Alquileres: todo lo que debe saber un propietario a la hora de decidir qué garantía le conviene aceptar

Al momento de ofrecer una propiedad en alquiler, es necesario tener en cuenta varios elementos para lograr una buena gestión. Entre ellos, a la hora de cerrar un contrato es recomendable acordar una buena garantía, y de esa forma evitar sorpresas en caso de inclumplimiento.

Hasta su derogación, la ley de Alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y que el locador debía elegir una sola. Por ejemplo, éstas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo y un seguro de caución. Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

Para asegurarse de que el locatario abonará en tiempo y forma existen garantías que generalmente consisten en que otra persona, banco, seguro o empresa se constituya en fiador o garante, que se hará cargo de la deuda en caso de que el inquilino no cumpla con el contrato.

El camino tradicional y más común es que una persona se constituya como fiadora ofreciendo una propiedad como garantía. Pero también existen otras garantías, como por ejemplo personas que ofrecen como garantía sus ingresos, los seguros de caución, las garantías que proveen empresas también llamadas garantía de fianza, y las garantías bancarias. Estas tipologías existían hace un tiempo en el mercado. Sin embargo, fue la ley de alquileres sancionada a mediados del 2020 (27.551) la que “las introdujo en conocimiento público, ya que las enumera como posibles tipologías a utilizar”, aclara Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza.

Usualmente, las garantías se solicitan cuando se firma un contrato de alquiler, pero vale aclarar que no son obligatorias. “Podés firmar un contrato de alquiler sin ninguna garantía, es totalmente válido, ya sea antes o después del DNU de Javier Milei; no son exigencias legales, sino de la práctica”, asegura Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, profesor en la Universidad Austral y en la Universidad de Buenos Aires. De todas formas, los propietarios, para ampararse ante una mora, las exigen.

La tradicional garantía propietaria, ¿es la mejor opción?

Este tipo de garantía es la exigencia de que una persona (familiar o conocida del locatario) se constituya como fiadora o garante del contrato y ofrezca como solvencia patrimonial (capacidad de cumplir con sus obligaciones financieras) un inmueble de su propiedad, libre de embargo y de toda restricción. Esta opción suele ser la más utilizada y plantea un respaldo patrimonial importante si el inquilino incumple el contrato.

Cuando hablamos de la garantía, implica que la persona sale como garante y responde con todo su patrimonio frente a las obligaciones que el inquilino incumpla. Todo su patrimonio, todo lo que posee, actual o futuro. Para indicar la solvencia del garante, se hace referencia a una propiedad. Esa propiedad, por práctica, es un inmueble: puede ser una casa, un departamento, un lote, un campo, entre otros.

De todas formas, González Rouco opina que no tiene sentido rematar una casa para solventar una deuda de un alquiler que no se pagó y dispara: “La garantía propietaria es pésima”. Considera que es “ilógica” y que es una costumbre pero “desproporcional” porque el valor de una vivienda puede ser mucho mayor al del alquiler de tres años.

“La garantía de propiedad es la peor de todas. Se utilizaba comúnmente hace muchos años, pero hoy cambió el panorama”, coincide Alejandro Leveroni, titular de Premium Group, una Sociedad Anónima que otorga fianzas para alquilar vivienda, comercio u oficina. Además, explica que es muy engorroso el trámite de rematar una casa cuando alguien deja de pagar el alquiler, por una deuda que muchas veces no alcanza el tamaño del valor de una propiedad. “Normalmente se pedía garantía propietaria incluso en la misma jurisdicción, algo muy difícil de lograr, cuando uno se mudaba a otra provincia y no contaba con ninguna persona en su nuevo destino, que le pueda ofrecer una propiedad como garantía”, agrega y señala que “no le resuelve nada al propietario que deja de cobrar y tiene que empezar a poner dinero para cubrir los servicios a su nombre y pagar un abogado para iniciar el desalojo que, en el mejor de los casos, demora aproximadamente un año”.

Desde otro lado, Esper considera que la garantía propietaria constituye la mejor opción: “Si el inquilino no cumple, el propietario va a tener un garante, que responde civilmente con todo su patrimonio, en este caso con una propiedad específica que fue indicada como parte de su patrimonio. Cuando el propietario reclame el dinero que no pagó el inquilino, puede iniciar el juicio y embargar la propiedad del garante, para pagar la deuda que se le deba. “Es el aval más sólido y el que tiene más valor, ya que cubre todas las responsabilidades que el inquilino asume en el contrato”, enfatiza el abogado especializado en el sector.

¿Qué pasa si no tengo una propiedad para ofrecer como garantía?

Una persona puede ser garante o fiador ofreciendo como garantía su propiedad, pero también puede ser garante ofreciendo como garantía de respaldo sus ingresos, algo que ocurre muchas veces cuando el inquilino no cuenta con un inmueble o con una persona cercana que pueda figurar con su propiedad como garante. En ese sentido, el respaldo patrimonial para garantizar el cumplimiento de las obligaciones son los ingresos.

