Barrios que rompen la lógica del mercado

Son barrios y localidades con historia, vecinos cuyas raíces en el lugar datan de varias generaciones anteriores y con precios que, en ocasiones, desafían al mercado y el sentido común. Los barrios porteños de Caballito, Devoto y la localidad bonaerense de Quilmes comparten la particularidad de funcionar con una lógica propia que mantiene en constante enamoramiento a sus fieles vecinos y abre la puerta a nuevos.

Ubicado en el centro geográfico de la ciudad de Buenos Aires, el barrio porteño de Caballito es uno de los más densamente poblados de acuerdo a datos oficiales. Aunque posee dos parques importantes, el Rivadavia y el Centenario, que funcionan como centro de actividades de esparcimiento y desarrollo cultural, se encuentra entre las comunas con menor cantidad de hectáreas verdes cada mil habitantes (0,19).

Una frontera imaginaria lo divide, la avenida Rivadavia, y una física, las líneas del ferrocarril Sarmiento, en dos zonas conocidas como Caballito Sur y Caballito Norte. "Este barrio es, después de Palermo, el que concentra la mayor cantidad de obras a estrenar", analiza Adrián Mercado, titular de la inmobiliaria homónima que hace poco más de un año desembarcó en la zona.

El broker realizó un relevamiento en el que determinó que el valor promedio de las unidades nuevas se incrementó el último año, un 10 por ciento en promedio. "En 2005 los departamentos a estrenar se vendían a US$1078/m2 y en 2017 ya había llegado a los US$2955/m2", detalla y agrega un dato no menor que prueba su potencial. "Es uno de los barrios más poblados detrás de Palermo, con más de 176.000 habitantes".

A contramano de lo que pasa en el mercado i en el que las propiedades del Norte suelen cotizar más que las del Sur, en Caballito Sur, los inmuebles son más caros que en el Norte, ambas áreas delimitadas por el cruce de la vía del ferrocarril Sarmiento. El corredor más caro de ese barrio es Pedro Goyena, la arteria que concentró los desarrollos construidos en la década del '90 y principios del 2000.

Cuando se agotó, los emprendedores fueron por las laterales y adyacentes; ahora, apuntan a su hermano postergado. "Cuando compramos en Caballito Norte en 2010, a tres cuadras de Rivadavia, tenías toda la cuadra libre, no había emprendimientos. Ahora cambió todo, no se puede estacionar", recuerda en diálogo con La Nación Jorge Moscatelli, director de las marcas de edificios Pavillon.

El desarrollador está al frente de cuatro proyectos en las calles Yerbal, Fragata Sarmiento, Federico García Lorca y Colpayo; todos a menos de 300 metros de la avenida Rivadavia y la línea A de subterráneos. Entre los elementos que Moscatelli destaca, como la vista abierta que poseen estos edificios por tratarse de zonas donde conviven con edificaciones bajas, se encuentra el precio, que se mantiene debajo de las cifras manejadas para la zona de Pedro Goyena y alrededores

Y si bien aún no alcanza la densidad poblacional y comercial de Caballito Sur el potencial de avenidas como Honorio Pueyrredón, la calle Aranguren y la zona lindera a Plaza Irlanda lo convierten en una apuesta a mediano plazo. "En Pedro Goyena tenemos valores que nos asustan porque estamos ahí nomás de equiparar a Puerto Madero. Un usado relativamente nuevo en Caballito se asemeja a uno usado en Puerto Madero", explica y agrega que algunos vendedores llegan a pedir hasta US$4000/m2. "La gente pierde la cabeza", reflexiona.

Las unidades en Pavillon oscilan entre US$ los 2850 y los 3000/m2y se abona con un 30 por ciento de anticipo, 60 por ciento en cuotas y 10 por ciento al momento de entrega. Entre los interesados el desarrollador percibe que si bien se mantiene muy fuerte la porción de personas oriundas de Caballito – "los hijos asisten a los colegios de la zona y trabajan en Palermo o en el lado Norte de la Capital"– en los últimos años se renovó con vecinos provenientes de Flores y de la provincia de Buenos Aires.

El partido de Quilmes se encuentra a 20 kilómetros de la Capital Federal y es el tercero más poblado del conurbano bonaerense. En 1806 y 1807 los invasores ingleses utilizaron sus costas para desembarcar e intentar sin éxito la conquista de Buenos Aires. La impronta inglesa que no dejó rastros a principio del siglo XIX llegaría recién en la década de 1920 cuando el alemán Otto Bemberg, fundador de la cervecería Quilmes, proyectó un barrio para los obreros de su planta cuyas casas respondían a un diseño típicamente inglés. Los chalets y el estilo británico se expandieron y poblaron de caserones pintorescos la zona. En la actualidad Quilmes se conforma de una mezcla de caserones tradicionales, barrios privados, casas de clase obrera y un desarrollo inmobiliario apuntalado por edificios con amenities de primer nivel. Su particularidad: las zonas más seguras y las más postergadas se encuentran separadas por apenas metros. Sin embargo, la población del conurbano sur sigue optando por esta localidad por sobre la ciudad de Buenos Aires.

"Cuando salís del casco urbano tradicional se generan zonas más relegadas. Hoy sigue esa dicotomía: a dos cuadras de diferencia te encontrás con mansiones estilo inglesas espectaculares y con zonas muy relegadas", detalla Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. En Quilmes, explica, el mercado inmobiliario recibió los coletazos de la inseguridad en los últimos 10 años. "Toda esta gran cantidad de casas típicas sufrió mucho en sus valores porque la gente le empezó a escapar a este tipo de viviendas por un tema de seguridad", detalla.

