Cuál es el tradicional barrio porteño que resiste la baja de precios en las propiedades

En la capital porteña hay una zona que nunca suelta su condición de codiciada. Se trata de Belgrano Residencial (o simplemente R, como todos lo conocemos), un barrio que se reinventa y lidera la demanda, incluso en tiempos en los que la baja de precios parece no encontrar un freno.

“Belgrano R siempre fue una de las zonas más buscadas para vivir, e incluso una de las más cotizadas. Especialmente cuando hablamos de casas residenciales y edificios exclusivos, con muchos amenities y pocas unidades funcionales. Este barrio está entre los primeros seleccionados”, advierte Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades.

Está claro que el primer año de pandemia puso en valor a los hogares y los espacios que se habitan. Este fenómeno trajo cambios en lo que la gente pide cuando busca una propiedad. “Ahora los espacios al aire libre comenzaron a ser muy valorados al momento de tomar una decisión de cambio de hogar. Es así que se produjo un aumento en la demanda de unidades tanto en barrios cerrados como en zonas de CABA que ofrecen casas, PHs o incluso edificios con jardines o amplios amenities de uso común”, suma Mel.

En este escenario, en este barrio residencial “el valor del metro cuadrado va a depender de muchas variables. Podemos encontrar edificios exclusivos de categoría con pocos departamentos y muchos amenities, con unidades que superan los U$S4000 el metro cuadrado, como también desarrollos con más unidades funcionales de menor tamaño y menos espacios comunes, a estrenar, en el orden de los U$S3250 el metro cuadrado”, detalle el gerente de Mel Propiedades. El broker inmobiliario agrega que “estos últimos tienen un valor de preventa de aproximadamente U$S2750 el metro cuadrado. En cuanto a los edificios usados, dependerá no solo de la ubicación, sino también del estado tanto del departamento como de la propiedad en general. Respecto a las casas con parque, no bajan de U$S600.000”.

Para Miguel Ludmer, director de Interwin, una “de las avenidas más lindas es Melián, pero está muy consolidada, y no hay mucha oferta de terrenos. Además, en una zona bastante restringida a la construcción de edificios altos, por lo que no es fácil conseguir terrenos para construir”.

En este sentido, resalta que hay mucha gente que desea seguir viviendo en casas, pero está el tema de la seguridad. “Entonces están muy demandados los proyectos de edificios pequeños, con varias unidades de viviendas de estilo similar a una casa, que puedan compartir la seguridad”, suma Ludmer.

Verde y tranquilidad

“Es como estar en una zona de quintas, pero en plana Capital, cerca de todo. Una tentadora invitación a vivir de otra manera, al mejor estilo slow life, una vuelta al barrio que conocimos de chicos”, define Hernán Oppel, director la firma que lleva su apellido.

¿Cuáles son los puntos fuertes del barrio? “De Holmberg a la estación que lleva su nombre y de Avenida de los Incas a Mendoza, para quien busca el espíritu de barrio, lo atractivo es encontrar cuadras residenciales, de construcciones mayormente bajas, con estilo y categoría, adornado con esos increíbles pulmones que le da su añosa arboleda”, añade Oppel.

Además, el tránsito es ligero, y el estilo de vida parece ser otro, “favorecido por la perfecta combinación de hermosas casas con escasos edificios o condominios rodeados de espacios verdes comunes y terrazas propias”, relata Oppel.

Guido Wainstein, presidente de la desarrolladora KWZ, resalta que “la avenida Crámer ha tenido un crecimiento sostenido de emprendimientos, en su gran mayoría proyectos de jerarquía, sobre una avenida ubicada estratégicamente que conecta con Núñez. También la avenida Balbín se encuentra con numerosos desarrollos y luego aparecen algunos proyectos boutiques que se generan dentro de la zona más residencial”.

En todos los casos, este conocedor del mercado destaca que el barrio tiene un gran caudal de operaciones.

En cuanto a valores, luego de la baja histórica de 2020, “la demanda se va acomodando. Igualmente hay mucha oferta: las ventas se manejan con propietarios que saben que si bajan su valor, venden y también pueden comprar a un precio conveniente, sobre todo si utilizan su dinero para la compra de otro inmueble o de una casa en un barrio cerrado del Gran Buenos Aires”, advierte Oscar Puebla corredor inmobiliario Puebla Inmobiliaria.

“Con respecto a los compradores, saben que para resguardar valor dólar ladrillo se deben buscar zonas donde la demanda sea sostenida en el tiempo y la capitalización sea alta. Hoy uno puede comprar en Belgrano en valores por debajo del promedio histórico, por lo tanto es y será una buena posibilidad de inversión”, aconseja Puebla.

A su vez, cuando se miran los valores de los alquileres, según el portal especializado Zonaprop, “el precio promedio por un departamento de dos ambientes con 50 m² en Belgrano es de $38.761 mensuales. En cambio, en Belgrano R, de acuerdo al promedio de los avisos del portal, el costo mensual de alquiler de un inmueble asciende a $41.951 por mes”.

Nuevos proyectos

Uno de los atractivos de este barrio es que nunca se queda en el tiempo. Actualmente tiene varios proyectos en obra, y eso lo muestra como una zona pujante. Uno de ellos es Florean Pampa, del Estudio Aisenson, que está sobre la calle La Pampa. “El emprendimiento cuenta con unidades de 40 a 180 metros cuadrados, con amenities completamente equipados y amplios espacios verdes”, describe Gustavo Glazman, socio de la desarrolladora Infinity Line.

¿Por qué desarrollar en Belgrano R? “Si bien se trata de un barrio muy consolidado, se están desarrollando varias obras que se encuentran en distintos niveles de avance. Los precios en pozo están entre U$S2500 y U$S3000 el metro cuadrado, en función de la etapa, ubicación y categoría”, suma Glazman.

Otra calle que tiene oportunidades es Mendoza. Allí, al 3200 se encuentra un proyecto con unidades de dos a cuatro ambientes. “El más grande está en el orden de los U$S360.000, con una financiación en cuotas y en pesos, ajustadas según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, detalla Mel.

Por su parte, Toribio Achával comercializa Cinco en avenida Crámer al 2400, un complejo de 86 departamentos, 47 cocheras y bauleras que se diferencia por sus amenities y su evocación a los cinco sentidos en su arquitectura, diseño y servicios. Con SUM; jardín parquizado con parrillas; playroom; sala de yoga; gimnasio; spa con sala de masajes, sauna, finlandés y duchas; espacio de coworking; y en los dos últimos pisos (15 y 16) se ubican un bar con livings, fogonero, barra, sala de TV y la piscina con solarium. Además, suma un plus en cada unidad: los balcones de todos los pisos se entregan con un diseño de jardinería, plantas y riego automático para que toda la fachada del edificio sea armónica y estética con su diseño. Los valores van desde los US$131.670 por 56 m² hasta los US$730.823 por 207 m².

A su vez, la desarrolladora KWZ tiene tres proyectos en la zona. En uno de los cruces más demandados, en Cramer y La Pampa: en este caso, el emprendimiento contará con unidades de uno a cinco ambientes. Los otros dos puntos elegidos por la desarrolladora son: Balbín y Roosvelt, y Zapiola y Juramento. “Este último es un edificio boutique, mientras que el anterior tendrá la distinción de contar con una casona de 1905 como corazón del complejo”, cuenta Wainstein.

Arboleda, vida tranquila, casas bajas y edificios modernos: una receta que no pierde su efectividad y se sostiene en el tiempo, sin importar las vicisitudes del mercado.