Alquileres: Los riesgos que asumen los propietarios e inquilinos que cierran los contratos en dólares

La inestabilidad económica del país y la conflictiva Ley de Alquileres tienen en vilo al mercado inmobiliario. El impedimento de actualizar el precio del alquiler de manera escalonada y la obligación de hacerlo de forma anual lleva a muchos propietarios a querer cerrar los contratos en dólares.

“El alquiler en dólares se utilizó desde siempre en la Argentina y mucho más en los últimos dos o tres años, especialmente en tipos de alquiler en los que antes no se usaba. Estaba más vinculado a ciertas viviendas como las de diplomáticos, en zonas de mucho poder adquisitivo y los alquileres temporarios, pero en los últimos años se ha expandido a viviendas comunes, a zonas que nos son tradicionalmente dolarizadas como -por ejemplo- barrios cerrados en zona norte de segundo o tercer nivel”, cuenta Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.

A pesar de la creciente popularidad de este tipo de arreglo, el mismo viene aparejado de riesgos considerables para los actores involucrados. Según la visión del letrado, “si el propietario quiere cobrar en dólares corre el riesgo de que el inquilino algún día le haga un planteo y quiera pesificar todo o parte del alquiler. Para el inquilino, el riesgo es que si su ingreso es en pesos, puede que un día se le haga una montaña impagable y quiera terminar litigando el contrato y pesificando todo o parte del alquiler”.

Además, comenta sobre las seguridades que respaldan a los contratos para evitar que esto suceda: “Si hay un contrato de US$1000 por mes, el dueño tendría que tener algún tipo de seguridad para saber que en ocho meses no va a recibir de parte del inquilino un planteo de que no puede pagar más en dólares por algún motivo”. A partir de esto, hace énfasis en que “si el contrato está en dólares, el inquilino debe pagar en dólar billete o por transferencia, no el equivalente en pesos porque eso sería un contrato en pesos”.

A pesar de esto, Esper da a entender que por muchas cláusulas que tenga el contrato, “no se puede impedir que el inquilino un día se presente con un abogado y litigue diciendo que se le hace imposible pagarlo, que sus ingresos son en pesos, que no tiene para comprar dólares y entonces pida que tomen en consideración la modificación del contrato de forma transitoria y/o definitiva”. Sin embargo, indica que se puede redactar un contrato “preparado de la mejor manera posible para que respalde al dueño si el inquilino quiere judicializarlo. Por ejemplo, se pueden incluir cláusulas que digan que la obligación de pagar en dólares es única e inmodificable, que como inquilino conocés la situación inestable económica del país, que asumís las variaciones del peso-dólar y te comprometes a pagar en dólares”.

El letrado se remite entonces a la experiencia y afirma que a la hora de evaluar el caso, ”la situación global no se queda solo con la letra del contrato sino que evalúa muchas cosas. Por ejemplo, muchas veces pasa que la Justicia reconsidera los valores del alquiler en dólares y fija de manera cautelar (temporaria) valores intermedios, toma en consideración las quejas del locatario y accede a modificar el valor del alquiler que supuestamente era innegociable”. Entonces, si bien al locatario le significa un gasto judicializar su caso, a su vez le representa una reducción en el alquiler. No obstante, el famoso refrán ´Mejor mal arreglo que buen juicio´ influye en la decisión de los inquilinos que consideran llevar su caso a la Justicia. De acuerdo a Esper, los casos publicados muestran que “como saben que el reclamo puede caer en un juzgado con determinada particularidad, que la Justicia no tiene una política uniforme en este tema y que depende de circunstancias que el dueño no maneja, resignan un poco y no quieren juicio”. En adición, a estos factores se le suma el hecho de que por los claroscuros de la ley en esta materia, un juicio de este tipo podría demorarse varios años e incluso hasta podría demorar más allá de la extensión propia del contrato de alquiler.

El debate jurídico: ¿es legal o no?

