de abril de este año para aquellos contratos que se efectuaron entre julio de 2020 y marzo de 2021.

¿Cómo se hace el trámite?

Se puede hacer de manera digital a través de la página de la AFIP ingresando con la clave fiscal en el apartado en “Registro de Locaciones de Inmuebles-RELI-CONTRIBUYENTE” y deberá hacerse dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato.

¿Qué información hay que presentar?

Para poder registrar el contrato se deben presentar aquellos datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes en el contrato. Información de su ubicación (código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional), la fecha de inicio y finalización del acuerdo, el monto abonado y frecuencia de pago, y los comprobantes respaldatorios de pagos efectuados. Además, se deberá adjuntar en un archivo “.pdf” o “.jpg” el contrato firmado.

El propietario deberá presentar su Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.

¿Qué contratos están alcanzados?

• Locaciones de bienes inmuebles urbanos.
• Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
• Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
• Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

¿Qué pasa si no se hace el registro?

La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. El alcance de las sanciones “están previstas en la normativa, y son multas económicas”, según dijeron desde la AFIP. Quienes incumplan con el registro están sujetos a lo dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley 11.682. Para personas humanas y sucesiones indivisas, la multa es de $5000. Para el resto de los sujetos, de $10.000. Sin embargo, si la AFIP efectúa un requerimiento para que se registre el contrato y esta sigue sin cumplirse, la agencia podrá iniciar un sumario para aplicar una multa graduable que va entre $500 y $45.000.

¿Es obligatorio registrar los contratos firmados antes del 1 de julio de 2020 cuando se sancionó la nueva ley?

La ley estipula que los contratos de alquiler firmados entre el 1 de julio de 2020 hasta la actualidad deben estar inscriptos pero aquellos acordados antes de esa fecha no deben registrarse, aunque hay que tener en cuenta diversos aspectos. “Las prórrogas de contratos anteriores al 1° de julio de 2020 no están alcanzados por la ley 27.551 porque son la continuación del contrato a través del tiempo y no deben registrarse, aunque una renovación sí porque es un nuevo contrato. La AFIP confunde estos dos términos”, señala Enrique Abatti (h), miembro del estudio de abogados Abatti & Rocca y asociados. Ahora bien, hay un punto en donde se genera la confusión: se considera prórroga a la continuidad del mismo contrato en el tiempo, que en el caso de alquiler de viviendas el límite máximo legal son 20 años (se le descuenta el tiempo que estuvo el inquilino durante el primer contrato), mientras que el de un local comercial son 50 años. Para cumplir con esto no se deben modificar las partes esenciales del contrato, es decir, quienes intervienen y la locación del inmueble que se renta, pero sí se puede actualizar el precio. Es decir, lo único que cambiaría es el valor mensual del alquiler. Y son contratos que al ser una prórroga no están alcanzados por la nueva ley de alquileres. “Esto significa que alguien que firmó un contrato de dos años y le vence ahora, tiene 18 años para seguir haciendo prorrogas sin necesidad de estar legislado por la nueva norma”, agrega.

Por otra parte la renovación es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relación entre locadores y locatarios, y está legislado en el Código Civil y Comercial a través del artículo 933, que entre otros puntos establece la extinción de una obligación por la creación de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica, según la nueva ley de alquileres, un plazo de tres años.

Desalojos: ¿qué sucede si no tengo inscripto el contrato de alquiler?

La normativa establece sanciones para los propietarios que no registren los contratos pero más allá de esto, lo cierto es que el registro de los mismos es fundamental ante la necesidad de avanzar en un desalojo.

