Casas abandonadas: el destino de las misteriosas viviendas de la Ciudad
La imagen no es nada infrecuente: una fachada derruida, plantas que asoman entre las grietas de las paredes y mucha suciedad. Ningún cartel de venta a la vista. No hace falta caminar demasiado por la Ciudad de Buenos Aires para encontrarnos con casas que están (o parecen) abandonadas en todos los barrios. Desde casonas hasta viviendas de menor poder adquisitivo, los transeúntes y vecinos se preguntan cuál será el destino de esas propiedades sin habitantes y con cierto halo de misterio.
Según datos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hay más de 65.000 viviendas en condiciones de ser habitadas que se encuentran vacías. Claro, no todas ellas están abandonadas y sin dueño, pero la cifra da algunos indicios de una problemática que, aun cuando las leyes establecen mecanismos para recuperar muchas de ellas, da pie para el debate.
¿Deben esos inmuebles volver al mercado o puede haber otros destinos para ellos? Ante una casa abandonada o en muy mal estado, o incluso ocupada, lo primero que hay que distinguir es su situación jurídica.
No hay un área del gobierno porteño que tenga competencia única sobre la materia, sino que la intervención depende justamente de las circunstancias legales. El Régimen de las Herencias Vacantes se implementa siempre que se pueda certificar que las viviendas no tienen dueño.
Detectando herencias vacantes
Una propiedad puede estar abandonada por lo que se conoce como “herencia vacante”: el propietario fallece sin dejar herederos testamentarios ni tener herederos forzosos, como lo serían padres, hijos, hermanos o sobrinos. En estos casos, entra en escena el Régimen de las Herencias Vacantes, sancionado en 1998, que determina la actuación de la Procuración General de la Ciudad como parte legítima en el juicio sucesorio. Esto es, el inmueble pasa a manos del Estado y luego va a remate.
El proceso por el cual una propiedad ya sin dueño pasa a manos del gobierno puede tener cierta complejidad. Por un lado, esa vivienda pudo haber sido ocupada ilegalmente y, en ese caso, primero habrá que llevar adelante un juicio de desalojo. En otras situaciones, la Procuración decide controvertir porque detecta nulidades testamentarias o de usucapión (modo de adquirir la propiedad de una cosa) que no corresponden.
Cómo toma conocimiento la Procuración de la existencia de estos inmuebles es otro tema. “Nos enteramos de muchas maneras”, anticipa Gabriel Astarloa, Procurador General de la Ciudad de Buenos Aires. “Por ejemplo, por las denuncias que cualquier particular puede hacer, si sabe que falleció el propietario y que no tenía herederos. La ley establece que si finalmente ese bien fue considerado vacante y el gobierno logró venderlo, hay una recompensa para el vecino del 10% del rédito que le quedó al gobierno en la subasta. También nos podemos enterar por las ejecuciones de expensas, los juicios de usucapión y las sucesiones testamentarias. Tenemos el radar abierto en todos esos procesos”, detalla.
La ley establece que si finalmente ese bien fue considerado vacante y el gobierno logró venderlo, hay una recompensa para el vecino del 10% del rédito que le quedó al gobierno en la subasta.
A remate
La manera en que las propiedades consideradas como herencias vacantes, que pueden ser viviendas pero también cocheras, terrenos o locales comerciales, vuelven al mercado es a través de los remates que organiza la Procuración General junto al Banco Ciudad. El dinero recaudado en las subastas se destina a un fondo específico de infraestructura del Ministerio de Educación de la Ciudad. Si algún inmueble sirviera para construir allí una escuela, el organismo puede disponer de la propiedad sin que pase a remate. En 2017, por ejemplo, se recaudaron $80 millones; en 2018, $160 millones; en 2019 más de $200 millones; y en 2020, $170 millones con solo dos eventos.
La Procuración organiza unas diez subastas anuales, a razón de una por mes con excepción de enero y febrero. Claro que a partir de la pandemia, pasaron a ser virtuales en lugar de presenciales. En la próxima, que tendrá lugar el 17 de marzo, se pondrán a disposición del público ocho propiedades. Y hay, en espera, unas 2000 que están en distintos juicios de herencias vacantes.
