Donaciones de inmuebles: cómo es, cuánto sale y cuáles son las ventajas

Desde la la sanción de la Ley 27587, que fue aprobada por un unanimidad y que permite que las donaciones vuelvan a ser un instrumento viable y que garantice la seguridad jurídica de los argentinos, en 2021 se registró un récord de donación y se espera cerrar el año con 10.000 operaciones.

Según informó a LA NACION el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, hasta octubre se computaron 8366 donaciones, contra 1882 de mismo período del año anterior. De ahí es que tienen la expectativa de llegar a 10.000 cuando se computen los dos últimos meses del año.

Según la entidad, que lleva un registro desde 2004, el récord en un año hasta el momento fue de 7727 en 2007, que ya fue superado en octubre en 2021.

¿Por qué se registró este fuerte incremento? Antes de los cambios establecidos con la sanción de la Ley, donar un inmueble significaba un potencial conflicto para las partes, porque durante 10 años el inmueble quedaba observable. “Lo que ocurría es que podía aparecer un hijo no reconocido y pedir su parte del bien, e ir directamente sobre el inmueble. Ahora, con este cambio, si ese bien ya lo vendió el que lo recibió por donación, no se le puede reclamar al actual poseedor, y quien obtuvo en la donación más de lo que correspondía podrá responder con el equivalente al valor en dinero”, indicó el escribano Martín Gutman a LA NACION. Además, Gutman apuntó que al tratarse de una escritura más económica “resulta lógico que se haya incrementado el número de donaciones comparativamente con años anteriores”.

La donación de inmuebles por Escritura Pública permite que en vida se pueda ejercer la voluntad de los propietarios del inmueble, y no ya como disposición de última voluntad, testamento o apertura de Sucesión.

La donación no sólo es beneficiosa para quien recibe la propiedad. En el caso del donante, es válido cuando desea hacer un anticipo de herencia pero quedarse viviendo en el inmueble, o teniendo los frutos del mismo, mediante la reserva de usufructo vitalicio. “En caso de ser cónyuges los donantes, suele hacerse con derecho de acrecer mientras viva uno de ellos, y se aseguran de esta forma la permanencia pacífica en el inmueble donado “, explicó el escribano.

7 preguntas claves sobre las donaciones de inmuebles

• ¿Se puede volver atrás? Sí, con el acuerdo de las mismas partes que intervinieron. Judicialmente, y por motivos determinados por la ley, también.
• ¿Qué costo tiene? Desde el Colegio de Escribanos indicaron que en líneas generales, las donaciones en CABA pagan tasas y derechos de registro en porcentajes bajos, vinculados al Valor Inmobiliario de Referencia de la propiedad. En la Provincia de Buenos Aires se suma el pago del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, cuyas alícuotas son altas y variables según el valor de los bienes donados. “Es más económico que una venta. Al estar exenta de impuesto de sellos y de Impuesto a la transferencia de inmuebles / impuesto cedular, el costo se reduce a la tasa de inscripción, aporte notarial, costos de certificados registrales y administrativos, fojas notariales y primera copia, y honorarios profesionales”, señaló Gutman. En tanto, con relación a los honorarios profesionales por la instrumentación del contrato de donación y la transferencia del inmueble donado “hay que saber que el honorario sugerido por el Arancel Notarial y el Colegio de Escribanos es del 2% de la valuación del inmueble donado”, dijo a LA NACION Roxana Cutri Hollar, secretaria de la entidad porteña.
• ¿Se puede vender la propiedad? Siempre puede venderse, aún cuando fuera otra persona quien tuviera el usufructo. Pero dependiendo de quién hizo la donación, qué vínculo de parentesco tiene (o no tiene) con la persona beneficiada por esa donación y dado que la ley prevé algunas acciones para proteger los derechos de los herederos de quien realizó la donación, ese título puede tener algunas restricciones temporales que podrían no hacer conveniente la compra por parte de un tercero interesado en la propiedad.
• ¿Sobre quién es el impacto impositivo? ¿Quién seguirá pagando por ese inmueble? Tanto respecto de los impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. que gravan directamente al inmueble, así como respecto del impuesto a los bienes personales, el responsable de su pago es quien tiene el usufructo de la propiedad. “Es decir, si un padre le dona a su hijo un inmueble y se reserva para sí el usufructo (usar y gozar de la propiedad), será el padre quien deba pagar; si la donación es del dominio pleno de la propiedad, quien deberá pagar será el hijo”, aclaró Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad.
• ¿Qué pasa si me donan la propiedad casado/a y luego me separo? El bien donado es propio de quien lo recibe, por lo que no formará parte del patrimonio del matrimonio y, por lo tanto, tampoco será objeto de la división de bienes en caso de divorcio. “Ahora, si ese inmueble donado es el domicilio donde reside la familia podrá suceder que, por disposición judicial, el uso de esa propiedad sea atribuido temporalmente al cónyuge no titular de la misma”, añadió Cutri Hollar.
• ¿Le puedo donar a un menor? Sí, se puede realizar este trámite pero Gutman advierte que “quienes tienen que firmar la escritura como donatarios, son quienes detenten la patria potestad del menor”.
• ¿Le puedo donar a alguien que no es de la familia? Sí, puedo donarle a cualquier persona sobre la que no pese ninguna restricción o prohibición para adquirir bienes. “La ley es clara respecto a que las eventuales acciones de herederos no forzosos contra el donante o llegado el caso al donatario, son de índole patrimonial pero no afectan al inmueble objeto de la donación. Los herederos forzosos siguen protegidos por la ley, solo que ahora si existiera una donación que afectara sus derechos, podrán utilizarse otros mecanismos, tales como la compensación con valores al heredero afectado mediante la acción de colación, y no ya mediante la acción de reducción que impactaba directamente sobre el inmueble donado, aún cuando el mismo hubiera sido posteriormente vendido a terceros adquirentes de buena fe, a título oneroso”, finalizó Gutman.