Los barrios en los que conviene comprar un departamento para alquilar

Invertir en real estate puede ser una buena opción para hacer rendir el patrimonio, además de una forma de refugio de valor, algo que tradicionalmente utilizaron los argentinos al vivir en un país caracterizado por los vaivenes económicos. Pero, ¿cuántos años se requieren actualmente para recuperar la inversión que se hizo en una propiedad, para destinarla al alquiler?

El último informe de Zonaprop de CABA, que toma los datos de agosto, indica que se necesitan 23,3 años de alquiler para repagar la inversión inicial, cifra que implica un 25,9% más de lo necesario que hace un año atrás. La rentabilidad de agosto en la Ciudad se ubicó en 4,29% anual, mientras que hace un año ese número se posicionó en 5,4% (es decir, 18,5 años de recupero).

El arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que la renta bruta anual es un indicador primario de rentabilidad inmobiliaria que se calcula considerando el ingreso anual por alquiler con relación al valor de mercado de venta del inmueble. “En ese sentido y en particular en el mercado de nuestro país, donde el alquiler de un departamento es en su gran mayoría en pesos y el de venta en dólares, tiene relevancia la evolución del tipo de cambio a cada momento de la medición de rentabilidad. En este caso la disminución de la rentabilidad se da en función de que el valor de venta del inmueble -producto de devaluaciones del tipo de cambio- creció más que el valor de los alquileres, lo que repercutió en una disminución de la renta”, explica el arquitecto.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, considera que es difícil contar con información confiable de precios de alquiler y venta en la Argentina, por lo que el 4,29% es un porcentaje aproximado. De todas formas, comparte la mirada de Rozados y asegura que “respecto al año pasado, vienen subiendo levemente los precios de venta de los inmuebles y, en la medida en que no sube el precio del alquiler, genera que la rentabilidad en dólares sea menor al año pasado”.

Para aquellos interesados en invertir, resulta esencial conocer cuáles son los barrios que otorgan mayor rentabilidad. Lugano, La Boca y Parque Avellaneda se presentan como las mejores opciones, con un retorno del 6,5%, 5,7% y 5,3%, respectivamente. Se trata de barrios donde la rentabilidad es mayor “porque el valor de venta de las viviendas subió menos que lo que crecieron los alquileres”, explica Rozados.

Del otro lado, Palermo se presenta como el barrio con la rentabilidad más baja, un 3,5%. Le siguen en el podio Puerto Madero (3,5%) y Belgrano (3,6%). Se trata, en definitiva, de los barrios en donde los alquileres que se ofrecen son los más caros del mercado, pero también donde se encuentran las propiedades que defienden los valores más altos.

El precio de venta de las propiedades subió 0,6% en agosto respecto a julio y acumula un 5,7% de aumento en lo que va del año. El precio promedio se ubica en US$2301/m², un 7% por arriba del mínimo registrado en junio de 2023, aunque todavía se encuentra un 17,8% por debajo del máximo alcanzado en marzo de 2019.

Los departamentos en pozo son los que mayor incremento tuvieron en lo que va del año. Construir hoy cuesta 2,5 veces lo que salía en octubre de 2020 -mínimo de la serie- y un 9,3% por arriba del promedio 2012-2023, según el último relevamiento de Zonaprop.

Los barrios que defendieron los precios más altos de venta en la ciudad de Buenos Aires son Puerto Madero (US$5938/m²), Palermo (US$3194/m²) y Belgrano (US$2992/m²). Del otro lado, los barrios que se posicionaron con los precios más económicos del mercado son Lugano (US$995/m²), Nueva Pompeya (US$1390/m²) y Villa Riachuelo (US$1426/m²).

Por María Josefina Lanzi

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