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Créditos hipotecarios: cuántos se entregaron en los primeros cuatro meses del año
Un informe privado reveló la cantidad de préstamos bancarios UVA que se otorgaron en lo que va del año
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LA NACIONCandela Contreras
El primer cuatrimestre marcó un punto de inflexión en el mercado de los créditos hipotecarios en la Argentina: en apenas cuatro meses se otorgaron más préstamos que en todo el año pasado.
En números concretos, se entregaron alrededor de 12.000 préstamos bancarios por un total de US$895 millones, expresados en dólares constantes ajustados por inflación (ya que los créditos se calculan en UVAS -Unidad de Valor Adquisitivo-, y esta se actualiza por la inflación), de acuerdo a un informe realizado por la Fundación Tejido Urbano.
Esta cifra no solo supera los US$825 millones desembolsados en todo el 2024, sino que también duplica el monto acumulado entre 2020 y 2023, cuando el sistema bancario prestó solo US$430 millones.
Sin embargo, y a pesar de estos datos, es importante hacer una aclaración: el crédito recién comenzó a reactivarse a partir de fines de abril del año pasado, cuando se lanzaron las primeras líneas hipotecarias UVA y las solicitudes comenzaron a ingresar paulatinamente, tras casi cinco años con prácticamente nula financiación bancaria.
Por lo que, la verdadera tracción se sintió recién pasado el segundo semestre, con un impulso que continuó en el primer cuatrimestre de este año, “favorecido por una estabilidad cambiaria y una inflación en retroceso”, de acuerdo a la fundación. Por lo que, en realidad, la comparación de los primeros cuatro meses del año correspondería hacerla en relación al último cuatrimestre del 2024. Punto que evidencia una estabilidad mensual en la cantidad de préstamos otorgados de alrededor de 3000 créditos en promedio por mes, cantidad que varios analistas del mercado definen como “el techo de estas líneas”.
Aun así, el sector está lejos de los niveles históricos. En el primer cuatrimestre de 2018 se habían otorgado créditos por US$3166 millones, el pico más alto hasta ahora. En perspectiva, los números actuales representan solo el 30% de aquel récord. Pero el dato no deja de ser alentador: desde el regreso del crédito, en abril de 2024, se entregaron unos 23.000 préstamos hipotecarios, cifra que solo fue superada en 2017-2018.
El impacto del crédito ya se empieza a notar en el mercado inmobiliario. En la ciudad de Buenos Aires, las escrituras con hipoteca representan hoy el 20% del total (1192 de 5471). Abril de este año marcó el mayor nivel de operaciones con crédito en 17 años, solo detrás del pico de 2018. En la Provincia, la participación es levemente menor (2110 de un total de 12.158 -poco más del 17%-), pero el desempeño de abril también fue positivo.
Los créditos crecen pero no tanto
El crecimiento está apalancado por una combinación de factores: “Tasas iniciales competitivas (5,5% en promedio al momento del lanzamiento de las líneas de bancos privados aunque ya han sufrido dos incrementos en la mayoría de los bancos), programas bancarios más agresivos e ingresos familiares que comenzaron a recuperar terreno”, explican desde Tejido Urbano. Pero también hay obstáculos que limitan el alcance de esta recuperación.
En mayo de 2025, 12 bancos volvieron aumentar las tasas de sus créditos, y aunque la noticia no sorprende al sector, sí prende las luces de alerta. La tendencia alcista comenzó a evidenciarse entre noviembre y diciembre del 2024 y, desde entonces, algunas entidades ya aplicaron su tercer o cuarto incremento.
De esta manera, las tasas hoy se ubican, en promedio, en el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los privados ya escalaron al 7,8%, cuando en un principio era del 5,5%, comparten desde la consultora Empiria. Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) de más del 23% en un crédito a 25 años.
¿Cuál es el impacto de estas subas? Los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a la posibilidad de financiación para la compra de propiedades.
“En el monto de la cuota de un crédito hipotecario va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo por el que se solicite”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Mientras más alta es la tasa, mayor será el ingreso que debe justificar el solicitante, ya que, por condición de los bancos, la cuota inicial no puede superar el 25% (y en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso mayor demostrable. Este punto es el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.
En la realidad, muchos bancos privados no tienen interés en prestar. Pero ante la presión de la demanda, terminan ofreciendo y otorgando crédito, aunque con tasas más altas. La suba funciona como un filtro: restringe el ingreso de nuevos solicitantes y limita la exposición del banco. Según fuentes del sector, el Banco Nación y el Banco Galicia concentran hoy la mayor parte del otorgamiento de crédito hipotecario, este último ya lleva más de 5000 préstamos dados.
Esteban Domecq, economista y director de Invecq, sostiene que el problema de fondo sigue siendo la inestabilidad macroeconómica: “En los primeros meses del año hubo un nuevo episodio de inestabilidad que derivó en subas de tasas. Para que el crédito hipotecario despegue, se necesita una inflación sostenidamente baja -del 2% o 3% mensual a cero-. No puede haber rebotes inflacionarios porque todo eso le pega directamente”. A su vez, advierte que “si la inflación baja y la economía se estabiliza, la tasa de interés también lo va a hacer. Deberíamos ir hacia tasas hipotecarias como se veían hace seis meses”.
El freno que impide que el crédito despegue
El punto más importante hoy es que los bancos que otorgan préstamos a 20 o 30 años necesitan contar con fondeo y liquidez a largo plazo. Como no existe un circuito para securitizar esos créditos y venderlos a inversores -como fondos de pensión o aseguradoras-, las entidades quedan atadas a esperar el repago completo de cada préstamo. Esto reduce su capacidad para seguir prestando.
La solución, coinciden los especialistas, es crear ese mercado secundario. A través de la “securitización hipotecaria”, los bancos podrían convertir las hipotecas en activos financieros, colocarlos en el mercado de capitales y obtener liquidez inmediata. Es decir, transformar un crédito a 30 años en dinero disponible hoy para seguir otorgando más préstamos.
“La solución estructural debería pasar por herramientas como la titulación de carteras o la securitización, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticación financiera que hoy está lejos”, asegura Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
El salto del crédito hipotecario en 2025 es innegable. Pero para que el crecimiento sea sostenido, será clave que se generen las condiciones estructurales que permitan ampliar la base de acceso. Por eso, aunque el crédito está de vuelta, todavía no es accesible para todos. La verdadera reactivación llegará cuando el sistema pueda garantizar fondeo estable y liquidez de largo plazo. Solo así el crédito hipotecario dejará de ser una excepción y se convertirá en una herramienta real para que más personas puedan llegar al sueño de la casa propia.
“El desafío hacia adelante será consolidar estos avances y garantizar que el financiamiento hipotecario se convierta en una herramienta efectiva para reducir el déficit habitacional en el país”, finaliza el reporte de Tejido Urbano.
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