Endeudados vs inquilinos: una cuota de crédito UVA, ¿es más baja que un alquiler?

Desde el boom de los créditos UVA en 2017, se estima que más de 105.000 familias tomaron ese tipo de crédito hipotecario UVA para perseguir un sueño: acceder a una vivienda propia. Mientras el Congreso analiza si avanzar en la búsqueda de una solución parlamentaria para aquellos hipotecados que reclaman que las cuotas suben más que su capacidad adquisitiva, las aguas se dividen entre quienes aseguran que el mecanismo resultó beneficioso y aquellos que sostienen que falló por completo.

El sistema de unidad de valor adquisitivo (UVA) permitió tomar un préstamo con una cuota inicial baja que se indexa todos los meses según el coeficiente CER (inflación), que también refleja el índice de precios al consumidor (IPC). El valor de UVA lo publica diariamente el BCRA. En el último tiempo, se conocieron relatos de deudores que tomaron el préstamo cuando el monto que tenían que desembolsar mensualmente representaba un porcentaje relativamente bajo de su sueldo y ahora, acorralados por una inflación galopante y una suba de los ingresos que se queda atrás, deciden llevar sus casos a la Justicia. Señalan que el problema fue justamente el descalce que se dio entre esas dos variables: inflación e ingresos.

Sin embargo, hay quienes afirman que no todo fue desacierto. Según el economista especializado en vivienda, Federico González Rouco, en general, quienes tomaron un préstamo entre 2016 y 2019 hoy pagan menos la cuota del crédito que lo que deberían abonar por el alquiler de una vivienda comparable en la Ciudad de Buenos Aires y la mayoría de las zonas del Gran Buenos Aires (GBA). “La cuota inicial de un crédito UVA fue, en promedio, 15% menor al pago de un alquiler equivalente. Es decir, al comienzo de cada crédito, teniendo en cuenta que cada mes hubo un valor distinto de valor de cuota inicial y de alquiler equivalente, había una brecha. Esa brecha, en promedio, es de 15%”, explica González Rouco.

Para completar el análisis, agrega que, en promedio, los valores que hoy tienen esas cuotas están 40% por debajo de lo que sería necesario para pagar el alquiler de una propiedad equivalente. “En general, la cuota de un UVA sigue siendo menor al pago del alquiler de una vivienda comparable”, afirma. Si se toma el caso de un departamento de dos ambientes, indica que el pago mensual del crédito es de $36.400, mientras que una unidad de esa tipología en la Ciudad se alquila por $48.500, según el informe mensual que realiza el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

Para ejemplificarlo, LA NACION tomó dos casos reales: el primero es el de una pareja que obtuvo un crédito a 30 años en febrero de 2018 por una casa de tres ambientes en la localidad de Florida. En ese entonces, el pago de las cuotas era de $14.000, un monto que hoy asciende a $60.000. Se trata del barrio más caro de zona norte, donde el alquiler de una unidad de dos ambientes hoy cuesta en promedio $91.444, por lo que esa familia considera que haber tomado el crédito fue conveniente.

El segundo caso es el de un hombre que tomó el préstamo a 30 años en abril de 2018 para adquirir un departamento de tres ambientes en Martínez. Cuenta que, al comienzo, las cuotas eran de alrededor de $18.000, mientras que ahora ascienden a $60.000. Según ZonaProp, alquilar una unidad de esa tipología en la zona cuesta por encima de $60.000.

Ante este panorama, González Rouco afirma: “Es complejo decir que los deudores están en un escenario de estafa o problema”. ¿Qué pasaría hoy? Según explica el economista, como los precios de los alquileres medidos en dólares están bajos y las tasas de interés serían altísimas, por el riesgo país y problemas de fondeo, entre otras cosas, “actualmente la cuota de un crédito sería más alta que un alquiler, aunque no se puede calcular cuánto porque no hay créditos”.

Si bien según el BCRA el porcentaje de irregularidad en los pagos no supera el 1,4%, cabe destacar que la mayoría de los deudores plantean que la cuota que pagaban en un principio aumentó más de 100% y que el porcentaje del sueldo que destinaban a abonar el crédito creció por encima de lo esperado. Muchos decidieron llevar sus casos a la Justicia al plantear que el sistema debería recalcular los montos para pasar a ajustar los créditos en base a los salarios.

Para José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, el sistema no falló, sino que, por el contrario, “demostró que funciona”. “A pesar de haber atravesado un combo perfecto, con devaluaciones de por medio que hicieron multiplicar hasta por 10 el valor del dólar, altísimos niveles de inflación, pandemia, confinamiento, recesión y crisis laboral, el grado de morosidad y mucho menos de incobrabilidad es muy bajo, según las cifras que informa el mismo BCRA”, opina.

Aunque reconoce que el sistema podría sumar algunas mejoras, concluye: “Los números demuestran que, si bien obviamente hay deudores que están atravesando problemas, no son la mayoría. Por el contrario, dependiendo del momento en el cual hayan tomado el crédito, la cuota evoluciona casi a la par con los aumentos experimentados por los alquileres”.