Qué tener en cuenta en un contrato de alquiler y por qué un descuido puede ser una pesadilla para los dueños

Firmar un contrato de alquiler de verano resulta en principio menos engorroso que un contrato de alquiler tradicional. Se alquila por un período breve -que puede contemplar una estadía de una semana a tres meses- es más rápida la elección y son menos los requisitos: después de todo, si al turista no le gusta el lugar, puede optar por cambiar el verano siguiente y de la misma forma, un inquilino indeseable dura poco tiempo.

Sin embargo, no sólo se trata del precio final de la vivienda lo que las partes deben resolver, sino también cuestiones ligadas a cómo hacer el pago, quién se hará cargo ante eventuales problemas con el inmueble y cómo manejar el depósito. Estas y otras cuestiones deberían ser observadas con cuidado, tanto por inquilinos como locadores.

Cómo pagar. Respecto al precio, es muy común que se fije el precio en dólares, en destinos como Pinamar, Cariló o Costa Esmeralda. En cambio, en Mar del Plata o algunas localidades del Partido de la Costa como San Clemente, suelen mantenerse en pesos. En general, se requiere el pago por anticipado y total, ya sea por el período de quince días, un mes o inclusive más. En el caso de locaciones de tres meses a veces es mensual

“No deberían celebrarse en moneda extranjera. El tema es que cuando se trata alquileres de veraneo por 3 meses, las partes acuerdan en dólares, pero el inquilino puede pretender pagar a tipo de cambio oficial”, indica a LA NACION Enrique Abatti (h), abogado especialista en derecho inmobiliario. “Por eso se aconseja celebrar un contrato en pesos, pero referido al tipo de cambio del Dólar MEP”, añade.

Alquilar por medio de inmobiliaria. Muchas veces los turistas prefieren alquilar por dueño directo para evitar el pago de comisiones y conseguir el inmueble a un menor valor. Sin embargo, para Abatti, en este tipo de alquileres la inmobiliaria otorga “más seguridad de que ante cualquier inconveniente va a estar disponible va a tener determinadas comodidades. “Le da proximidad al inquilino a los efectos de suceder algún problema del inmueble, -desde algún artefacto que no funcione, una gotera, problemas con la cerradura-. Si el locador vive en Buenos Aires capaz se le complica conseguir alguien que resuelva con rapidez un reclamo del inquilino”.

Mirar con cuidado qué gastos están incluidos en el alquiler. En general los servicios suelen esta incluidos, salvo en alquileres más prolongados, en los cuales luz y gas se cobrar aparte

Depósito de garantía. Se utiliza para cubrir cualquier daño en el inmueble. Desde vidrios hasta los electrodomésticos. Según la Ley de Alquileres, en una vivienda permanente hay un tope en el monto que se pide al inquilino, que es el equivalente al primer mes de locación. Para poder incrementar ese valor, en las locaciones con fines turísticos lo que se hace es que el fiador sea quien refuerce el depósito de garantía. “Nada dice que no sea un tercero quien refuerce ese monto, incluso en moneda extranjera”, indica Abatti, y añade que “normalmente se pide un monto aproximado de U$S500, aunque “tiene que haber una relación con lo que se paga por la estadía”.

Hacer un inventario. Para evitar posteriores discusiones entre las partes es conveniente hacer un inventario con un valor de reposición de los bienes, así como el estado en el que se encuentra todo. Es “deseable” que el inquilino constata el estado de los bienes dentro del inmueble para que después no le cobren algo de más. Desde el estado de los electrodomésticos, hasta los colchones, las cortinas que no tengan agujeros o quemaduras, etc.

El valor simbólico anexado al contrato y firmado por las dos partes. Todo documento que se entrega anexado tiene que ser firmado. “Después, todo puede ser discutible” advierte el especialista.

En barrios cerrados, siempre entregar copia del reglamento. Para los alquileres en barrios cerrados de la costa es fundamental que se deje constancia en el contrato del reglamento y que se deje una copa al inquilino. “Con esto el propietario se cubre de eventuales multas del inquilino por cuestiones relacionadas al exceso de velocidad, música alta, animales sueltos y a la vez el inquilino conoce de esas cuestiones”, manifiesta Abatti. En este sentido, debe quedar constancia por escrito que se entrega el reglamento y que el inquilino se hace cargo de cualquier infracción que se le aplique durante su estadía.

Seguros para la vivienda. Es recomendable que el locador tenga contratado un seguro para incendios, o roturas para evitar problemas mayores. “En este caso lo tiene que asumir el dueño, lo único que puede hacer es trasladarlo al precio del alquiler, pero no se puede cobrar aparte”.

El locador se tiene que hacer cargo de que el inmueble funcione todo. Los inquilinos deben contemplar que ante cualquier problema derivado del mal funcionamiento de algún artefacto es el locador el que debe responder. “Una persona alquiló el verano pasado una casa en Nordelta y al inquilino se le rompió la heladera y estuvo sin frio dos días. Entonces le tuvo que reponer la compra”, contó Abatti.

Atención propietarios

Una de las cuestiones más importantes para los dueños de las viviendas es la cuestión del plazo de la locación. Quizás a simple vista, pueda parecer una obviedad. Pero un error en este punto puede volver un contrato de 3 meses en verano en un contrato de alquiler permanente de vivienda. ¿Qué quiere decir esto? Que si el dueño no presta atención el inquilino podrá disponer por tres años por el inmueble al mismo valor sin actualizaciones al verano siguiente, por estar dentro de La Ley de Alquileres.

“El código es muy claro, dice que los alquileres con destino turístico son de inmuebles amueblados y no pueden celebrarse por un plazo mayor de tres meses. Si después se prorroga o se renueva, el contrato se encuentra en violación de la normativa”, advierte Abatti.

Esta situación ocurrió de forma recurrente en la pandemia. El especialista cuenta de una situación en la que “no estaba bien aclarado el tema del plazo entonces el inquilino pretendía quedarse dos años”. Por eso, la importancia de “ser bien claros” en la imposibilidad de extender el contrato con fines turísticos, porque al incurrirse en una falta luego el inquilino puede pretender quedarse el plazo mínimo legal, que es de tres años.

“Hay varios casos de inquilinos que se agarraron de eso y por un año pagaron un alquiler de $60.000 que debería actualizarse a $90.000″, finaliza y propone como “alternativa” al momento de celebrar el contrato, hacerlo con dos partes para “protegerlo”. “Que se firme por tres meses con un inquilino y su pareja por los meses siguientes”.