El barrio del centro que vende oficinas a menos de US$1000/m² y se pueden convertir en departamentos modernos

En el corazón de la ciudad de Buenos Aires, ubicado entre los barrios de Recoleta, Retiro y Puerto Madero, el barrio de San Nicolás se levanta como un testigo fundamental de la evolución y transformación de la ciudad de Buenos Aires a lo largo del tiempo. Reconocido como centro financiero y comercial, este barrio alberga una amplia cantidad de bancos y empresas en sus imponentes edificios de oficinas.

Delimitado por las avenidas Córdoba, Eduardo Madero, La Rábida norte -que rodea a la Plaza De Mayo y luego desemboca en la propia avenida de Mayo- y Callao, el barrio no solo es el punto neurálgico de la vida económica y política de la ciudad, sino que también reúne a quienes buscan disfrutar de su gran concentración de teatros en la famosa avenida Corrientes, consolidándose así como un centro cultural de referencia en el área metropolitana.

Asimismo, ofrece una variada oferta gastronómica, con restaurantes de renombre y una activa vida nocturna que deleita a locales y visitantes. Su estratégica ubicación y su fácil acceso al transporte público lo convierten en un punto de partida ideal para explorar la ciudad en todas sus direcciones.

En la actualidad, sin embargo, el barrio se enfrenta a un preocupante panorama de casi total desocupación producto de la pandemia que desoló al microcentro. El primer golpe llegó con la expansión de las autopistas, cuando numerosos habitantes de Buenos Aires aceptaron el desafío de trasladarse al tercer cordón y realizar el trayecto al centro de la ciudad durante la semana. Sin embargo, el golpe definitivo lo propinó la pandemia, ya que el auge del trabajo remoto dejó un sinfín de oficinas vacías en la urbe. Hoy en día, San Nicolás se debate entre la incertidumbre y la necesidad de reinventarse para recuperar su vitalidad perdida.

Una oportunidad surge en medio de la inactividad: desde hace casi tres años, sus oficinas permanecen vacías y a la venta, con precios de publicación que oscilan entre los US$800 y los US$1000 por metro cuadrado, según las ofertas en Zonaprop. Estas unidades se encuentran en antiguos edificios que en su momento albergaron viviendas, pero que luego se transformaron en estudios o escribanías que mantuvieron las cocinas y baños integrados dentro de los ambientes del departamento.

Esta característica implica que, en caso de querer restaurar su función residencial, no sería necesario realizar costosas instalaciones de plomería para convertirlos en departamentos. Esta situación brinda una oportunidad única para aquellos inversores o particulares que buscan reactivar el barrio y aprovechar su potencial habitacional.

“Estos edificios fueron originalmente construidos como viviendas, lo que implica que su adaptación para uso residencial no presenta la misma complejidad que aquellos concebidos inicialmente como oficinas, particularmente en lo que respecta a cuestiones sanitarias”, explica Miguel Pato, analista de temas urbanos. La propuesta actual no trata de demoler para crear nuevos espacios, sino de restaurar y devolver el uso residencial a edificios que desde la década del 40 fueron ocupados principalmente por oficinas, en su mayoría por abogados.

“La ubicación de estos edificios es inmejorable, ya que se encuentran en el epicentro de la mejor conectividad del Área Metropolitana”, agrega. Con tres estaciones de la Línea D, tres estaciones de la Línea B, una estación de la Línea C y la Terminal Combis Obelisco, los residentes tienen un acceso ágil y conveniente al transporte público.

En contraste con el valor promedio de vivir en Palermo, donde comprar una propiedad se acerca a los US$2987m² según el último relevamiento de Zonaprop, esta tipología abunda en el barrio de San Nicolás y se presentan como una alternativa atractiva a pocas cuadras de Recoleta.

“La pandemia tuvo un impacto significativo en el mercado inmobiliario, dejando gran parte de la ciudad desocupada. Como resultado, las unidades comienzan a liberarse y los precios se ven afectados, llegando a cerrar hasta un 20% o 30% por debajo de su valor original”, explica Jorge Mazzorco, de House Inmobliaria. Asegura que esta situación crea una oportunidad sin precedente para adquirir una propiedad de alta calidad a precios considerablemente más bajos. “Se pude adquirir un departamento de excelentes condiciones en una construcción histórica a un costo incluso inferior al valor habitual”, señala.

