Javier Milei permitiría los contratos de alquiler en dólares: cuánto costaría un departamento

Alquileres dolarizados. Así como suena de polémico para los inquilinos, parece sensato para los propietarios. A días de conocer que la inflación interanual de noviembre fue del 160,9%, trascendió el rumor de que está al caer un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que prepara el gabinete del nuevo presidente Javier Milei para desregular la economía.

Ayer los rumores eran de posible derogación de la ley de alquileres, hoy son de dolarización de precios.

Los alquileres forman parte de este plan, y trascendió que este decreto buscaría permitir que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que eventualmente prohibiría a los jueces que conviertan el precio a pesos.

Algo de esta iniciativa se dejó entrever cuando el vocero presidencial, Manuel Adorni, expresó que “La ley de alquiler le ha hecho mucho daño al mercado inmobiliario, y todo lo que entendamos que le hace daño a la gente va a ser subsanado y corregido”, y que era posible que “haya novedades” al respecto.

Cuál es el valor de un alquiler en dólares

Automáticamente, la pregunta que se hacen los inquilinos es cuánto cuesta hoy un alquiler en dólares. Resulta difícil saberlo con exactitud, ya que la modificación que se sancionó a la norma este octubre sobre la ley de alquileres promulgada en 2020 permite únicamente que los contratos se publiquen en moneda de curso legal: el peso.

Fue así como pocos días después de que se oficializara esta decisión, muchos alquileres que estaban ofrecidos en dólares eliminaron el valor de referencia y se respaldaron detrás de una opción B: la frase “consultar precio”. Es decir que cuando alguien que quiera alquilar consulte por una propiedad bajo esta etiqueta, es altamente probable que el dueño le pida un valor en divisa.

“O lo que es peor aún, se pesificaron los precios al valor del blue y hay publicaciones de un millón de pesos, dos millones, lo que termina inflando aún más al mercado”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

A qué valor se publican los alquileres en dólares

Una forma de analizar cuánto costarían los alquileres si se publicaran en dólares sería tomar como referencia las publicaciones de alquiler temporario que legalmente hoy están anunciadas en divisa. “Más caros que esos no deberían ser porque éstos incluyen equipamiento, servicios y son de corto plazo”, dice Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y analista del sector.

Por ejemplo, un departamento de dos ambientes en Recoleta está publicado a US$350 por mes y otro más nuevo de un solo ambiente en la misma zona asciende a US$375. Por mencionar otros casos, en Palermo, un monoambiente de 22 m² se publica a US$400 por mes, al igual que uno nuevo de 38 m² en Almagro. Todos de alquiler temporario y equipados.

Según un informe de Zonaprop realizado después de las PASO y recientemente difundido, los barrios con mayor oferta de alquileres en dólares eran Puerto Madero (98%), Recoleta (83%) y Palermo (81%). De éstos, el segundo y el tercero son los barrios más consultados para alquilar. No obstante, esta modalidad no solo se extendía por el corredor norte, sino que la tendencia se replicaba en otros barrios -aunque en menos medida- como Monserrat (40%), Villa Crespo (41%) y Microcentro (41%).

El ejercicio también se puede hacer al revés, es decir, cuánto costarían en dólares los departamentos que hoy se ofrecen en pesos. Por ejemplo, un monoambiente en Palermo que se publica a US$400.000, convertido a pesos según el dólar oficial de hoy viernes 15 de diciembre ($839,48) costaría US$476,50 y según el blue costaría US$412,37, por mes.

Una fórmula incompleta

En cuanto a la posible medida que vaya a permitir la dolarización de los contratos, para Balayan no alcanza para recomponer el mercado sino que es necesario saber qué pasa con el resto de los términos, como el plazo del contrato.

Más allá de los contratos, se anima a dar un paso más adelante y analizar cómo se conjugaría esta medida con el resto del panorama económico. Señala que con un cepo que deja -a una minoría de los argentinos- comprar hasta US$200 por mes y los alquileres están por encima de eso, “la demanda se retraería”.

Un factor fundamental es que los salarios en el país no están dolarizados y son contados los sectores que acompañan o superan la inflación. “Durante la hiperinflación no había conflicto porque los alquileres estaban indexados pero los salarios también. En este caso los salarios no se ajustan entonces no los van a poder pagar. El propietario puede pedir lo que quiera pero a veces es una expresión de deseo y como está fuera de la realidad del inquilino no se logra”, agrega.

En realidad, la especialista se une al coro de inmobiliarias y otros expertos del rubro que desde hace meses piden derogar la ley y volver al régimen anterior bajo el Código Civil y Comercial vigente. El mismo Javier Milei manifestó a pocos días de ser electo como presidente su voluntad de derogar la norma.

Bajo esas reglas, la dolarización de los contratos era un gris legal. Algunos abogados defendían a capa y espada que los contratos de locación debían obligatoriamente hacerse en pesos, y lograban que en instancias de juicio el juez pesificara el contrato a dólar oficial. Por otro lado, otros abogados e inmobiliarias promovían el alquiler en dólares, con el riesgo de que el martillo en la Corte desfavoreciera eventualmente al propietario.

Hoy, el inquilino que tiene congelado el valor del alquiler es el que está en el mejor lugar, dice Balayan. Los inquilinos que se encuentran en la búsqueda de un lugar donde vivir son los que están esperando la derogación, ya que ésta podría descomprimir un poco la demanda y se encontrarían con un poco más de disponibilidad en términos lógicos”, opina.

¿Acostumbrados a la crisis?

Como los argentinos ganan su sueldo en pesos, la reacción natural es que los potenciales inquilinos busquen alquileres en moneda local. Sin embargo, quizás la persona que hoy busca alquilar se “acostumbró” a la crisis y cede ante los avisos y contratos en dólares, si la billetera se lo permite.

Al menos eso es lo que indicarían los números: “En el tercer trimestre de 2023, los avisos de alquileres en pesos reciben 7,4 veces más consultas que los avisos en dólares, por debajo del período 2018-2020 cuando los avisos en pesos recibían 13,6 veces más contactos que los avisos en dólares”, detalla un reciente informe de Zonaprop.

Para Soledad Balayan, los motivos ulteriores son varios. “O los que buscan se resignaron, o no buscan en ese portal o buscan alquilar entre conocidos”, dice. Asimismo, los precios desorbitados en pesos de los que estaban dolarizados también pueden ahuyentar al inquilino y empujarlo a considerar el mercado en dólares.

La ley de alquileres sigue siendo el punto conflictivo para inquilinos y propietarios. Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) manifestaron que “en el marco de la crisis que la industria inmobiliaria viene padeciendo en materia de alquileres, hemos solicitado al gobierno Nacional tomar una medida urgente. La ley de alquileres actual contiene falencia técnicas que se deben trabajar para que contemple políticas públicas que incentiven la inversión y reactiven un sector golpeado por el contexto de crisis económico de nuestro país”.