“Para iniciar el proceso de desalojo, desde el año pasado, hay que hacer la mediación previa obligatoria. Luego, se abre la posibilidad de iniciar en Tribunales el proceso de desalojo y allí el juez está obligado a notificar a la AFIP, según el art 16 de la ley 27551 (nueva ley de alquileres), sobre la existencia del contrato y si no está se le aplicará la multa”, remarca Abatti y agrega otro dato clave: “esto puede demorar un juicio unos cuatro meses más de lo habitual, como mínimo. Si antes se demoraba un año, hoy sería un año y medio. Cabe recordar que hoy en día las garantías que pide el propietario no pueden superar más de cinco meses de alquiler, lo cual es una ridiculez. Si tardas 18 meses en desalojar, el seguro te paga solo cinco”.

¿Debo certificar el contrato antes de registrarlo en AFIP?

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, a través de su presidente, Armando Pepe, remarca que en el caso de contratos de viviendas no es necesaria la certificación de firmas al momento de inscribir el contrato ante la AFIP.

Para finalizar, hay que tener en cuenta que el único que está obligado de generar el registro en la AFIP es el propietario. Sin embargo, los intermediarios (inmobiliarias y escribanos) podrán hacer el registro en representación de sus clientes. “El escribano puede inscribirlo, pero no está obligado, ellos únicamente certifican firmas y dan seguridad a las partes”, detalla Abatti.

Ricardo Blanco Lara, prosecretario y vocero del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires coincide en que “la certificación le otorga mayor seguridad jurídica en caso de un futuro conflicto entre las partes”. También remarca que certificar un contrato tiene dos efectos: da fecha cierta de lo que se firma y así saber cuándo se realizó, y por otra parte da veracidad y capacidad del firmante, ya que otorga seguridad de que quien firmó es quien se identificó.

En números, hay que calcular que la certificación de firmas de un contrato entre el propietario, el inquilino y dos garantes, en Ciudad de Buenos Aires, ronda los $7200. “La ley de aranceles de escribanos en Capital Federal dispone que cada firma cuesta $1800 para certificar un contrato, aunque este monto puede elevarse en caso de que quien firme sea un apoderado o sociedad”, detalla Blanco Lara.

¿La reglamentación del contrato de alquiler en la AFIP deja más expuesto al garante?

No debería aunque Santiago Pano, vicepresidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, reconoce que “no hay duda de que algunas personas pueden asustarse en ofrecer un inmueble determinado en garantía”. Lo que viene sucediendo que es si bien la ley no obliga al garante a nada por fuera de lo que ya estaba establecido, muchos propietarios de los inmuebles que se alquilan hicieron la observación y expresaron su deseo de conocer mejor las condiciones del activo que se pone en garantía: su estado impositivo y ver su escritura. Pero la realidad es que el garante no está obligado a presentar nada . Igual, en el mercado inmobiliario advierten que algunos garantes empiezan a replantearse su rol al ver que ahora, al tener que estar el contrato de alquiler registrado ante la AFIP, surge la inquietud de saber qué podría hacer la agencia con esa información. ¿Podría acaso preguntar, por ejemplo, si todos esos garantes tienen sus impuestos al día del inmueble?

¿El formulario de registro del contrato en la AFIP solicita información sobre al garante?

“La reglamentación no plantea en ningún campo la necesidad de informar datos de los garantes. Entonces, la única manera que tiene la AFIP de enterarse que una persona salió como fiador es leyendo todo el contrato que hay que adjuntar en la plataforma web de la agencia. Por eso, pensar que alguien va a leer todos los documentos y luego cruzar información, es una posibilidad, pero muy poco probable. Ahora bien, si el día de mañana se agrega un campo que pida datos de los garantes, la situación cambia”, despeja Esper la duda. Por su parte, desde la AFIP aclaran que la obligación de registrar los contratos es de los propietarios, más allá de que los inquilinos pueden hacerlo hasta seis meses después de vencido el contrato de alquiler.

¿Cuál es el fin de esta medida?

Según aseguran en la AFIP, permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones. Y admiten que “el objetivo no es recaudar sino fiscalizar, sistematizar, cumplir con lo que establece la Ley que, además, ayudará a transparentar el mercado de los alquileres”.