“Si una persona quiere ser garante, pero no cuenta en su patrimonio con un campo, un departamento o una casa y sólo se posee un ingreso mensual, entonces lo que va a responder para pagar esa deuda es el sueldo”, explica Esper. De esta forma, se pueden mostrar los recibos de sueldo o los niveles de facturación si fuera monotributista o autónomo, donde se pueden acreditar sus ingresos.

Sin embargo, sólo se puede embargar una parte del sueldo, por lo que, si el único respaldo patrimonial que se tiene es el sueldo de quien se postula como garante, el propietario estará limitado en lo que pueda cobrar. En otras palabras, si se obtiene una medida judicial para reclamar el pago de la deuda, sólo una parte del sueldo se irá destinando mes a mes a pagar lo que debe del inquilino.

Es importante aclarar que más allá del garante, el inquilino siempre responde con su patrimonio, para saldar las deudas que deba. El garante es un segundo responsable, que el propietario tiene, por si el inquilino no paga. Es decir que, para el dueño, siempre hay dos responsables: el inquilino y el garante.

¿Cómo obtener una garantía bancaria, de empresa o un seguro de caución?

Cuando no se cuenta con una propiedad para respaldar el contrato de alquiler y no se quiere solicitar a otra persona que sea garante ofreciendo sus ingresos, es posible acudir también a un banco, una empresa o una compañía de seguros, para que se constituyan como responsables si el inquilino no abona. En la práctica funcionan como el seguro de un auto: si te chocan, acudís al seguro que tenés contratado para que te paguen el arreglo. En el caso de una propiedad, los inquilinos pagan un monto que saldará la deuda que se deba, en caso de incumplimiento.

Dentro de estas posibilidades, Rouco opina que el seguro de caución y la garantía de fianza son las mejores. “Cualquiera de las dos opciones es preferible a una garantía propietaria. Si querés alquilar y no contás -por ejemplo- con una tía que tenga un departamento para poner como garantía, se te va a complicar mucho”. Explica que, para el inquilino, es posible acceder a un un seguro de este tipo, sin necesidad de depender de una red de contención de personas con propiedades. Además, para el propietario, es más fácil accionar en caso de incumplimiento.

Por otra parte, el especialista aclara que entre un seguro de caución y uno de fianza, prefiere el primero, que está regulado por la Superintendencia de Seguros de la Nación. Además, para ser una empresa aseguradora se debe cumplir una serie de requisitos; en el caso de la garantía de fianza que proveen empresas, explica que cuentan con la regulación mínima de cualquier comercio, pero no a nivel de una aseguradora. Por otro lado, Leveroni sostiene que las compañías de seguros nunca se interesaron en viviendas, pequeños comercios y oficinas, hasta que las empresas de fianzas crearon la demanda de una alternativa práctica y agrega: “Mientras los seguros se dedican a productos masivos, nosotros nos dedicamos a un tema muy personalizado: cada caso de incumplimiento necesita de una respuesta adecuada”.

En este sentido, Esper señala que ese tipo de garantías “son seguras, pero más limitadas, porque el propietario va a cobrar, pero no siempre le cubrirá todo”. Explica que, por lo general, cubren el alquiler que no se pagó, podrían alcanzar el no pago de expensas y alguna multa menor, pero usualmente no cubren otros incumplimientos del inquilino, como la luz, el gas o el daño del inmueble.

Esper comparte con Rouco y con Leveroni la visión de que no siempre se cuenta con una propiedad para ofrecer como garantía: “Ocurre muchas veces que el inquilino no tiene un amigo o un pariente que tenga un inmueble, por lo que la única manera que tiene de obtener una garantía es la de ofrecer una compañía de seguros de caución o una empresa que sale como garante”.

Leveroni explica que, desde su empresa, las garantías de fianza cubren más que las compañías de seguro, y cuenta que, en su caso, extienden la cobertura hasta la devolución del bien. “Nuestra garantía se termina cuando se devuelve el departamento”, afirma y agrega que es una solución que beneficia a las tres partes: para el inquilino que necesita algo que lo garantice y pueda pagar; para el propietario, que traslada el problema a la aseguradora y permite brindarle “un mejor inquilino” al dueño de la vivienda. Y también beneficia a la inmobiliaria, porque “resolvemos las cosas fácil y rápido”.

En su caso, toman como contragarantía los ingresos del inquilino y de otra persona, si fuera necesario. Si al inquilino no le alcanzan los ingresos, puede sumar a alguien y llegar a cubrir el monto que ellos solicitan para contratar la fianza. Aceptan ingresos de una persona de todo el país, no necesariamente ubicados en la misma jurisdicción. En su caso, la garantía cubre todos los incumplimientos de pago del inquilino, lo único que queda sin cubrir es el estado del bien (los posibles daños del inmueble), a no ser que se abone otra tarifa.

Cuando se habla de este tipo de garantías, se suele hacer un estudio profundo del inquilino, donde se informa si cuenta con solvencia para pagar lo que está afrontando como compromiso y se estudia su buen comportamiento financiero, es decir, si es deudor o si cuenta con juicios.