A estos problemas se le suma un debate técnico sobre la interpretación de la ley. El abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, explica que según el artículo 1187 del Código Civil y Comercial Nacional que define al contrato de locación, se aclara que el uso de la propiedad debe ser “a cambio del pago de un precio en dinero”. Sin embargo, el artículo 765 del mismo Código reconoce a la divisa como a una “cosa” y no como dinero en sí, por lo que pedir un monto en dólares para el pago de un contrato sería lo mismo que pedir cantidades de otros bienes, como kilos de soja o litros de nafta. Esto también se justifica con el artículo 1133, que permite determinar el precio en referencia a una cosa cierta, por lo que en este caso se debería pagar el monto equivalente en pesos al costo de esos bienes. Aún así, los contratos de locación no permiten que se convenga un precio en referencia a cierta cosa sino que obligatoriamente deben ser en dinero, percibido como moneda oficial del país.

Para Abatti, “no se pueden hacer contratos de alquiler de vivienda en dólar billete porque no sería un contrato de locación de vivienda, sino que sería un contrato innominado (de otra naturaleza). De lo contrario el propietario corre el grave riesgo de terminar en juicio para llevarlo a un contrato de locación y que a través de un juicio por reconocimiento de calidad de inquilino el locatario pida judicialmente que fijen el precio a pagar. Entonces, si vas a alquilar un departamento por tres años, por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires, no se puede pactar el precio en dólares porque tiene que ser en pesos y no habría posibilidad de aplicar la indexación del Banco Central que es lo rige en la ley como aumento anual”.

En cambio, en los contratos de alquileres comerciales y en los alquileres temporales vacacionales de hasta tres meses sí está permitido que el precio sea en dólares, y según el abogado: “Lo recomendable es que se ponga en el contrato la cantidad necesaria de pesos para comprar dólares en el exterior o a través del dólar MEP o Bolsa”.

Sin embargo, Esper insiste en que este aspecto es muy técnico, un debate muy teórico, apoyado “por una minoría” y que “el riesgo de que reclamen con la tecnicidad de la ley existe pero es mínimo”. “Para quienes piensan que un contrato de alquiler en dólares no es legal, un contrato de compraventa tampoco se podría hacer en dólares, ni tampoco un servicio u obra porque tienen que hacerse en dinero y el dinero son solamente pesos”, agrega. Cabe aclarar que es legal hacer en dólares el contrato de compraventa de inmuebles, ya que en la práctica sería una permuta de cosa por cosa, dólar billete por el inmueble. Señala que como contracara existe una mayoría que está a favor de poder contratar un alquiler en dólares y que “son quienes dicen que esta diferencia no es una adecuada interpretación de la ley y que el dinero extranjero es dinero en la Argentina aunque tenga un régimen jurídico diferente al dinero nacional”.

Desde su perspectiva, “la realidad negocial avala esa posibilidad, indica que está absolutamente instalado desde hace años -y cada vez con más fuerza- la contratación de alquileres en moneda extranjera con distintos destinos, ya sean contratos de depósito, profesión, vivienda o alquileres temporarios”. En caso de realizarlos en dólares, el abogado y docente de la UBA y de la Universidad Austral sí deja en claro que “no se puede usar como referencia el dólar blue pero sí el dólar Bolsa o el contado con liquidación porque son lícitos”. Aún así, muchas veces este tipo de contratos se paga en dólar billete y el letrado señala que no necesitarían la actualización anual del Banco Central por estar atados a una moneda estable.

Además, argumenta que no hay ninguna jurisprudencia que diga lo contrario: “No hay ningún fallo que haya dicho que esté prohibido alquilar con moneda extranjera. Hay muchísimas sentencias que tratan alquileres en dólares y ninguna dice que está prohibido hacerlo en dólares sino que tratan si está bien el precio, si se puede reducir, si el locatario pagó, etc.”.

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