Alquileres: cómo funciona el coeficiente Casa Propia para calcular los nuevos aumentos semestrales

La nueva ley de alquileres comenzará a aplicarse a partir de mañana, después de que hoy martes se hicieran públicos los cambios aprobados por la Cámara de Diputados la semana pasada en el Boletín Oficial. A partir de este momento, los nuevos contratos de alquiler se regirán por las disposiciones recientemente adoptadas. Esta comunicación, firmada por Cristina Kirchner, presidenta de la Cámara alta, y Cecilia Moreau, su homóloga en la Cámara de Diputados, detalla las modificaciones incorporadas a la ley 27.551, que obtuvieron respaldo la semana pasada en la Cámara Baja.

La nueva normativa implica dos cambios significativos en relación a los contratos firmados hasta hoy. En primer lugar, los alquileres ahora se ajustarán cada seis meses, en lugar de una vez al año como ocurría previamente. Además, el porcentaje de aumento se calculará en función del coeficiente Casa Propia. La duración de los contratos seguirá siendo de tres años, pero ya no se tomará en consideración el ICL (Índice de Contratos de Locación) del Banco Central para la indexación. En su lugar, se aplicará un nuevo índice que se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación durante el mismo período.

¿Qué es el índice Casa Propia y cómo se calcula?

El índice Casa Propia es un indicador desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este coeficiente, que vio la luz por primera vez en noviembre de 2021, se utiliza en los programas de Créditos Casa Propia y Procrear II en la actualidad.

El cálculo de este índice se basa en la consideración del indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación durante el mismo período. Este enfoque responde a la intención del Gobierno Nacional de alinear el crecimiento de los salarios con el objetivo de lograr la ansiada Casa Propia, tal como se explica en un documento oficial del Gobierno.

El coeficiente Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9, lo que significa que en lugar de reflejar completamente el promedio de la variación salarial, se toma el 90% de dicho promedio. En otras palabras, se reduce en un 10% el indicador salarial, que suele aumentar a un ritmo inferior a la inflación. Esto conduce a que el coeficiente tienda a utilizar el avance de los salarios como referencia en lugar de la tasa de inflación. El Gobierno justifica esta medida argumentando que el aumento de los salarios puede ser variable respecto a la rama de actividad.

Además, este índice toma en consideración el promedio de los últimos 12 meses en relación a la variación salarial en lugar de basarse en la variación de un solo mes. Este enfoque tiene como objetivo promover una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, reduciendo así el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios que puedan deberse a situaciones puntuales. Sin embargo, esto también implica cierto desfase en el caso de fuertes aumentos de la inflación, como los que se están experimentando en la actualidad.

Repercusiones sobre el nuevo índice a aplicar

El economista Federico González Rouco afirmó en un hilo de la red social X (ex Twitter) que el coeficiente Casa Propia no beneficia a los propietarios y no mejora la oferta de alquileres, ya que mantiene la rentabilidad igual que antes. De acuerdo con el monitor inmobiliario Invertire, en agosto la rentabilidad promedio de las unidades alquiladas en la Ciudad de Buenos Aires fue del 3.11% anual en dólares. González Rouco estima que, en los primeros tres años de vigencia de la nueva ley de alquileres, la forma de actualización propuesta podría resultar en una pérdida equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler para los propietarios.

Por otro lado, Gervasio Muñoz de Inquilinos Agrupados afirmó que el nuevo índice no es equivalente para los inquilinos y propietarios, ya que los aumentos semestrales difieren de un aumento anual.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, opinó que el ajuste semestral podría beneficiar tanto a inquilinos como a propietarios en comparación con el ajuste anual, pero sigue siendo insuficiente en relación a la inflación.

González Rouco también criticó la idea de aplicar un índice único para todo el país, ya que diferentes regiones tienen realidades económicas distintas. El coeficiente Casa Propia se calcula en base a la inflación y la variación salarial, pero su limitación en el componente salarial hace que quede rezagado frente a la inflación en un contexto de aceleración nominal.

¿Mejorará la oferta de alquileres?

Para finalizar y sobre los nuevos cambios de la ley, el economista tuiteó que “tanto ICL anual como Casa Propia semestral significan, para el ejemplo de los primeros tres años de contrato, una caída de 25% promedio en el valor del alquiler. Si el objetivo es aumentar la oferta, la modificación de la Ley debería haber ido en ese sentido. Sin oferta, no hay alquileres. Hoy el mes de alquiler 36 de un contrato (el último) representa solo 45% del valor del primero. Usar Casa Propia solo mantiene igual el problema”.

Entonces, la pregunta que surge es ¿de qué forma el índice Casa Propia podría mejorar la renta? Dada su composición, el propietario solamente podría mejorar su ganancia en comparación con la ley actual en el caso de que por un largo período de tiempo los salarios crezcan muy por encima de la inflación, situación poco probable en el contexto macroeconómico actual.

“Se pone mucho el foco en la cuenta de cuál índice es mejor o peor, pero no hay oferta. La ley no tiene que ahuyentar la oferta y la propuesta de usar Casa Propia de forma semestral preserva el mismo escenario actual”, concluyen los referentes del sector.