Libertad en los acuerdos de alquiler: claves del DNU de Milei, los contratos vigentes y las condiciones para los nuevos

El DNU del presidente Javier Milei ya entró en vigencia. Incluye un paquete de medidas que nunca nadie antes se había animado a tomar. Entre ellas, la derogación de la “nefasta” ley de alquileres (tal como se la califica en el decreto), algo de lo que tanto se había hablado y especulado en el Gobierno anterior pero nunca nadie había avanzado en su finalización.

En julio de 2020 se sancionó la ley de alquileres 27.551 que recibió cambios en algunos de sus puntos en octubre de 2023 a través de la ley 27.737, vigente desde el 18 de octubre de este año. Ahora con el DNU vigente la ley de alquileres ya está derogada y prima la libertad entre las partes para hacer acuerdos en los puntos más importantes de un contrato de alquiler:

• Duración del alquiler
• Tipo de moneda en que se pagará
• Forma en que se indexará y cada cuánto tiempo serán los ajustes
• Quién paga los arreglos
• Quién paga las expensas extraordinarias y el ABL
• Qué tipo de garantías se aceptarán
• Si se pagará depósito y cómo se devolverá al terminar el contrato
• Quién puede rescindir y de qué manera
• Cómo se debe entregar el inmueble al finalizar el contrato
• Si el inquilino puede tener mascota

La clave es que propietarios e inquilinos acuerden y pongan por escrito estos puntos y todos aquellos que consideren necesarios para evitar problemas entre las partes.

A partir de la oficialización del decreto, los contratos de locación vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con algunas modificaciones introducidas en el mencionado DNU.

Esto implica que, inquilinos y propietarios estarán por un largo tiempo repartidos entre quienes tienen contratos bajo la ley 2020, quienes tienen contratos bajo la ley con cambios de 2023 y quienes firmen contratos a partir de ahora bajo las nuevas condiciones del Código Civil y Comercial.

Cómo son los contratos firmados desde julio de 2020 hasta octubre de 2023

La ley de alquileres que comenzó a regir en julio de 2020 introdujo los siguientes puntos sobre los contratos de locación:

• El plazo mínimo de contratos pasó de dos años a tres años con esta ley.
• El ajuste debe hacerse anualmente (no cada seis o tres meses) bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central, conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) que es un índice salarial.
• Se ampliaron las garantías a presentar por el inquilino siendo posible un abanico de garantías posibles el título de propiedad de un inmueble, un aval bancario, un seguro de caución, una garantía de fianza o fiador solidario o una garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

• El inquilino no debía afrontar el pago de expensas extraordinarias sino solo aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario. El monto de extraordinarias lo debe pagar el propietario.

• Tampoco debe pagar el inquilino aquellos impuestos que graven a la propiedad -como el impuesto inmobiliario-.
• El depósito de garantía no puede ser por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler y, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
• Para rescindir un contrato la ley dice que puede ser resuelto por el inquilino cuando la notificación al propietario se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato. Y no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto. Si pasaron seis meses de contrato, el inquilino debe notificar al propietario su decisión al menos un mes antes. Si se rescinde dentro del primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario una suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la decisión es pasado el primer año.

• En caso de una reparación de emergencia, si el inquilino informa al propietario y recibe una negativa o ausencia de su parte para solucionar el problema, puede accionar para ocuparse de pagar el arreglo por sí mismo una vez transcurridas 24 horas de la notificación y, en el caso de reparaciones no urgentes, luego de transcurridos 10 días corridos. En tales casos, el locatario puede descontar el valor de los arreglos del precio de alquiler.
• El propietario tiene la obligación de declarar el contrato de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

Cómo son los contratos firmados desde octubre hasta diciembre 2023

Bajo la norma 27.737, el 18 de octubre de este año se introdujeron cambios a algunos de sus puntos a través de la ley 27.551, que es la que rige desde ese momento hasta ahora que está vigente el DNU de Javier Milei:

• Los ajustes pueden hacerse como mínimo en forma semestral (no únicamente anual).
• El ajuste debe hacerse bajo el índice Casa Propia (ya no bajo el ICL)
• Los propietarios no podrán solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino.
• La exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos).
• Los propietarios estarán exentos de pagar Bienes Personales por los inmuebles que destinen al alquiler

• La exención del pago del monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.
• La posibilidad para ambas partes de deducir un 10% del monto anual del contrato de locación del Impuesto a las Ganancias.
• No pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren debidamente registrados ante la AFIP.
• Se mantiene la obligatoriedad de registrar los contratos ante la AFIP, conforme a lo establecido en la ley vigente.

Cómo son los nuevos contratos a partir de ahora

A partir de la vigencia del DNU de Javier Milei, los contratos vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes en los puntos más importantes:

• El plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal. En caso de que no lo aclaren en el contrato, será de dos años (ya no de tres años).
• Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Es decir que ya no es obligatorio utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia que se aplica para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy.