La transparencia de las subastas ha sido una de las cuestiones en las que la Procuración General de la Ciudad ha puesto más esfuerzo. Lejos de esas cómicas escenas de pujas que suelen traer las películas extranjeras, en la Argentina los remates siempre han estado rodeados de sospechas y personajes intimidantes. “En 2017 implementamos el programa de Subastas Transparentes. Siempre existió el mito urbano de que las subastas no eran del todo ´limpias´ y no eran todo lo abiertas que tenían que ser, que había una liga de rematadores y que era peligroso ir a comprar a un remate. Yo le digo ´mito´, pero algo de realidad siempre ha tenido”, cuenta Astarloa. Ahora quienes pujan en los remates de la Procuración por los lotes (así se llama a las propiedades en cuestión) es “gente común”, según el funcionario.
“Cuando las subastas eran presenciales, todos los que queríamos pujar por un lote teníamos que estar ubicados delante de todo, bien a la vista del rematador y con una diferencia mínima de un asiento entre un postor y otro. No se puede hablar entre los postores. Y ahora con el formato virtual te hacen dejar un depósito en garantía, de un importe relativamente significativo. O sea que no puja cualquiera”, señala Ricardo Urturi, quien compró una cochera y un departamento en las subastas del Banco Ciudad.
No se puede hablar entre los postores. Y ahora con el formato virtual te hacen dejar un depósito en garantía, de un importe relativamente significativo.
Para participar de las subastas sin caer en manos de supuestos “asesores” es conveniente empaparse en el tema. Por lo general, quienes asisten a ellas tienen cierta experiencia en el rubro o, sino, se han preparado un poco antes de empezar a pujar.
Cuán conveniente es adquirir una propiedad abandonada en las subastas es el otro capítulo. “Hay una diferencia de precio, pero suelen estar destruidas. Yo creo que es conveniente comprar siempre y cuando sepas esperar la oportunidad”, opina Alejandro Zampella, otro de los compradores consultados.
Hay una diferencia de precio, pero suelen estar destruidas. Yo creo que es conveniente comprar siempre y cuando sepas esperar la oportunidad.
Los adquirientes coinciden en señalar, como gran ventaja, que los precios están en pesos. En un mercado súperdolarizado como el inmobiliario, quien dispone de la moneda nacional está comprando, de alguna manera, dólares en ladrillos. Y si a eso se le suma que desde el momento del remate hasta la instancia de pagar la totalidad de la propiedad pueden pasar varios meses o hasta un año, cualquier salto importante de la divisa estadounidense juega a favor del comprador. La contracara, dicen, es que los precios de base no están muy por debajo de los del mercado.
Todo no se vende
Los remates de las herencias vacantes, estipulados por la ley, son sin embargo cuestionados por algunas voces, que sugieren que el destino de esos inmuebles no debe ser siempre el de la vuelta al mercado a través de subastas.
“Siendo el Estado beneficiario de las herencias vacantes, se podría pensar en modelos de grandes ciudades como Nueva York, Londres o Berlín, donde hay una clara política social para que esos inmuebles se dirijan hacia distintos sectores más humildes o de clase media baja”, sostiene Alejandro Amor, Defensor del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Lo mismo podría ocurrir con los terrenos que se encuadran en el Régimen. “La Ciudad de Buenos Aires tiene 6 metros cuadrados de espacio público por habitante cuando la normativa de la OMS establece un mínimo de 10 metros cuadrados. Aun con sus limitaciones de superficie, creemos en una política de aprovechar esos terrenos para convertirlos en un espacio público de uso inmediato por parte de los vecinos”, agrega Amor.
Siendo el Estado beneficiario de las herencias vacantes, se podría pensar en modelos de grandes ciudades como Nueva York, Londres o Berlín, donde hay una clara política social para que esos inmuebles se dirijan hacia distintos sectores más humildes
Saneamiento e higienización
Más allá del destino final que se les da a las propiedades abandonadas, hay otro problema que pueden generar los terrenos o casas que, tengan dueño o no, lucen descuidados o en mal estado: convertirse en un ámbito fértil para plagas como ratas o mosquitos, portadores de enfermedades. Por eso, en estas situaciones, es importante que los vecinos hagan la denuncia al 147 o a través de la web del Gobierno de la Ciudad para solicitar su limpieza. Si la propiedad tiene dueño, se le concede un plazo de 30 días para que realice los trabajos de higiene y desmalezamiento. Vencido ese tiempo, se lo intima y se le dan otros diez días, tras lo cual la Ciudad se hace cargo del saneamiento y le traslada los costos al propietario a través del ABL.
En los casos en que se requiere un tratamiento urgente y no se puede acceder al inmueble, se solicita a la fiscalía de turno una orden de allanamiento para ingresar a la propiedad lo antes posible y normalizar la situación. Algo que puede ocurrir cuando se trata de una herencia vacante.
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