En oposición, el centro de la localidad vivió un florecimiento de desarrollo de edificios a tope de gama que, de acuerdo al experto, le compiten en precios con el metros cuadrado del barrio porteño de Belgrano. O´Keefe explicó que hoy se consiguen valores de pozo que oscilan entre los US$2300 y los US$2500/ m2. Además, considera que Quilmes se mantiene como zona referente para la población de zona Sur. "El cliente de acá es muy difícil que se vaya a la Capital Federal y pague lo que el mercado ofrece", apunta.

Pero parte de esta dinámica de construcción de los últimos años se vio alimentada por las unidades de uno y dos ambientes. "Hoy si tengo que hablar con un desarrollador probablemente le diga que se vaya a unidades más grandes", sostiene ya que en la actualidad los compradores lo hacen para consumo final y no como inversión. Y aunque Quilmes no es ajena al parate que sufrió el mercado durante 2018 los desarrollistas continúan interesados en la adquisición de terrenos para estar listos al repunte.

En el segmento premium O´Keefe explica que la zona de Hudson, aún con su proliferación de countries, no encontró su techo. "En zona Sur la disponibilidad de barrios privados no supera los 15 o 20 emprendimientos", afirma. "A medida que se consolidan aparecen propuestas del tipo complementarias como oficinas, sectores comerciales, de salud", agrega. Destaca como oportunidad el emprendimiento "Las Golondrinas" cuyos tickets se consiguen desde los US$ 80.000 para lotes de 800 m2 y expensas de alrededor de $8000.

Hace poco más de 100 años las tierras que hoy conforman el barrio de Villa Devoto apenas estaban ocupadas por quintas y construcciones precarias. Con el correr de los años la dinámica de pueblo cambió a medida que se integraba oficialmente a la ciudad como barrio. Sin embargo, la tranquilidad que lo caracterizo desde sus inicios se mantuvo y convirtió hoy a Devoto en reducto de pintorescos caserones rodeados de grandes jardines, construcciones bajas y algunos edificios importantes.

Devoto, conocido como "El jardín de Buenos Aires", funciona, al igual que Caballito y Quilmes, con su propia lógica, sus históricos vecinos y sus tradicionales instituciones. Como explica Ezequiel Leibaschoff, gerente Comercial de Grupo Portland, "es un barrio con su propia impronta". "Sus vecinos difícilmente quieran cambiar de barrio, esto argumentado por la diversidad de los espacios verdes que posee, las veredas anchas, sus instituciones educativas tradicionales, sumado a la oferta gastronómica y comercial conjugado con lo residencial de manera cuidada", indica.

Grupo Portland, junto a las desarrolladoras MMCV y Piweco Construcciones, llevan adelante el proyecto Cassa Devoto, la locación en la que se llevó a cabo la edición 2018 de Casa Foa. La casa fue antiguamente la residencia de las monjas de la congregación de las Hijas de Nuestra Señora de la Misericordia. El proyecto mantiene los espacios de transición como las galerías y su relación con los patios y jardines. Constará de una planta baja y 4 niveles de viviendas en los que se distribuirán 44 unidades de 2 a 4 ambientes, de entre 70 y 235 m2.

"Cuando arrancamos con este desarrollo prestamos mucha atención al cliente local, el que busca no solo buenas terminaciones en los desarrollos sino también amenities diferenciales en calidad y cantidad con un cuidadoso diseño de arquitectura", afirmó. El perfil del comprador es "un conocedor del barrio". A favor de apostar por Devoto, Leibaschoff sostiene que el barrio tiene "una conjunción de residencial de emprendimientos con mucho diseño y baja escala con diversos y variados espacios verdes y muy buena oferta gastronómica-comercial". Debido a su demografía, agrega, tiene muchas zonas de expansión con precios atractivos para una primera vivienda como así también para compradores calificados.

Las zonas aledañas a la cárcel –la única que aún funciona como tal en la ciudad– son para él las más sensibles y afectadas en el precio, pero confía que con la promesa de traslado realizada el año pasado las vuelva tentadoras. Las zonas favoritas son las manzanas en los alrededores de la Plaza Arenales. "Por categoría, acceso a los ferrocarriles y a la General Paz son las más caras", sostiene. En el otro extremo, la circundante al Devoto Shopping y la avenida Beiro son más accesibles. "Sobre la plaza Arenales los usados de buena categoría rondan los US$3800/m2, mientras que en los pisos a estrenar está más cercano a los US$4500. Mientras que en el área del shopping oscilan entre US$2500 y US$2900/m2", concluyó.

• 4000 dólares: Es el precio del m2 al que se venden los pisos casi nuevos en las áreas más caras de Caballito

Radiografía de los precios

• 3000 dólares: El valor del metro cuadrado en pozo al que se venden los proyectos en la zona Sur de Caballito
• 2500 dólares: Es el precio por metro cuadrado que defienden las unidades de los emprendimientos -en preventa- ubicados en Quilmes
• 4500 dólares: Es lo que pide un desarrollador por un deparatmento terminado a estrenar ubicado en la zona más cara de Devoto

Por Ana Orfano

• Propiedades

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