Garantías para alquilar: qué tener en cuenta para conseguir una

La garantía inmobiliaria es un tema que divide las aguas y que preocupa tanto a inquilinos como a propietarios. ¿Qué deberían tener en cuenta los locatarios a la hora de conseguir una garantía? En el caso de los locadores, ¿a qué señales de peligro hay que prestar atención? Y por último, ¿qué consejos pueden recibir los “fiadores” o “garantes” para no salir perjudicados? Aquí le contamos algunas precauciones y medidas a tomar en cuenta.

Para comenzar, hay dos tipos de garantías a la hora de celebrar un contrato de locación. Una de ellas es el depósito de una suma de dinero que quedará indisponible por todo el plazo de vigencia del contrato y hasta la restitución del inmueble con todas las obligaciones a cargo del inquilino pagas. La otra suele ser la fianza. Esta última es un contrato por el cual una persona –el fiador– se compromete a satisfacer una prestación en el caso de que el afianzado -es decir, el inquilino- no cumpla. La garantía de alquiler se asienta de forma escrita y, por lo general, se estila incluirlo como una cláusula más del contrato de locación porque se trata de un contrato accesorio que tiene lugar con motivo de otro cuyo cumplimiento garantiza.

Para que los inquilinos encuentren al fiador ideal siempre es conveniente comenzar por personas de confianza, familiares o amigos. Generalmente, se pide una propiedad que respalde al garante y que el inmueble esté en la jurisdicción donde el contrato se celebra.

Si bien para el Código Civil y Comercial la capacidad de las personas es la regla y lo que se exige, hay ciertos casos en los que el régimen legal excluye a posibles fiadores aunque sean plenamente capaces. Esto ocurre cuando pueden existir intereses contrapuestos o se derive un perjuicio a terceros. Por ejemplo, los padres no pueden afianzar en nombre de sus hijos menores obligaciones propias, y lo mismo ocurre con los tutores y curadores respecto de las personas que están bajo su tutela o curatela.

También existen bancos y compañías de seguros que las otorgan. Hace un tiempo, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires lanzó el sistema Garantía Inmobiliaria Sociedad Anónima (GISA), administrado por las inmobiliarias en el momento en que se suscribe el contrato. No obstante, los especialistas recomiendan que para que una sociedad pueda afianzar, el acto no puede ser notoriamente extraño a su objeto social, por lo cual es un tema delicado que debe ser analizado con adecuado conocimiento jurídico.

Una última consideración para el inquilino: si se comprueba que él mismo es una persona solvente, por más que exista una garantía, el locador puede cobrar la deuda tanto al locatario como al garante. El locatario queda responsable hasta el último centavo y hasta el día en el que entregue el inmueble está directamente obligado.

La fianza está vigente por todo el plazo de la locación. Suele pactarse que el fiador asume su obligación hasta la desocupación de la propiedad. Pero, si locador y locatario deciden prorrogar el plazo vigente del contrato de locación, ello no alcanza al fiador, salvo que éste preste su expreso consentimiento. Esa prórroga puede ser manifestada mediante la suscripción del documento o tácita -la que tiene lugar cuando el locador, después de vencido el plazo de vigencia del contrato, continúa percibiendo los alquileres del locatario-. Siempre se recomienda que el garante sea convocado el día en el que se extingue el contrato.

Otra consideración para el garante es recordar que “debe responder con todo su patrimonio actual y futuro” y que, si la propiedad que tiene como garantía vale “100”, pero la deuda es de “150”, se le puede reclamar por esos “la totalidad de lo adeudado”. Los especialistas resaltan que existen casos en los que los fiadores pueden olvidarse de que “entregaron” una propiedad en garantía y pueden venderla. De ser así, deben avisarle al afianzado y así evitar problemas civiles o penales. También, se aconseja conocer cómo evoluciona la locación. Cuando el locatario se atrasa, lo ideal sería que el garante sea informado de la mora. Por último, los garantes que están en pareja y conviven deben contar con el consentimiento del cónyuge o el conviviente de quien pretende ofrecer una garantía que involucre la vivienda.

La primera consideración para el propietario a la hora de asegurarse un contrato de garantía responsable es solicitar un informe Veraz. Este resumen informativo es necesario para examinar el riesgo crediticio del garante, a quien además se le deben pedir los tres últimos recibos de sueldo consecutivos. Además, se recomienda solicitar un informe de dominio y de anotaciones personales al Registro de la Propiedad Inmueble para calificar si el bien ofrecido es suficiente para afrontar el incumplimiento del locatario. Con el informe Veraz se puede conocer también el estado jurídico del bien y saber si existen, por ejemplo, medidas cautelares vigentes o hipotecas que puedan disminuir la garantía en caso de ejecución. Por su parte, del informe de dominio se desprende la información sobre inhibiciones generales de bienes.

Finalmente, se sugiere la gestión de un informe de frecuencia para constatar la autenticidad de la escritura y brindar información acerca de cuántas veces fue solicitada una matrícula de un inmueble en los últimos 90 días. De ese modo, descartar la posibilidad de que se trate de una garantía comprada, la cual en muchos casos sirve de garante a varias locaciones.

Por Leandro Murciego

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