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Alquileres: qué pasó con los precios durante enero y por qué es un buen momento para cerrar un contrato
La oferta de departamentos en alquiler se duplicó en 12 meses siendo este enero el de mayor impacto, mientras los precios de los contratos suben al ritmo de la inflación; además, hay 13 barrios en los que los valores no bajan de $400.000 para un dos ambientes
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En los últimos tres años, aquellas personas que se vieron en la necesidad de buscar una propiedad para alquilar se encontraron con una realidad desafiante: la escasez de departamentos en oferta.
La ley de alquileres aprobada en junio de 2020 disparó una crisis que se profundizó por la inflación que atraviesa la economía argentina desde hace años. Desde el final de la pandemia, la disponibilidad de propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires experimentó una disminución constante que tocó el mínimo histórico en febrero de 2023, con unas 4700 unidades disponibles. Hoy hay 9000., un 81 por ciento más que hace un año atrás
Sin embargo, tras la derogación de la ley por parte del presidente Javier Milei mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023, se produjo un cambio en la dinámica del mercado: en un mes (enero) se observó un incremento del 62% de la oferta de propiedades en alquiler versus diciembre del año pasado, según el último informe de Zonaprop.
El fenómeno había sido anticipado por LA NACION una semana atrás, cuando Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, publicó un análisis en el que adelantaba un aumento del 50% de la oferta en los primeros 20 días del nuevo año.
Aumentó la oferta, ¿y los precios?
Otro análisis merece la dinámica de los precios de alquiler que subieron 21% en el primer mes del año, el porcentaje más alto desde el inicio de la serie (2012) que analiza la plataforma. Esta cifra representa un aumento de 2,4 puntos porcentuales en comparación con el incremento mensual del 18,6% observado en diciembre.
En la actualidad, el costo promedio de alquilar un departamento de dos ambientes es de $405.218 mensuales: En diciembre, la misma unidad costaba $334.888.
Un dato clave que refleja los altos valores de los contratos es que en ningún barrio de la ciudad se encuentran departamentos de dos ambientes por debajo de los $300.000 mensuales. Por su parte, los monoambientes tienen un costo de alquiler de $327.295 promedio, mientras que los de tres ambientes alcanzan los $558.710.
Además, el relevamiento indica que el precio de los alquileres acumula una suba del 308,1% en los últimos 12 meses, la máxima registrada desde el inicio de la serie, superando a la inflación (267,7%) y al ajuste del ICL (144,3%). “Si se toma el último dato de la inflación estimada por el Banco Central que fue del 25,5% en diciembre, el incremento mensual de los alquileres en enero (21%) refleja una caída real de 4% en el mes”, analiza Leandro Molina, director de Zonaprop. Esto podría indicar que los precios de los alquileres vuelven a ajustarse por inflación.
Hay que tener en cuenta que el último año fue uno de los más traumáticos para el mercado, con un aumento anual del 260% durante 2023 (2,65 veces más que en 2022), muy por encima de la inflación que cerró el 2023 en 211%. Durante los dos años previos, el alquiler de una propiedad ubicada en CABA había experimentado aumentos ligeramente superiores a la inflación. En 2021, el alza de los contratos fue del 53%, apenas dos puntos por encima de la inflación anual de ese año que fue del 51%. En 2022, la diferencia se amplió a tres puntos, con una inflación del 95% y un incremento en los alquileres que rondó el 98%.
En el día a día, Balayan comparte experiencias que ya validan el reacomodamiento de los precios: reconoce que los propietarios comienzan a aceptar resignar precios ante la falta de visitas. “Tuvimos tres departamentos en los que bajamos el precio; el mercado los va ajustando. Es muy difícil que en términos nominales se vean bajas con los niveles de inflación que tiene el país. Los alquileres van a tender a estar parejos con la inflación. Habrá una desaceleración y aumentarán cada vez menos”, analiza la broker.
La baja de precios es un fenómeno que también comparten otras empresas del sector. “Los precios de alquiler están experimentando una disminución; los propietarios ahora evitan establecer precios iniciales con certeza, ya que, al ajustarlos en un periodo de 3 meses con contratos a 2 años, están aceptando valores iniciales más moderados”, señala Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades.
La coincidencia entre varias inmobiliarias es el constante crecimiento, semana tras semana, del inventario de propiedades disponibles para alquiler. ”El DNU está generando resultados positivos tanto para inquilinos como para propietarios”, destaca Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima y agrega: “Esto se refleja en el continuo aumento del stock de propiedades en alquiler. Se espera que, con el transcurso de las semanas, este inventario siga creciendo, lo que permitirá a inquilinos y propietarios alcanzar condiciones más equilibradas y predecibles”.
En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina anticipa que el mayor aumento de la oferta “se verá recién en seis o siete meses. Por eso el propietario que alquile hoy conseguirá defender un mejor precio que dentro de un tiempo, cuando habrá más competencia, y cuando el inquilino estará en una posición de exigir más condiciones”, analiza.
Cuáles son los barrios más caros y baratos para alquilar
Palermo vuelve a posicionarse como el barrio de la ciudad de Buenos Aires más caro para alquilar, con un valor de $508.160 mensuales promedio para la tipología de un dos ambientes. En diciembre, este barrio tenía un valor de $491.737. Le sigue Belgrano con $497.300 y el barrio de Chacarita ($492.018), que destronó a Núñez en el tercer lugar (en el ranking de diciembre), ya que en la zona del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, el alquiler promedio de un dos ambientes está en $486.712.
En cambio, Liniers se mantiene como el barrio más accesible por $301.392 mensuales versus los $273.253 que costaba en diciembre un dos ambientes, seguido por Mataderos y Monte Castro, con un valor de $310.634 y $314.811, respectivamente.
Un dato no menor que refleja el mismo informe es que ya hay 13 barrios de la ciudad de Buenos Aires en los que alquilar un dos ambientes no baja de los $400.000:
- Palermo ($508.160)
- Belgrano ($497.300)
- Chacarita ($492.018)
- Núñez ($486.712)
- Retiro ($466.328)
- Recoleta ($462.257)
- Villa Urquiza ($450.036)
- Saavedra ($445.375)
- Colegiales ($437.649)
- Coghlan ($437.485)
- Villa Ortúzar ($414.078)
- San Telmo ($406.527)
- Villa Crespo ($406.223)
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