Las oportunidades en venta

En el histórico Edificio Bencich, construido en 1920 y ubicado en Cordoba al 800, se presenta un escenario ideal. En el cuarto piso se vende una unidad a US$1200/m² de aproximadamente 220 metros cuadrados en estado original, perfectamente adecuada para ser convertida en un departamento residencial. Lo notable de la emblemática construcción es que originalmente fue diseñada como vivienda, por lo que no es necesario modificar el reglamento de copropiedad para llevar a cabo su transformación.

House Inmobliaria también ofrece a la venta otra propiedad de 120 metros cuadrados por US$190.000 en el mismo edificio. Se trata de una oficina ubicada en el sexto piso con vista abierta al frente y terraza. Cuenta con un amplio hall de entrada, una cocina independiente, dos baños y tres oficinas. Una de estas se puede dividir en dos despachos o se puede utilizar como una oficina abierta con mesas de trabajo.

Estos departamentos ofrecen características arquitectónicas únicas que reflejan la calidad y el lujo de la época en que fue construido. Los materiales tradicionales utilizados, como las paredes de mampostería de gran espesor, demuestran la atención al detalle y la durabilidad que se invertía en las construcciones de antaño. Además, cuenta con importantes trabajos de herrería y techos altos, elementos que añaden un encanto y elegancia distintivos. Estas características contrastan notablemente con muchas construcciones contemporáneas, donde se tiende a escatimar en calidad y detalles arquitectónicos.

Dentro de este contexto, encontramos un caso destacado sobre Florida al 400 publicado en Zonaprop: una amplia oficina de 252m² ubicada en un distinguido edificio de época. Este semipiso, con una ubicación privilegiada hacia la calle, cuenta con una impresionante área de recepción y nueve espacios funcionales que solían albergar despachos, una sala de directorio y áreas de trabajo. Además, ofrece dos baños y una cocina incorporada en su interior. Tiene un precio de venta de US$1150 por metro cuadrado y expensas mensuales de $112.000.

“La realidad es que hoy hay mucha oportunidad en la zona de San Nicolás, con departamentos en menos de US$1000/m², aunque pude que necesiten algunas refacciones”, asegura Giselda Covello, desarrolladora de la inmobiliaria homónima. Según comenta, lo que más se vende son las propiedades de menor tamaño que luego se destinan al alquiler temporario, que “está en auge en este momento”.

“Hay muchas oficinas que se venden a precios muy baratos en edificios emblemáticos y de muy buena construcción. El home office hizo que ya no se necesiten espacios de 600 m² para trabajar, casi todas las empresas están manejándose de esa manera”, señala Covello. Recientemente, comenta que vendió una oficina de 44 m² a aproximadamente US$880 el metro cuadrado sobre Lavalle al 750 y el comprador la refaccionó para destinar al alquiler por Airbnb. Actualmente, vende otra ex oficina sobre Uruguay al 500 de 50 m² por US$1300 el metro cuadrado y $52.000 de expensas. “Los precios bajaron un montón, departamentos que antes se vendían a US$140.000 ahora se venden a US$100.000″, agrega.

Pero eso no es todo, también se encuentran a la venta edificios completos, originalmente destinados a uso profesional, los cuales están siendo adquiridos por desarrolladores interesados en su conversión a residenciales. Ubicados a poco más de 10 cuadras de La Biela, en el barrio de San Nicolás, estos edificios representan una oportunidad única para aquellos que buscan incursionar en el mercado inmobiliario.

“Hoy podemos encontrar edificios en block a un valor entre US$500 y US$1000 el metro cuadrado, dependiendo del tipo de edifico, su categoría y los metros de frente, ideales para desarrollar departamentos al estilo Airbnb”, comenta Lisandro de Achaval, director de la inmobiliaria Achaval Cornejo y asegura que “es una zona muy atractiva para quienes quieren apostar a futuro y comprar algo de excelente calidad y mucho potencial”.

Actualmente existe la Ley 6508 de Transformación del Area Céntrica de la ciudad de Buenos Aires, que se promulgó en diciembre de 2021 y propone reconvertir el microcentro a través de créditos e incentivos fiscales y apunta a la restauración de oficinas en viviendas accesibles. Sin embargo, no incluye todo el barrio. Rodeada por cuatro de las seis avenidas más importantes del área central (avenida 9 de Julio, Córdoba, Corrientes y Callao), es en esta micro zona de San Nicolás donde se dan las condiciones ideales para aplicarla.

Por otra parte, la oferta cultural es verdaderamente excepcional, con el Teatro Colón, el Teatro Cervantes y el Teatro San Martín, por nombrar algunos. Además, el barrio de San Nicolás abundan los cafés del circuito histórico, cinco en total, que enriquecen la escena cultural del área.