Donaciones de propiedades: el 2022 será récord, diez preguntas clave antes de avanzar en el trámite

Las donaciones de propiedades siguen marcando récords en la ciudad de Buenos Aires. En los primeros ocho meses del año se registraron 7508, un 18,1 por ciento más que en el mismo período de 2021, cuando fueron 6356. El año pasado fueron 23.923, el mayor número desde que el Colegio de Escribanos Porteño toma la medición en 2004.

Tal es así que en lo que va de 2022, cada 2,6 escrituras de compraventa, hay una donación. Para tomar relevancia del aumento se puede tomar lo que sucedió en 2007, un muy buen año de operaciones de compraventa de propiedades (73.445): en ese caso fue 1 cada 9,5. Mientras que en 2018 - cuando había mucha actividad por crédito y las donaciones eran observables - fue una donación cada 17 escrituras en la Capital Federal.

En el último mes, luego de un trimestre de mejoría en las escrituras - la comparación fue cada 2,8 escrituras una donación, similar a lo registrado en todo el año, en un mercado inmobiliario que continúa pinchado aunque con signos de reactivación.

Los números planteados anticipan un 2022 récord con más de 12.000 donaciones. “Es decir tanto 2021 como 2020 vienen corrigiendo ese atraso de cinco años pero además lo que sucedió es que la donación comenzó a ser contemplada como una gran opción de planificación familiar”, analiza el presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bartolo.

El dato clave es la comparación con 2020, el último de las donaciones “observables”. En este caso, el aumento es de 527 por ciento. “Si se realiza la misma comparación fueron apenas 1197 en ocho meses, prácticamente la misma cantidad de lo que se habían hecho en los primeros ocho meses del año de la pandemia”, detalla De Bartolo, y agrega que si la comparación es con 2019, la suba igual es del 280 por ciento: hasta agosto de ese año se habían registrado solo 1976.

En la Provincia de Buenos Aires también se notó un fuerte crecimiento anual: 111,73%. En este caso, en 2021 se realizaron 23.923 donaciones, mientras que en todo 2020 se habían logrado 11.299.

Los números de los primeros ocho meses del año son aún más representativos si se tiene en cuenta que la “temporada alta” para realizar donaciones son los últimos meses del año. Por caso, en diciembre en la Provincia de Buenos Aires fueron un 78,53% más que las de noviembre de 2021 y en la comparación interanual fueron un 33,50% superiores a los del mismo mes de 2020 cuando se alcanzaron 3370 donaciones.

El momento más crítico para este tipo de trámites se registró entre 2015 y 2020. Para tomar referencia en 2015 fueron entre 3000 y 4000 al año. Antes eran cerca de 7000. En la actualidad, los números planteados anticipan un 2022 récord con más de 12.000 donaciones -en 2021 fueron 11.282-.

El punto de inflexión, a partir del cual se dio la fuerte suba lo marcaron las modificaciones realizadas al Código Civil y Comercial de la Nación por la ley 27.587, aprobada el 11 de noviembre de 2020″, que fue aprobada por unanimidad a fines de 2020 y que permite que las donaciones vuelvan a ser un instrumento viable y que garantice la seguridad jurídica de los argentinos, en 2021 se registró un récord de donaciones.

Es decir, los títulos provenientes de donaciones dejaron de “ser observables”. En otras palabras, se minimizaron las posibilidades de “un potencial conflicto para las partes”, porque durante 10 años el inmueble quedaba observable.

“Lo que ocurría es que podía aparecer un hijo no reconocido y pedir su parte del bien, e ir directamente sobre el inmueble. Ahora, con este cambio, si ese bien ya lo vendió el que lo recibió por donación, no se le puede reclamar al actual poseedor, y quien obtuvo en la donación más de lo que correspondía podrá responder con el equivalente al valor en dinero”, sintetiza el escribano Martín Gutman a LA NACION. Además, Gutman apuntó que al tratarse de una escritura más económica “resulta lógico que se haya incrementado el número de donaciones comparativamente con años anteriores”.

En este contexto, conocer las respuestas a las preguntas que generan dudas sobre el proceso es clave.

1-¿Cómo impacta la inestabilidad del dólar?

Los especialistas aclaran que no impacta directamente la suba del blue, lo que termina sucediendo es que como “generalmente las donaciones de inmuebles se terminan cobrando en pesos a un dólar tan elevado, el costo final para el cliente medido en dólares es menor y quizás por eso se animan a avanzar”, señala a LA NACION Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

2- ¿Donar es lo mismo que afectar a una propiedad como bien de familia?

No. Cuando se adquiere una propiedad y se la destina como bien de familia -hoy denominada afectación al régimen de protección de la vivienda- se cree erróneamente que también se está donando pero no. Son trámites diferentes.

3- ¿En el caso de fallecimiento del beneficiado por la donación, su pareja puede reclamar parte de la propiedad?

