Escritura: cuánto cuesta, qué paga cada parte y qué documentos se presentan

“¡Ya escrituramos!” No importa si se es vendedor o comprador, saber que se plasmó la firma en la escritura de un inmueble es un sacudón de adrenalina que se repite en pocos momentos de la vida. Por eso, vale la pena conocer todos los detalles que involucra rubricar este documento, porque, quizá así, el proceso también pueda ser disfrutable.

¿Quiénes deben estar presentes a la hora de firmar?

• En el momento de firmar la escritura de venta deben estar las partes del contrato: los vendedores (propietarios) y los compradores. Puede suceder que alguna de las partes esté representada por un apoderado, en ese caso, deberán exhibir el poder original en el momento de la escritura, y en el caso que sea un poder especial para esa escritura de venta, el escribano lo agrega a la escritura.
• Si quien vende es una sociedad, debe concurrir su representante legal con la documentación de la empresa.
• Si el vendedor es casado, se deberá contar con el asentimiento de su cónyuge, otorgado por poder o estando presente en la escrituración. Caso contrario, éste podría pedir la nulidad del acto dentro de los seis meses de conocido.

¿Qué documentación deben presentar las partes?

• Al momento de la firma de la escritura, el escribano ya habrá revisado antecedentes del inmueble, así como también la identidad de las personas a través de la página del Registro Nacional de las Personas (Renaper), una entrevista con el comprador para tener un perfil en función de la normativa UIF vigente sobre origen de fondos, entre otros detalles.
• Los vendedores deben entregar el título de propiedad del inmueble vendido, además de facilitarle al escribano toda la documentación necesaria para que pueda verificar que el inmueble se vende con sus títulos antecedentes en legal forma, libre de toda deuda de impuestos y tasas (en CABA: boletas de ABL, Aysa, expensas y más). Si quien vende es una persona jurídica, entonces debe entregarse al escribano el Estatuto o Contrato Social, y un acta emanada del Órgano de Gobierno (asamblea de socios o accionistas) en la cual se autoriza, con las mayorías que establezca el estatuto, la venta del inmueble.
• Las obligaciones de Impuestos y Expensas de un inmueble son “Propter Rem”, es decir, persiguen a la cosa y no a la persona. Pero, los servicios de luz, gas y teléfono son personales.
• Si el valor de la propiedad supera determinado importe, la parte vendedora debe haber obtenido el certificado COTI, expedido por AFIP, donde el propietario informa su intención de vender y demás datos de que se requieren.
• El comprador, por su parte, tiene que acreditar ante el escribano el origen del dinero que utiliza para pagar, de acuerdo a las exigencias que surgen de la ley de lavado de dinero.

¿Qué cambia si es una venta con crédito hipotecario?

• Cuando un banco o un tercero le brinda un préstamo al comprador para poder concretar la venta, usualmente el comprador simultáneamente con la escritura de venta, constituirá una hipoteca a favor del acreedor, sobre el inmueble comprado. En ese caso, intervendrán dos escribanos que actúan coordinadamente, uno designado por el comprador para autorizar la compra, y el otro designado por el acreedor, para autorizar la hipoteca.
• La ley de entidades financiera, modificada por instancias del Colegio de Escribanos, permite al tomador del crédito hipotecario, elegir al escribano interviniente para su compra (no así para la escritura de constitución de Derecho Real de Hipoteca en garantía del préstamo solicitado ).

¿ Y si es una unidad a estrenar?

• En la Ley Orgánica Notarial 404, que regula el ejercicio de la profesión, se estipula en el artículo 26 que las partes podrán elegir libremente al notario. No obstante, el artículo 27 aclara que en caso que el nombramiento del notario fuera condición del contrato, tiene derecho a elegirlo el vendedor transmitente o el comprador según diferentes casos.

¿Qué se paga al momento de firmar?

• Respecto de los gastos, los propios de la “entrega” del inmueble están a cargo de la parte vendedora: certificados del registro de la propiedad inmueble, de deuda de ABL y Aysa si el inmueble es de CABA, el estudio de los títulos antecedentes del dominio de la parte vendedora, todos los costos por la obtención y diligencias para obtener tales certificados, el impuesto a la transmisión onerosa de inmuebles (I.T.I.), o en su caso ganancias, y la mitad del impuesto de sellos.
• Los gastos de la “recepción” están a cargo del comprador: los costos de fojas notariales, la mitad del impuesto de sellos, las tasas y costos de registración en el registro inmobiliario, y honorarios por la intervención del escribano. Usualmente, los gastos y honorarios se cancelan en el acto escriturario.
• El escribano es agente de Retención y percepción de los impuestos provinciales y nacionales, teniendo responsabilidad penal tributaria como tal.
• En definitiva, entre honorarios de escribano, impuestos, sellados y comisión de corredor inmobiliario, las partes abonan entre el 10 al 12% del valor de la escrituración.

¿Si el pago era en dólares pero no se lograron conseguir?

• En cuanto a la moneda de pago, si ambas partes acordaron que el precio se debía cancelar únicamente en moneda extranjera (usualmente dólares estadounidenses), la obligación de pagar el precio a cargo del comprador solo se cumple si entrega la moneda acordada.
• Ahora bien, si no se consideró como esencial entregar la moneda extranjera, el comprador podrá pagar en pesos.

¿Tiene que estar la plata en efectivo o se puede hacer transferencia?

• Se puede pagar en efectivo o transferencia en el momento de la escritura, todo dependerá de lo que acuerden las partes. En el caso que se pongan de acuerdo en hacer una transferencia, salvo que la acreditación de los fondos sea inmediata (por ejemplo, que ambas partes tengan cuenta en el mismo banco), será necesario que el vendedor, una vez acreditada la transferencia, otorgue escritura de recibo del precio de la venta.
• Conviene aclarar que la operación de la compraventa puede ser efectuada en el lugar que acuerden los contratantes, sea en una escribanía, banco o en el domicilio de alguna de las partes.

¿Se puede escriturar el lote de un barrio cerrado aunque todavía no esté hecha la subdivisión?

• En los conjuntos inmobiliarios, cuando aún no está concluida la aprobación del plano de subdivisión, los compradores no podrán contar con su escritura hasta tanto se apruebe ese trámite.

Fuentes consultadas: Martín Gutman, escribano; María Cecilia Herrero de Pratesi, del Estudio Pratesi Abogados, y Enrique Abatti (h), representante del Estudio Abatti & Rocca Abogados.