• También inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato (ya no un mínimo semestral como decía el cambio a la ley que planteaba anual desde el 2020).
• Los contratos se podrán hacer en moneda de curso legal (pesos) o en moneda extranjera (dólares, euros u otra) que decidan las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera (ya no está la obligatoriedad de que sea solo en pesos) y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.
• Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes ni tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.

• Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación
• Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.
• El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. También el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.
• Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP.

Cómo se puede rescindir un contrato vigente y qué pasa con los actuales

En este contexto, resuena una pregunta entre propietarios, inquilinos e inmobiliarios. ¿Qué pasará con los contratos de alquiler vigentes a partir del DNU? El interrogante tiene afortunadamente una respuesta simple y lineal: “La ley no se aplica retroactivamente salvo disposición expresa”, aseguró Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. En otras palabras, un cambio o derogación de ley no afecta a los contratos en curso.

El experto explicó que lo expresado en el DNU se aplica a los contratos que se firmen a partir de ahora. Por lo que “los contratos en marcha van a seguir vigentes”, aclaró. Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres y luego en octubre hubo cambios, los contratos que estaban vigentes mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.

Los nuevos contratos que se firme son los que deben estar bajo las pautas del DNU. Y aquellos que estén bajo la norma anterior (27.551 o su modificada 27.737) cuando lleguen a su vencimiento tienen dos alternativas: prorrogar o iniciar un contrato nuevo. Mientras tanto, son válidos hasta su finalización.

La prórroga es una herramienta que permite mantener las condiciones de un contrato por más que se sancione una ley nueva o, como en este caso, se aplique el Código Civil y Comercial. Las prórrogas pueden extender un convenio hasta 20 años. Esto puede utilizarse siempre y cuando el inmueble y las partes sean las mismas, por lo que en caso de cambiar de inquilino o de inmueble se debe iniciar un contrato nuevo con las pautas del decreto.

Mayoritariamente, los propietarios decidieron hacer prórrogas a los contratos para “esquivar” la ley de alquileres y mantener las reglas del contrato inicial si fue firmado antes de la sanción de la norma 27.551, para mantener así el plazo anterior de dos años, el acuerdo entre partes de tiempos y modos de ajuste, entre otros.

“Pero ahora, con la aplicación de este DNU que plantea nuevas condiciones de libertad absoluta, es altamente probable que los propietarios no recurran más a la herramienta de la prórroga sino que optarán por hacer un contrato nuevo bajo las nuevas pautas”, asegura Abatti.

Abatti cuenta que desde que se supo de la derogación de la ley recibió “consultas de mucha gente que quiere rescindir el contrato vigente para hacer uno nuevo con estas pautas”. Para hacerlo, simplemente las partes deben ponerse de acuerdo. “Pero es cuestión de que el propietario convenza al inquilino, porque alguien que firmó en el último tiempo un contrato por tres años con actualización semestral por casa Propia (desde octubre) o anual por ICL (antes de octubre) no va a querer pasar a esta nueva modalidad donde hay absoluta libertad para definir plazos, períodos de ajustes, índice, entre otras libertades que trae el DNU”. Una vez más, todo dependerá del acuerdo de voluntades.

Qué implica la libertad total en los contratos

El decreto posibilita la libertad absoluta entre las partes en cuatro puntos claves: el plazo de los contratos, el lapso en que se harán los ajustes, la moneda en que se pagará y el índice que se utilizará para definirlos.

Sobre estas libertades, Abatti considera que “puesto en esos términos, los plazos de contratos podrán ser de un año o menos si las partes se ponen de acuerdo, también la indexación puede ser mensual si el propietario así lo quisiera y el inquilino lo acepta, mediante un índice que también acuerden entre ellos. Es clave que, por ejemplo, si se pauta el pago en dólares o en euros la indexación ahora puede hacerse de acuerdo al índice o inflación del país que tiene esa moneda. Por ejemplo, en dólares se puede indexar con la inflación de Estados Unidos y en euros con la de algún país de Europa, de acuerdo la moneda extranjera determinada para el contrato”.

Si bien el “exceso de libertad” preocupa a algunos especialistas, otros confían en que el mercado se va a autorregular hasta llegar a un punto de equilibrio. El rol de los inmobiliarios será clave para hacer que las partes acuerden las mejores condiciones para ambos.

Como una luz de esperanza en esta oscuridad en la que estuvo hundido el mercado de alquileres en los últimos tres años, con escasa oferta, precios por las nubes, aumentos desmedidos, pérdida de rentabilidad para los propietarios, entre otros inconvenientes, el sector inmobiliario ve con muy buenos ojos esta derogación al considerar que los cambios serán beneficios para los inquilinos y animará a aquellos propietarios que sacaron sus inmuebles del alquiler a volver a volcarlos al mercado locativo de vivienda haciendo crecer la oferta en pocos meses.