No pero siempre que en la donación se pacte la reversión. Esto se entiende a partir del derecho de reversión que es la posibilidad que tiene el donante de pedir la revocatoria de la donación en caso de muerte del donatario antes que del donante. El escribano José del Campo aclara que sin entrar en el detalle de que significa “pareja”, que para el caso debiera ser conyuge, el pacto de reversión está regulado por el art 1566 del Código Civil y Comercial de la Nación y dice que en la donación se puede convenir la reversión de las cosas donadas, sujetando el contrato a la condición resolutoria de que el donatario, o el donatario, su cónyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el donante. Esta cláusula debe ser expresa y solo puede estipularse en favor del donante. ¿Qué significa esto? Que si al donar no se incluye el pacto de reversión, y el donatario fallece, el bien sigue la linea sucesoria, correspondiéndole una parte al cónyuge supérstite.

Con lo cual es importante que se informe a quien va a donar respecto de la reversión para que la tenga en cuenta, se incluya en la escritura, y en caso de pre fallecimiento de un hijo al que se le hizo la donación el bien vuelva al donante (si es que esa es su voluntad).

4- ¿Se puede vender una propiedad que se recibió como donación?

“Hoy la doctrina es unánime en sostener que si el inmueble fue donado a los hijos no hay ningún problema en vender la propiedad cuando lo deseen. En caso de que los padres estén vivos, con la firma de ellos -que tienen el usufructo- y en caso de que hayan fallecido, no hay límite para realizar la operación”, responde Mihura de Estrada, del Colegio de Escribanos Porteño. Del Campo agrega es clave que se hayan reservado el usufructo. “La donación también puede ser del dominio pleno (nuda propiedad + usufructo), sin reserva de usufructo por parte del donante. Y en ese caso, aunque los padres donantes estén vivos, no va a ser necesaria su firma”, profundiza.

De todas formas la ley prevé algunas acciones para proteger los derechos de los herederos de quien realizó la donación, ese título puede tener algunas restricciones temporales que podrían no hacer conveniente la compra por parte de un tercero interesado en la propiedad.

5- ¿Qué implica el derecho a acrecer?

Cuando dos personas o más son usufructuarias, en caso de que una muera, el 100% del usufructo se consolida en la que se queda en vida, de tal forma que hasta que no muera el último usufructuario los hijos no tienen derecho a las rentas o beneficios del inmueble.

Por otra parte existe el usufructo vitalicio: que es el derecho a usar y gozar de una propiedad de por vida o hasta que uno voluntariamente renuncie.

6- ¿Cuánto cuesta el trámite de donación?

Desde el Colegio de Escribanos indicaron que en líneas generales, las donaciones en CABA pagan tasas y derechos de registro en porcentajes bajos, vinculados al valor Inmobiliario de referencia de la propiedad. En la Provincia de Buenos Aires se suma el pago del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, cuyas alícuotas son altas y variables según el valor de los bienes donados. “Es más económico que una venta. Al estar exenta de impuesto de sellos y de impuesto a la transferencia de inmuebles / impuesto cedular, el costo se reduce a la tasa de inscripción, aporte notarial, costos de certificados registrales y administrativos, fojas notariales y primera copia, y honorarios profesionales”, señaló Gutman.

En tanto, con relación a los honorarios profesionales por la instrumentación del contrato de donación y la transferencia del inmueble donado “hay que saber que el honorario sugerido por el Arancel Notarial y el Colegio de Escribanos es del 2% de la valuación del inmueble donado”, dijo a LA NACION Roxana Cutri Hollar, secretaria de la entidad porteña.

7-¿Sobre quién es el impacto impositivo?

Tanto respecto de los impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. que gravan directamente al inmueble, así como respecto del impuesto a los bienes personales, el responsable de su pago es quien tiene el usufructo de la propiedad. “Es decir, si un padre le dona a su hijo un inmueble y se reserva para sí el usufructo (usar y gozar de la propiedad), será el padre quien deba pagar; si la donación es del dominio pleno de la propiedad, quien deberá pagar será el hijo”, aclara Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad.

8-¿Qué pasa si se dona la propiedad a una persona casada y luego se separa?

El bien donado es propio de quien lo recibe, por lo que no formará parte del patrimonio del matrimonio y, por lo tanto, tampoco será objeto de la división de bienes en caso de divorcio. “Ahora, si ese inmueble donado es el domicilio donde reside la familia podrá suceder que, por disposición judicial, el uso de esa propiedad sea atribuido temporalmente al cónyuge no titular de la misma”, añadió Cutri Hollar.

9-¿Se puede donar una propiedad a un menor?

Sí, se puede realizar este trámite pero Gutman advierte que “quienes tienen que firmar la escritura como donatarios, son quienes detenten la patria potestad del menor”.

10-¿Se puede realizar la donación a una persona que no es familiar?

Sí, puedo donarle a cualquier persona sobre la que no pese ninguna restricción o prohibición para adquirir bienes. “La ley es clara respecto de que las eventuales acciones de herederos no forzosos contra el donante o llegado el caso al donatario, son de índole patrimonial pero no afectan al inmueble objeto de la donación. Los herederos forzosos siguen protegidos por la ley, solo que si existiera una donación que afectara sus derechos, pueden utilizarse otros mecanismos, tales como, la compensación con valores al heredero afectado mediante la acción de colación, y no ya mediante la acción de reducción que impactaba directamente sobre el inmueble donado, aún cuando el mismo hubiera sido posteriormente vendido a terceros adquirentes de buena fe, a título oneroso, finaliza Gutman.

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